土地开发与基础设施建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

土地开发与基础设施建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

域，主要依托长炼、岳化等中央石化企业，对接现有湖南云溪精细化工产业基地，延伸石油化工产业链。 五是公共配套服务区：规划面积 平方公里 ,主要围绕黄泥沟水系及通港路南侧布局金融、保险、信息网络、中介服务等生产性服务业发展，完善行政办公、教育、卫生、文化等市政公共设施建设，形成以港口为对象的现代化商贸服务体系。 发展有利条件分析 具备实施临港开发战略的区位、交通和产业优势 以城陵矶港为核心的新区位于湖南省岳阳市城区北部，地理位置十分优越，交通枢纽已成网络，产业支撑兴旺发达，是一块投资兴业的理想之地。 ⑴ 经济区位优势明显。 岳阳是沿江开放城市、城陵矶港是国家一类外贸口岸、首批对台直航港口。 该区位于长江流域经济带和京广铁路经济带的交汇中心，又处于武汉城市圈与长株潭两个改革试验区之间，是未来岳阳市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域。 同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重 18 要承载地。 ⑵ 交通区位优势明显。 新区距岳阳城区仅 3 公里，北距武汉180km，南距省会长沙 162km，具有现代化的综合交通运输体系，其快速、便捷、安全的交通运输网络，为推进对外开放、发展外向型经济奠定了坚实基础。 港口方面：沿江临港是该区的核心战略资源，城陵矶港作为湖南省长江干线上唯一国家对外贸易一类开放口岸，是连接长江航运和省内湘资沅醴内河航运重要中转站和唯一出海口，在枯水期间 5000 吨级船舶也可进港作业。 道路 方面：随着随岳高速、杭瑞高速、京珠高速复线的相继建设，与京珠高速、 107国道、 S20 S301 等 道 路 伴区或穿境而过，共同构成了港区国、省干道互通的 道路 网络。 铁路方面：距京广铁路和武广铁路岳阳站在5 公里左右，随着武广客运专线、荆岳铁路的建设，规划建设的荆岳铁路进入临港新区的铁路专用线向北延伸至道仁矶、陆城和长炼，并最终与路口车站形成疏港环线货运专线，依托京广铁路线，将形成四通八达的铁路运输网络体系。 航空港方面：在距临港新区15 公里的岳阳县筻口镇规划建设岳阳航空港站区，技术等级为 2级，行政等级为不定期航班的支线机场。 ⑶ 产业支撑基础雄厚 湖南省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能岳阳发 电有限公司和泰格林纸集团等四家大型企业集团都驻在区内。 现有的石油化工、电力能源、水泥建材都是我省的优势产业，尤其是石油化工产业经过 30 多年发展，已成为中南地区 19 重要的石化工业基地，形成了 1000 亿元的 产值 规模。 新区正式筹建以来，一些大运量的新型建材、机械装备制造项目纷纷进驻，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸集团、中交集团新港公司、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户，逐步形成以港口物流、化工储运为核心的新兴物流产业和以造纸、建材为重点的重化产业。 创造了港区开发的良好招 商环境 ⑴港区开发战略得到了省、市政府的高度重视和大力支持。 湖南省委书记张春贤高度重视城陵矶港的门户作用，强调岳阳要“优势优先、优先发展、树立门户城市概念”。 在省委、省政府的直接推动下，港区龙头工程 总投资 6 亿元的城陵矶国际集装箱码头一期工程已竣工投入运营，其 30 万标箱／年、散杂件 100 万吨 ∕年的吞吐量，能保证全省“十一五”期间社会经济发展需要。 20xx年 9月，湖南城陵矶新区纳入了国务院批准的长株潭“两型社会”建设配套改革试验区总体规划滨湖示范区范畴，将会享受中央和省政府在土地、信贷和财税等方面各种扶 持政策支持。 为加快新区发展，岳阳市委、市政府多次召开港区会议，专题研究有关港区规划、管理体制和运行机制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为 副 组长的湖南城陵矶新区建设领导小组，云溪区也成立了专门工作机构 新区临时管理委员会，负责港区开发建设的具体工作。 在省市两级党委、政府的 20 高度重视和大力支持下，城陵矶新区正朝着打造区域性物流中心的战略目标迈进。 ⑵建立和完善了功能齐全的综合性港口码头和基础设施。 现在，城陵矶港不但拥有煤炭、粮食、石油等专用码头和木材、沙石、钢材等 各类散货码头，而且具有国内一流水平的现代化国际集装箱码头已投入使用，投资约 5亿元的恒阳公共化工码头即将开工建设；届时，湖南城陵矶港将成为一个功能配套、设施齐全具有核心竞争力的综合性港口群，其年吞吐量 20xx 万吨的运输规模，将极大地带动和促进全市乃至全省经济社会特别是外向型经济的快速发展。 同时，为完善港区基础设施，港区管委会加大了投入力度，总投资3 亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，并分别与随岳高速和 107 国道联通，打通了港区对外的陆路大通道；电力供应能力充裕，港区供水工程已经开工建设。 临港新区整体开发条 件已基本具备。 ⑶ 出台了支持港区发展的一系列优惠政策和措施。 为充分发挥港区优势，加快港区发展实现区域经济跨越式发展，港区管委会出台了一系列更加科学、更具吸引力的港区招商引资优惠政策，支持、鼓励符合国家产业政策、投资强度大、科技含量高、附加值高、税收高的拉动型、环保型、节约型产业项目进入港区。 独特的区位交通优势，良好的投资经商环境，雄厚的产业基础支撑，使得新区成为湖南对外开放的门户，成为招商引资和对接沿海产业转移的黄金宝地， “福布斯”杂志将岳阳评为中国 20 个最 21 适 宜投资的城市之一。 土地销售前景及价格 预测 项目以城陵矶新区土地运营为主要收入来源，其发展在宏观上取决于临港新区内产业的发展前景，在微观上取决于现有企业扩能增产和城陵矶新区对外招商引资时对土地需求的增长。 在产业发展前景预期良好条件下，项目招商引资规模和速度将对本项目土地销售前景产生重大影响。 招商引资前景分析 城陵矶新区经济区位 优越 ，交通条件优势明显、产业支撑基础雄厚、招商环境良好，是未来岳阳市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域，同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。 从未来资本转移发展态势及发达地区和欧 美等发达国家产业结构演变阶段判断，发达国家和发达地区资本输出正处于一个上升初始阶段，这意味着，在未来相当长的时间内，大量的沿海发达地区和发达国家资本将继续向岳阳市转移。 其基本理由是： 一是沿海发达地区和发达国家产业结构仍处于调整时期，尤其是香港、上海等地产业结构具有很大的调整空间，这意味着将有大量的产业资本进行转移。 二是岳阳市既具有明显的区位优势，又具有明显的综合成本优势，是产业转移的理想基地。 22 三是入园企业可享受国务院、省、市政府给予的优惠政策，实行“封闭式管理、开放式运行、社会化服务”，企业办事 实行“一个窗口受理，一站式审批，一条龙服务”。 园区各类中介机构健全，投融资服务完善。 土地销售价格预测 土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。 近两年岳阳市城陵矶新区综合用地的交易价格情况如表 21。 表 21 近两年城陵矶新区周边地区用地交易价格 用地性质 价 格（万元 /亩） 最高价 平均价 最低价 工业用地 17 综合用地 （含住宅及商业用地） 考虑到国家对地产的宏观调控 政策及金融危机影响，以及根据近几年城陵矶新区周边地区地产价格的平均增长率为 10%，保守起见，本项目综合用地的土地预测增长率取 8%，增长基数为表 21土地交易价格的平均值；工业用地 第一年 按近 2 年平均价格 万元 /亩不变 ，以后每年 价格 增加 1 万元 /亩。 23 表 22 城陵矶新区未来 10 年土地增长价格表 年 份 工业用地价格 综合用地价格 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 38 20xx 20xx 20xx 20xx 2017 2018 2019 可以预计，随着新区基础配套设施的建成和完善，其土地升值速度将大于本可研预测值。 24 3 技术标准与 建设规模 技术标准 的论证 根据《 岳阳市 城市总体规划》 并 参照《城市道路设计规范》，本项目 中的黄泥沟路 按 城市 Ⅱ 级主干道标准设计 ， 设计行车速度均为 50km/h。 主要技术标准见表 31。 表 31 路线主要技术标准表 序号 项 目 单位 标准指标 1 道路等级 城市 Ⅱ 级主干道 2 道路长度 m 8000 3 设计速度 km/h 50 4 路幅宽度 m 30 5 平曲线最小半径 设超高最小半径 m 200 不设超高最小半径 m 400 6 最大纵坡 % 7 最小坡长 m 140 8 竖曲线一般最小半径 凸型 m 1350 凹型 m 1050 9 车辆荷载 等级 构造物 城 — A 级 路面 BZZ— 100KN 10 桥梁设计洪水频 率 1/100 建设内容 25 本项目为 新区土地开发及基础设施建设 ，建设内容包括 征地拆迁、 道路工程、 给水 工程、 排水工程、亮化工程、交通设施等。 本项目为新区土地开发及基础设施建设 ，建设内容主要是 2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。 黄泥沟路全长为 8km,路幅宽 30m，其中，路基土石方 万 m3；沥青混凝土路面 184 千m2，人行道 56 千 m2，排水管道 16000m，给水管道 8000m，平面交叉4 处。 总征用土地 2795 亩；具体见表 32。 表 32 拟建建设规模 项目 单位 数量 土地开发工程 亩 2435 基础设施工程 一、路线 道路长度 km 8 占地 亩 360 二、路基路面 路幅宽度 m 30 路基土石方 万 m3 主线路面结构类型 沥青砼 路面工程数量 行车道面积 千 m2 184 26 人行道面积 千 m2 56 三、桥梁、涵洞 大桥 m/座 中桥 m/座 涵洞 道 3 四、路线交叉 互通式立交 处 分离式立交 处 平面交叉 处 4 五、沿线设施 排水管道 m 16000 给水管 m 8000 27 4 建设条件 与 方案设计 场址现状 地理位置 项目位于岳阳市云溪区内，位于东经 113176。 08′ 48″至 113176。 23′ 30″、北纬 29176。 23′ 56″至 29176。 38′ 22″之间，云溪区位于岳阳市城区东北部、长江中游南岸，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳县毗邻。 区域内 107 国道和京广铁路纵横南北，京珠高速 道路 在东边擦肩而过，长 江黄金水道环绕西北。 沿铁路南距长沙 162 公里，北离武汉 245 公里；沿京珠高速 道路 距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到 2 小时车程；沿水路东距九江 340 公里，南京 715 公里，上海 990 公里，西距重庆 490 公里。 土地利用现状 本区域内土地现状多为荒地和 田 地，农居和水域也占有一定比例，而建设用地的比例较大，用地构成属于典型的未开发农用地场址，地势较平坦，主要用地已全部纳入城陵矶新区建设用地范围。 该区域属于岳阳市城区边缘， 湖南省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能岳阳发电有限公司和泰 格林纸集团公司等四家大型企业集团都驻在区内或周边。 28 地形、地貌、地震情况 项目地属幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地貌多样、交相穿插，整个地势由东南向西北倾斜。 境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔 米；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔 米。 一般海拔在 40— 60 米之间。 地震：根据《中华人民共和国地震参数区划图》（ GB18306—20xx），该区域地震 动峰值加速度 g=，特征周期为 ，根据云溪抗震设防基本烈度为Ⅶ度，规划按Ⅶ度标准进行设防。 地质和水文 地表组成物质 65%为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河、湖沉积物为主。 第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林、果、茶等作物开发。 第四纪全新河、湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻、瓜菜等作物种植。 ⑴ 松阳湖水域 湖面积：丰水期 60008000 亩左右；枯水期 50006000 亩左右； 水位：最深水位 56米左右；平均水位 34 米左右 蓄水量：丰水期 21 万立方米左右；枯水期 12 万立方米左右； ⑵ 长江岳阳段 松阳湖水域北濒临并汇入长江。 长江螺山段水文特征对其影响很大，根据长江螺山段水文站水文数据，长江在该段主要水文参数如下： 29 流。