基于宏观调控下的房地产价格走势分析毕业论文(编辑修改稿)

基于宏观调控下的房地产价格走势分析毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

了 9． 7％、 7． 6％和 5． 6％。 出现这种反差的原因主要在于：房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己的住房，也关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文环境。 譬如，当前广东有很多乡镇都开发了较为成熟的楼盘或小区，但仍然无法刺激人们的需求。 这说明当前住房需求的结构性问题在于，中国各地的居住环境、交通设施相差甚远，这种情形与收入分配两极化是分不开的。 正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城 市住房价格也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其屋 ”。 基于宏观调控下的房地产价格走势分析 8 第 3 章 宏观调控 对房 地产价格 走势 的影响 分析 宏观调控是国家对国民经济总量进行的调节与控制。 是保证社会再生产协调发展的必要条件，也是社会主义国家管理经济的重要职能。 在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。 宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。 经济政策是国家或政府为了达到充分就业、价格水平稳定、经济快速 增长 、国际收支平衡等宏观经济政策的目标，为增进经济福利而制定的解决经济问题的指导原则和措施。 经济政策有宏观经济政策和微观经济政策之分 ， 宏观经济政策包括 货币政策、财 政政策、收入政策等；微观经济政策是指政府制定的一些反对干扰市场正常运行的立法以及环保政策等。 货币政策对 房地产价格 走势 的影响 分析 （ 1）货币政策含义 ① 货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施， 指控制货币供 应量 以及调控利率的各项措施。 用以达到特定 目的 或维持政策目标 ， 如 抑制通胀、实现完全就业或经济 增长。 直接地或间接地通过公开市场操作和设置银行最低准备金（最低储备金）。 表 31 20xx 年到 20xx 年货币供应量 月份 货币和准货币（ M2） 货币（ M1） 流通中现金（ M0） 数量 (亿元 ) 同比 增长率为 数量 (亿元 ) 同比 增长率为 数量 (亿元 ) 同比 增长率为 20xx 年 12月份 725800 % 266600 % 44600 % 20xx 年 12月份 606200 % 220xx0 % 38200 % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 资料来源：东方财富网 货币理论和货币政策是同一事物的两面，一个是从经济理论角度讲，一个是从政策措上海理工大学本科生毕业设计（论文） 9 施讲。 表 31 显示了近年的货币供应量， 近几年的货币供应量一直在 增长。 但 20xx 年的增长 速度 有所放缓。 ② 狭义货币政策指中央银行为实现其特定的经济目标而采用的各种控制和调节货币供应量或信用量的方针和措施的总称，包括信贷政策、利率政策和外汇政策。 广义货币政策指政府、中央银行和其他有关部门所有有关货币方面的规定和采取的影响金融变量的一切措施。 两者的不同主要在于后者的政策制定者包括政府及其他有关部门，他们往往影响金融体制中的外生变量，如硬性限制信贷规模，信贷方向，开放和开发金融市场。 前者则是中央银行在稳定的体制中利用贴现率，准备金率，公开市场业务达到改变利率和货币供给量的目标。 目前中国实行的是 :稳健的货币政策和积极的财政政策。 房地产价格走势 的影响 （ 1）利率的含义 ① 利率 (interest rate)，就表现形式来说，是指定时期内利息额同借贷资本总额的比率。 利率是单位货币在单位时间内的利息水平，表明利息的多少 .经济学家一直在致力于寻找一套能够完全解释利率结构和变化的理论 .利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。 现在，所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。 当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低。 因此，利率是重要的基本经济因素之一。 ② 利率是经济学中一个重要的金融变量，几乎所 有的金融现象、金融资产均与利率有着或多或少的联系。 当前，世界各国频繁运用利率杠杆实施宏观调控，利率政策已成为各国中央银行调控货币供求，进而调控经济的主要手段，利率政策在中央银行货币政策中的地位越来越重要。 合理的利率，对发挥社会信用和利率的经济杠杆作用有着重要的意义，而合理利率的计算方法是我们关心的问题。 在购买房屋的行为中，有着消费和投资不同的两种不同的动机。 在当今社会中存在着大量的投资者，他们购买房屋并不是以使用为目的，是为了在将来卖出获得收益。 而正是因为大量的投资者的参与，因此房屋最终价格的形成也与他们 有着莫大的关系。 基于宏观调控下的房地产价格走势分析 10 图 32 利率历次调整一览 资料来源：东方财富网 （ 2）利率对 房 地产投资者 的影响 对房屋投资者来说，他们投资房屋是有成本的，这成本或是获得贷款需要支付的利息，或是自有资金 投资房屋 的机会成本。 对房屋消费者来说，他们的购买行为是为了居住，满足基本的生理需求。 对于 贷款利息以及机会成本的敏感度相对要低。 对于房屋投资者来说，要想获得利润房屋买卖的差价收入及利息费用。 而其利润率要高于同期基准利率才是成功的。 当提高利率的时候，投资者的投资成本进一步增加， 对于买房用来消费的人来说，买房是为了获得一种安全感和归属感，租房对人的心理作用与买房不同。 买房居住在一定程度上是租房不可替代的，即使房价涨幅很低，甚至下跌，无利可图，市场上还是会存在大量的一半的购买者。 共同点是，不论是出于投资还是出于消费，买房大部分的资金都是靠银行贷款，所以，利率变化对房价有较大影响， 主要通过收入效应和替代效应来实现。 当利率升高时，资金存入银行可以获得的利息增加。 资产增加使得消费能力提高，收入效应导致利率与消费变化一致。 替代效应是利率提高由于股票、债券、储蓄的收入得到提高，降低了对于投资房地产的积极性。 所以，替代效应使得利率与投资买房成反方向变化。 收入效应与替代效应力量进行对比，由于贷款资金的占用大于买房者自有资金 ，所以替代效应效果大于收入效应。 综合看，房价 走势与利率反方向 变化。 当市场利率大幅提高时，开发商投资于房地产的成本大大增加，获利减少，那么开发商将会减少对房地产的投资，如此市场上的房屋供给就会减少，会引起房屋价格上涨，结果导致成本转嫁到购房者身上。 （ 3）利 率对房地产业的影响 房地产业是资 本 密集型行业，具有“第二金融”的美称。 而利率相当于资金的价格，利率的变化可直接影响房地产市场的供给和需求。 根据资本的边际效率理论，利率上升，会导致房地产的投资减少，供给下降，在需求不变的条件下，房地产的价格上升；反之，价格下降。 而在供给不变的前提下，利率上升代表着购房者的购房成本上升，需求减小，房地产价格 下降；反之则上升。 具体而言利率对房地产价格的影响主要有以下三个渠道。 %%%%%%%%利率历次调整一览 时间 贷款利率 时间 存款利率 上海理工大学本科生毕业设计（论文） 11 ① 利率对 开发与购房成本 的影响。 通过房地产市场的供求关系影响房地产价格。 利率可以理解为货币的跨期价格，是货币使用成本。 当利率上升时，会带来房地产开发成本和购房信贷成本的上升。 然而由于房地产开发的周期较长，市场对利率的敏感反应主要表现在需求上。 在人们计算是否具有可支付能力时，往往是从当前的利率进行外推，而较少关心长期利率的变化。 所以，当利率较低时，就会有更 多的人认为自己具有购房的支付能力，住房需求比较高，房价就会上升。 所以从这个意义上来看，利率 高低 和房价 走势 呈现负相关关系。 ② 利率对租金的影响。 当把房地产作为资本品进行投资时，租金就如同股票的股息，成为房地产投资的回报，它的高低一方面取决于实际房地产租赁市场中的供求关系，另一方面，受人们对房地产回报的要求和预期的影响。 人们在计算资金投资房地产的回报时，一个主要的参考依据就是基准利率。 利率较低，资金存入银行或其它金融机构的回报要求就会较低，则对投入房地产资金的回报要求也会较低，房屋出租人的租金要求也就较低，反之则有较高的要求。 因此，在其它 对 房地产价格波动的宏观影响因素不变的情况下， 所以 利率与租金的变化应该呈正相关的关系。 ③ 利率对需 求与供给的 影响 ， 房地产价格和利率的供需关系分析对于利率变量的讨论，可以通过供给和需求的讨论模型进行分析。 首先，在房地产需求方面，较低的基准利率一般会伴随较低的抵押贷款利率，人们通过信贷支持购买房地产的支付能力大大提高，可以改善消费性需求者的预算约束，促使消费性潜在需求向有效需求转变，还可以降低投资型房地产需求者的机会成本，迫使更多的货币由储蓄流向资本市场和具有资产属性的房地产市场，从而推动房地产市场需求的扩张。 在供给面，因为房地产开发商所需大量资金要来自于银行贷款，利率是开发商所要考虑的重要成本因素，较低的基准利率一般会伴 随政府扩张性货币政策，这样房地产开发商不仅因贷款利息的减少而降低经营成本，还会因贷款门槛的降低来减少融资成本，在其他因素既定的条件下，任何一个开发商都会因边际成本的下降而扩大生产，从而推动房地产市场供给的扩张，推动房地产供给曲线向右移动。 然而，房地产市场供给的利率敏感性则不同于需求方面，主要体现为具有较长的滞后效应：由于房地产开发周期较长，一般有两到三年的时问，因此本期的利率敏感性并不能对房地产供给产生显著的影响。 因此，在考虑利率与房地产供给相关关系的时候，应该将利率作用的时滞效应作为重要的考虑因素。 率 对 房地产价格走势 的影响 （ 1）存款准备金率的含义 ① 存款准备金，也称为法定存款准备金或存储准备金（ Deposit reserve），是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。 中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。 中央银行通过调整存款准备金率。 可以基于宏观调控下的房地产价格走势分析 12 影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。 全称为人民币存款准备金率。 ② 存款准备金 是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。 法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。 这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。 这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。 图 33 存款准备金 率历次 调整一览 资料来源：东方财富网 （ 2）存款准备金率对 房地产 投资 融资 的影响 当央行提高法定存款准备金率后，商业银行能够提供的信贷就减少，存款准备金绿提高，货币乘数也会降低，是的整个银行体系，降低信贷总量。 是的银根收紧，货币供应减少，社会的投资消费减少。 存款类金融机构，特别是大型的金融机构存放在央行的超额存款准备金较低，当法定存款准备金率稍有变动，就会对市场的信贷总量产生较大影响，但是超额存款准备金可以用来应对法定存款准备金的上调，信贷规模可以保持稳定。 对于存款准备金率对货币供应量的影响 举例而言， 如 目前存款准备金是 15%，那么银行每增加 100 万存款，需要向央行存入 15 万的准备金 ，可提供的信贷为 85 万，如果存款准备金率再增加 2%，那么存款准备金到达 17%，可提供的信贷将为 83 万。 可向市场。 因此，提高存款准备金率。 市场上的货币供应量就会减少，投资房地产可以融资的金额减少，导致对房屋的需求减少，导致房价下跌。 （ 3）存款准备金率的对房价走势影响 当前的金融体制下，如果目的是收缩流动性，那么调整存款准备金率更具优势。 我国%%%%%%存款准备金率历次调整一览 大型金融机构 小型金融机构 上海理工大学本科生毕业设计（论文） 13 金融体制不完善，外汇必须强制结售汇。 利率并未完全市场化，我国处于新兴加转轨的发展时期。 法定存款准备金率更具优势，主要体现在以下方面。 ① 存款准备金调控力度大 ，在 3 大货币政策中，公开市场操作，和再贴现率主要改变基础货币供应量，不影响货币乘数，但是法定存款准备金率，即影响基础货币，也影响货币乘数，在 3 大货币政策中，力度最大，对房价的影响效果最大。 ② 调整 整存款准备金率的成本相对低。 我国对存款准备金和超额存款准备金付息。 不会影响资金成本。 ③ 存款准备金对利率和汇率影响极小。 提高存款准备金率可以在不提高利率，不加大人民币升值压力。 稳定经济 增长 的基础上，达到收缩市场流动性的目的。 如果想要实现同样的效果，公开市场操作和再贴现率，都 不 可避免的影响市场利率。 加大人民币升值预期，吸引热钱流入， 导致房价上涨， 阻碍经济 增长。 ④ 其他替代性货币政策较为缺乏。 当前，我国利率市场化仍在推进中，央行难以通过价格手段达到调控目标，而再贴现率局限性大，公开市场操作和存款准备金率成为央行最常用调控工具。 加上，我国存款保险制度和资本制度尚不完善，也决定了存款准备制度成为约束银行信贷的的有效手段。 长期以来 ，银行贷款是房地产开发的最主要融资渠道，特别是 1998 年以来，银行对房地产支持，由过去的单纯对房地产企业给予贷。