发改委宿舍区地块项目可行性研究报告(编辑修改稿)

发改委宿舍区地块项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

打压楼价。 许多人关心这种打压是否有效果。 如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况 ： 那就是中国完了 ! 二 ．市场调查 （ 1）、 20xx 年 的 市场行情， 取决于中央政府稳定房价的决心和 是否新增 出台 具 体调控改革措施。 （ 2）、 中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。 当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲；同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货 膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。 因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。 （ 3） 、根据对今年以来出台的房地产行业限购政策以及 ***供需状况等方面情况调查表明， ***房地产业发展前景目前有压力，成交量萎缩，买房者观望情绪趋浓，以致于影响房地产商开发的正常脚步。 但对位于 ***区、 ***区 白山湖 路沿线的来讲， 优厚地理位置的刚性需求，使得该区域商品房价格居高不下 ， 5 月环比涨幅达 3%。 现要压力越大，未来的反弹就越高，这将是任何房地产公司重要的不可多得的宝贵财富， 为站立发展的另一个制高点的重要基础。 14 （ 4）、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城空间布局，推进 ***区政治人文山林水都的人居城市的规划建设。 （ 5）、房地产营销方式的改变 ,房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、 商业炒作销售转变为全方位营销推广。 竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。 则提供便利、舒适的高性价住宅成为夺得房地产开发桥头堡的重要手段。 （ 6）、 白山湖 高新技术开发区是首披国家高新技术产业开 发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华 硅谷 ”的美誉。 目前开发区产值上亿元的企业已达近百所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。 （ 7）、 近两年来， ***区、 ***区、 白山湖 开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的 ***科技新城的奋斗目标。 （ 8）、 今年 ***区 、 ***区还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平 与 20xx 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动 ***市房价继续走高。 今年***市基础建设将要快速发展。 几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为 ***市商品房的销售提供了契机，这将导致 *** 15 市商品房价格出现上涨趋势。 根据相关公司的调查， 今年 ***市房价升幅 预计 在 10%左右。 （ 9）、 今年 ***市用地重点支持，一是重点功能区建设，二是支持城中村和旧城改造，三是推进 ***向先进制造业基地、现代服务业中心转型。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。 因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。 （ 10）、 中央现在出了一个政策 “审慎度势 ”， 温总理都说 “买不起房子，可以先租房 ”，中央高度关注民生，当成一个大事来 解决。 对完善和规范租赁房市场做一个方向， 这就 说明 房地产 这个价格不好向下调，因为 房价的问题是由市场供需来解决的。 在中国未来至少 10年房 价只会上涨，不会下跌。 经济在发展，通货膨胀也在加剧， 10年前购买的房子现在至少价 格翻几番，大家都看到了。 未来只有房子最保值， 国家未来几年后工资水平 将 不断增加，商品和服务价格也 将不断上升，房地产价格 也将不断攀升。 三 、市场调查 （见图表） 16 17 18 19 20 二．产品供需预测 随着 ***房地产 市场不断成熟发展，无论是开发企业还是投资者都更加看好商业地产的发展，再加上宏观调控的影响，以及 ***大规模城市建设和 旧城 改造进程的加速， ***商业地产的发展出现较为明显的提升。 商业地产发展迅速，商铺成交大幅增长 20xx 年， ***商铺累计成交 10129 套，较上年增加 3103 套；成交面积 万平方米，较上年增加 %；成交金额 亿元， 21 较上年增加 %；全年成交均价为 13529 元 /平方米，较去年上涨%。 写字楼市场发展相对滞后，整体价格水平较低 ***写字楼市场发展相对滞后，但随着 ***投资环境的改善，入住大企业的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售的写字楼多为 硅谷 、东西湖、黄陂等开发区内的 写字楼，整体售价水平较低。 20xx 年， ***写字楼累计成交 3435 套，较上年增加 1503 套；成交面积 万平方米，较上年增加 %；成交金额 亿元，较上年增加 %；全年成交均价为 5816 元 /平方米，较去年下跌%。 此外，除写字楼、商铺外的其它类商业物业累计成交 7589 套， 20xx年全年， ***合计售出商品房达到 13万套。 从项目成交排行榜来看，销售套数排行榜的二、三位是万科魅力之城和保利心语，这两个项目都属于 环 白山湖 地段 ， 白山湖 香榭水岸的持续繁荣可见一斑。 20xx 年， ***20 强企业在销售市场的总体份额接近 40%，较 20xx年增加 ，说明 ***房地产市场集中度在不断提高。 三．价格预测 据调查，今年 ***市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与 20xx 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计 22 上，都将会再上一个档次，从而拉动 ***市房价继续走高。 今年 ***市基础建设将要快速发展。 几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为 ***市商品房的销售提供了契机，这将导致 ***市商品房价格出现上涨趋势。 今年 ***市房价升幅在 10%左右，其中适用房升幅 达 20%，从原因上看，主要有四： ，地价上升。 住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。 从目前我市房地产的消费市场来看，有 %的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 ，按揭的作用。 我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者 的加入，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）在调控后现已放开而且加大 了 力度， 银行按揭到位， 居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 ，也成为了房市升温。 因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，分析本 23 项目预测价格： A、高层住宅均价 18000 元 /㎡； b、商业店铺均价 30000 元 /㎡； c、车位均价 16 万元 /个。 四．竞争力分析 （ 1）、该项目地理位置优越，省博物馆隔路相望，毗邻省委、省政府和省直机关，遥望 白山湖 风景区，周边高校密集，环境适宜，自然景观和生态环境良好。 （ 2）、 同类可比地块新建项目少，项目涉及 地块小，涉及到省直机关，可规划的容积率、建筑密度弹性充足，场地地形地质条件能满足建设要求。 （ 3）、给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，周边市场、超市、银行、邮局、餐饮、健身、 娱乐等生活服务设施齐全。 （ 4）、 过江隧道、地铁、大 白山湖 生态水网、集中供暖制冷工程、***以及道路和立交桥的项目均在稳步推进， 拥有极佳的水景资源及文化氛围，依托中南商圈、沙湖、 白山湖 等先天优势，具有发展价值。 （ 5）、按照国务院批准的《 ***市城市总体规划 (1996— 2020 年 )》，确定在 ***区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。 在交通设施方面， ***动作较多，岳家嘴立交、工程完工，过江隧道的连通更拉近了汉口和 ***的距离，两个区域的房地产联 系将更加紧密。 两 大火 24 车站、 ***广场、临江商务中心区、休闲观江景区、黄鹤楼景区景观工程的实施提升了 ***商务积聚力和居住品质。 （ 6）、此外，作为人均可支配收入过万元的高素质人群集聚地，***区域房地产消费潜力也极其巨大。 预计后期 ***市主城区项目的减少以及银行贷款政策的收紧、国家对近期房地产价格上涨过快的关注，销售价格将趋于稳定。 （ 7）、该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造 10 万平方米的房地产 ,不会超。