大别山太阳城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大别山太阳城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

住；养生商业活动交流、展示入住。 （ 2）服务内容：提供全方位的酒店式入住服务。 作为其他养生主题的配合单位，如养生团队接待入住，家人团聚入住，养生文化交流团队、竞技等团体的养生体验入住等。 养生养老医院 大别山太阳城项目可行性研究报告 24 （ 1）功能类别 ：医疗服务；养生保健服务 （ 2）服务内容：提供日常医疗服务、日常体检、保健服务，养生讲座、工作人员培训等。 养生护理服务中心 （ 1）功能类别：老年看护、护理；家政中心；精神关怀中心 （ 2）服务内容：提供全方位的老年养生看护护理、日常家政服务，日常养生活动开展配合。 社区商业中心 （ 1）功能类别：生活购物超市；日常生活配套；康体保健用品超市。 （ 2）服务内容：日常生活、社区电信、邮政、洗涤等全方位生活配套服务；保健品、康体、美体用品器械销售等。 建设规模及内容 项目用地 1200 万 ㎡ ，综合容积率 ，总建筑面积 40万 ㎡ ，其中养生俱乐部建筑面积 30000 ㎡ ，设置养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心；公众福利敬老院建筑面积 14600㎡ ，房间设 280 间，床位数设 550 张（单人间 80 间，床位 80张；双人间 100 间，床位 200 张；三人间 30 间，床位 90 张；四人间 20间，床位 80 张；六人间 10 间，床位 60 张；套房 40 间，床位 40张）；养生别墅和养生公寓建筑面积 180000 ㎡ ，养生度假酒店建筑面积 46000 ㎡ ，养生养老医院建筑面积 420xx ㎡ ，设床位 500 张；养生护理服务中心建筑面积 30000㎡ ，社区商业中心建筑面积 57400大别山太阳城项目可行性研究报告 25 ㎡。 项目运营模式 模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区； 以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准； 将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造； 通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。 主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。 通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。 通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍 大别山太阳城项目可行性研究报告 26 第七章 项目开发节奏计划及进度 项目实施进度计划说明 项目实施进度计划说明 该进度计划为全部工程建设进度计划，投资前期工作，土地取得，报批等计划 6 个月，然后 20xx 年 7 月开工建设，进行场地平整、建设设计、场地配套，预计 2019 年度 12 月底项目全部完成，共计 5 年。 安排总进度的原则和依据 项目建设总进度依据是本可研报告设计的工作计划及《 河南省建筑工程工期定额 》结合本地施工企业施工水平制定。 安排总进度计划的原则为合理、可行。 技术设计、施工图设计和施工力量进场时间的安排 本项目以规划图作为技术设计由有资质的规划设计研究院完成。 施工力量进场时间应于单体项目开工前 1 周进场（总进度计划不计该时间）。 道路、供电、供水等方面的协作配合及进度的衔接 本项目施工道路、水电配套以一次解决方案考虑，因此项目建大别山太阳城项目可行性研究报告 27 设过程中，施工道路、施工用临时水、电供应将不会产生供求矛盾。 项目建设工期为 5 年，该进度计划为全部工程建设进度计划，投资前期工作，土地取得，报批 等计划 6 个月，然后进行场地平整、建筑设计、场地配套，预计 2019 年底项目全部完成。 项目开发周期 根据施工进度安排，预计 20xx 年 7 月开工奠基，预计开发周期约为 5 年。 大别山太阳城项目可行性研究报告 28 第八章 项目经济效益评估 项目投资估算说明 投资估算的范围 项目投资估算范围为 大别山（新县）太阳城 建设项目，项目用地 1200 亩 ， 规划总建筑面积 40 万 m2，包括 公众福利护理院、养生俱乐部、养生别墅 、养生公寓、养生度假酒店、养生养老医院、养生护理服务中心、社区商业中心。 投资估算包括项目范围内的建筑工程费用、设备购置费、安装工程费，以及按国家规定必须考虑的工程建设其他费用、预备费和建设期利息。 投资估算的取值说明 土地成本： 按 3 万元 /亩计算。 前期 工作 费用： 主要包括项目环评、可研费；景观、规划、设计费；地质钻探费；测绘费；监理费等。 建筑安装工程费：按照单项建筑安装工程费累加。 基础设施费：按照单项基础设施费累加。 配套设施费： 包括道路 、停车位、给排水、排污、供配电、通讯、绿化等相关费用。 根据市场现行经验，并结合项目本身的特点。 大别山太阳城项目可行性研究报告 29 管理费用：按以前期费用、建安费、基础设施费三项为基础的 3%估算。 财务费用： 本项目资金按 由项目建设单位 自有资金 和 经营收入再投入 考虑，不计算银行 贷款利息。 不可预见费 （预备费用） ：按以前期费用、建安费、基础设施费三项为基础的 3%估算。 销售费用：按销售收入的 4%计算。 房屋、建筑物折旧年限按 30 年计，残值率为 0。 运营成本：为了简化计算，按现行行业经验， 养生养老医院运 营成本 按营业 收入的 60%计算 ，养生度假酒店 运营成本按营业收入的 40%计算， 养生护理服务中心 、 养生俱乐部运营成本按营业收入的 20%计算。 税费：主要包括营业税及附加和租赁房产税，营业税及附加按照现行标准，以收入为计税基础的 %计算；租赁房产税按照现行标准，租赁收入为计税基础的 12%计算。 1 所得税费：按照收入的 25%计算。 项目资金计划预测 项目技术经济指标 项目占地 1200 亩，总建筑面积 40 万 平方米 ， 综合 容积率。 根据初步拟定的方案，包括 公众福利护理院 建筑面积 14600 平方米，养生俱乐部 30000 平方米， 养生别墅 、养生公寓 建筑面积 300000平方米 、养生度假酒店 建筑面积 46000 平方米 、养生养老医院 建筑大别山太阳城项目可行性研究报告 30 面积 420xx 平方米， 养生护理服务中心 建筑面积 30000 平方米， 社区商业中心 57400 平方米，园林景观 400000 平方 方， 广场 2 处各5000 平方米。 项目基础指标表 序号 指标 单位 指标 备注 1 总用地面积 亩 1200 2 综合容积率 3 覆盖率 15% 4 总建筑面积 ㎡ 400000 公众福利护理院 ㎡ 14600 养生俱乐部 ㎡ 30000 养生别墅 、养生公寓 ㎡ 180000 养生度假酒店 ㎡ 46000 养生养老医院 ㎡ 420xx 养生护理、服务中心 ㎡ 30000 社区商业中心 ㎡ 57400 5 园林景观 ㎡ 400000 6 广场兼停车位面积 ㎡ 10000 项目投资估算 根据测算，项目总投资 万元 ，其中，土地费用 3600万元，占总投资的 %； 前期工程费用 万元 （包括规划设计、勘测、各种政府规费、临时设施等），占总投资的 %；建安工程费 万元 ，占总投资的 %；基础设施费（含 园林景观） 万元 ，占总投资的 %； 其他费用（ 工程质量监管费 ） 万元，占总投资的 %；管理费用 万元 ，占总投资的 %；销售费用 万元，占总投资的 %； 不可预见费 万元，占总投资的 %。 大别山太阳城项目可行性研究报告 31 前期工程费估算表 单位：万元 序号 项目名称 金额 估算说明 1 规划、设计、可研费 建安造价的 % 2 水文、地质勘查费 总建筑面积 元 /m2 3 道路费 建安造价的 % 4 土地平整费 用地面积 15 元 /m2 合计 基础设施建设费估算表 单位：万元 序号 项目名称 建设费用 合计 估算说明 1 供电工程 建筑面积 33 元 /m2 2 供水工程 建筑面积 12 元 /m2 3 供气工程 4 排污工程 建筑面积 25 元 /m2 5 小区道路工程 6 路灯工程 建筑面积 10 元 /m2 7 小区绿化工程 绿化面积 150 元 /m2 8 环卫工程 9 消防工程 建筑面积 35 元 /m2 10 弱电工程 建筑面积 15 元 /m2 合计 建筑安装工程费用估算表 单位：万元 序号 项目名称 建筑面积 建安工程费 金额合计 单价 (元 ) 金额 1 公众福利护理院 2 养生俱乐部 3 养生别墅、养生公寓 4 养生度假酒店 大别山太阳城项目可行性研究报告 32 5 养生养老医院 6 养生护理、服务中心 7 社区商业中心 合计 项目投入总资金估算汇总表 单位：万元 序号 项目名称 投资额 占总投资的 % 估算说明 1 开发建设投资 % 土地费用 % 前期工程费 % 基础设施建设费 % 建筑安装工程费 % 公共配套设施建设费 % 开发间接费 % 管理费用 % 财务费用 % 销售费用 % 开发期税费 % 其他费用 % 不可预见费 % 2 经营资金 % 3 项目投入总资金 % 开发产品成本 % 自营资产投资 % 形成：房屋、建筑物 % 机器设备 % 无形资产 % 递延资产 % 经营资金 % 资金使用计划 在建设期内，根据工程建设进度和实际需要逐步投入资金。 大别山太阳城项目可行性研究报告 33 开发建设用款及长期借款计划表 单位：万元 序号 项 目 建设期 1 2 3 4 5 1 土地费用 2 前期工程费 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费 7 管理费用 8 销售费用 9 开发期税费 10 其他费用 11 不可预见费 开发建设投资 (不含财务费用 ) 自营资产投资用款计划 长期借款投入计划 (万元 ) 1 人民币长期借款 2 外币长期借款 (折合人民币 ) 项目收入 本项目 出售 养生别墅 、养生公寓 产权及使用权。 众福利护理院由 政府负责以 成本价 通过购买服务的方式实行对失养性老人 供养，社区商业中心 实行 自身持有，招商经营。 养生俱乐部、养生度假酒店 、 养生养老医院 、 养生护理服务中心 均为自身持有， 自行 经营。 养生别墅 、养生公寓销售收入 养生别墅 、养生公寓 销售均价按 6500 元 /m2 计算，销售收入117000 万元。 社区商业中心租赁收入 大别山太阳城项目可行性研究报告 34 社区商业中心 建筑面积 57400 平方米，租金按每平方米 450 元 /年估算，正常年租赁收入 2583 万元。 酒店营业收入 （ 1）客房收入 持有 养生度假酒店 的经营在 2020 年 1 月开始；考虑淡旺季节影响，其中保证开业前 5 年平均入驻率 35%左右，第 6 年以后各年均保持入住率 50%； 养生度假酒店 房间的收费参照国内同类五星级酒店和当地的实际情况，暂定标准间和套房平均价格为每天 400 元，开业前 5 年营业收入 2520 万元，第 6 年以后 3600 万元。 （ 2）酒店商务会议收入 商务会议按每天接等 1 次计算，暂定每次会议消费 20xx 元，年营业收入 72 万元。 （ 3）餐饮收入 参照信阳市餐饮行业的收费标准和新县当地居民的消费情况，按每天接待 600 人次计算，暂定每人平均消费 200 元，年营业收入4320 万元。