南昌物管企业物业管理中存在的问题与对策研究毕业论文(编辑修改稿)

南昌物管企业物业管理中存在的问题与对策研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

，本文对南昌市部分小区物业的住户进行问卷调查 （问卷见附件）。 本次调查人数为 100 人。 男士 、 女士 各为 50 人。 调查结果分析 如下： 表 21 住户对物业费用的合理度的态度调查结果 （ 单位： %） 调查内容 样本量 很 贵 偏贵 适中 便宜 12 61 27 0 73%的 住户 认为物业费用并不合理。 南昌 物业管理平均费用从 20xx 年的 第二章 南昌物业管理企业现状 8 元每平方米，上升到 20xx 年的 元每平方米， 如今价位 在 元每平方米 ，完成了十年间的跳跃。 江西省人民政府网公布的数据显示， 20xx 年南昌人均月收入为 元， 其中近 100 元用于支付物业费，由此可见南昌人民对物业费用的承受压力较大。 表 22 住户最想得到的服务 单位： % 住户想得到的服务 安保措施 房屋维修 家居清洁 健康检查 水电费代收 知识讲座 家 电维修 数量 72 50 42 28 26 18 16 住户想得到的服务 电路修理 幼儿代管 订阅服务 旅行活动 报刊 赠 送 废旧回收 牛奶代送 数量 16 14 14 12 12 8 4 以上是 住户 最想得到的服务从高到低 排序，从中不难看出安全问题是 最 受重视的方面，其次便是房屋漏水、墙面倾斜、出现裂缝的问题，再次便是房屋内部卫生清洁的问题。 这三个方面的服务占了相当大的比重。 表 23 住户认为小区哪些方面需要改进 单位： % 住户认为需要改建的方面 车位少、停车难 文化活动 少 噪音问题 房屋 维修不到位 宠物管理不善 数量 56 22 20 10 9 住户认为需要改建的方面 安全存在隐患 业主违章搭 建 垃圾无人处理 物业服务态度差 足球场不平整 数量 4 4 2 1 1 住户认为最需要改善的是车位的问题，其次便是文化生活的问题。 人们重视精神、文化层面的生活可见一斑。 噪音与房屋漏水问题分居三、四位，跟在后面的分别是宠物管理与安全隐患问题。 南昌物业管理企业存在的 主要 问题 南昌部分 小区 物业的调查结果为总结南昌 物管企业物业管理中 的问题提供 第二章 南昌物业管理企业现状 9 了借鉴和依据。 根据文献资料与实际调查情况，本 文总结出如下不足 : 住户搬进新居 会遇到各种 问题， 其中 房屋漏水是 最普遍也是最头疼的问题，但 常常无人修理。 另外 一种 情况是物业 管理工作人员 不熟悉管道线路 而 无法修理，或者修理费用不知由谁来 负责。 墙面倾斜、门窗裂缝也是房屋内部常出现的问题，既埋下安全隐患，也十分难解决。 物业管理企业与房地产商在此问题上责任也不甚明确。 住户对居住环境的要求不仅 局限于户内环境 是否 舒适，对小区环境 也有较高期望。 某些小区车位少，住户 停车难。 如若将汽车停在小区过道 上，既侵占 道路面积给行人带来不便，也 不 甚 安全。 在“非正式”车位 停车造成意外或者出现问题 ， 无法明确物业管理企业与业主两方之间的责任。 地产开发商 修 建绿化带，但是物管 在 维护 方面做得 不够。 “三分建，七分管”，日常清扫工作 不到位 会 造成 垃圾满地、 蚊虫成群的现象。 某些 业主在小区内违章搭建，损害了其他业主的利益，物管从中调解 效果却 收效甚微。 南昌 的 老式住房经过房改之 后进驻物业管理 ，但安保措施不甚理想。 小区内 缺少现代化 监控设备，多靠人力维持。 南昌物业管理所提供的“人文关怀”不多，更有甚者只是做 清洁工作，少有文化活动的安排。 住户未 得到精神层 面的服务，邻里之间的联系 活动 也 较少 ，物管并未起到“大管家”的协调融合作用。 住户 最需要解决的问题之一便是幼儿托管问题，家长出门在外希望孩子能得到 周到的 照顾，然而南昌物业公司几乎未能提供 幼儿托管的服务，也 未 作为中介联系幼儿代管的服务机构。 此外南昌的 新建楼盘大多建在离市区较远的 区域 ， 小区外部的餐饮单位寥寥无几 ，住户吃早餐成了难题，并且在 缺乏竞争的情况下 出现 价高质差 的情况。 另 一 个要 点 是物业能 否提供维修家电、门窗清洁的服务。 住户 以个人形式在小区之外找 钟点工、维修工 等进行修理清洁多有不便，如果小区内部能提供专门化 服务 便可 及时处理问题。 第二章 南昌物业管理企业现状 10 南昌物业 从业人员 大约有 5000 多人， 其中 大部分并非专业物管 从业人士。 较低的 素质 水平导致 物业服务质量 较低 ，服务态度 较差 等问题。 80%的 南昌 物业管理 公司 企业 直接隶属于物业开发商企业，当与户主发生矛盾 之 时，物业管理作为附属部门多半支持开发商的态度，失去了中间 人的立场。 在南昌存在物业费用拖欠的问题，物业 难以 收到应得的款额。 物业或 是降低服务态度，与业主之间的关系恶性循环下去； 或 是以亏损的状况持续经营下去，由上级开放发商企业补贴，形成开发商 支撑 物业的局面。 虽然 南昌物业行业发展势 头良好却少有自属品牌，多 是从外地引进 物管。 第三章 南昌物管企业物业管理中存在问题主要原因分析 11 第三章 南昌 物管企业物业管理中 存在问题 主要原因分析 如上章所述，南昌 物管企业物业管理中 存在的问题十分 琐碎，零 散于生活的方方面面。 这些大难处 、 小问题影响着 住户 日常生活，挑战 物业工作者的智慧与耐心。 但归结起 来，以上状况的主要原因大致有以下两大方面 ： 条例体制 不完善 虽然国务院与 南昌市政府相继出台了物业管理 条例，但仍 存在诸多的不完善，有待修改与落实。 具体表现在地产开发 商与物业之间权责不明、业主委员会名不副实、法律追究力度不强三个方面。 商与物业之间权责不明 物业管理条例中没 有明确提及房地产开发商与物业之间的权利与责任划分。 在缺少法律 约束规范的情况下，不负责任的开发 商与物业公司互相推卸责任、拖延时间 导致 最后受害者仍然是住户。 另外一种情况是开发商与物业公司本 是 附属的关系 ，这 造成了本应是开发商、物业公司、 住户 的三角牵连关系变成了开发商与住户的直线关系。 缺少了中间人的立场、 协调者的身份，矛盾就集中在两端，难以得到解决。 按照条例的规定，每个小区均要成立业主委员会。 业主委员会的功能是 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人 的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 监督业主公约的实施等 7。 这样的一个机构才能在左有房地产开发商， 右有物业管理 企业 的情况下，与之形成一个“三足鼎立”的平衡局面，保证自己的利益。 在上海、深圳等地区 ， 业主“ 炒掉”物业公司 是十分 常见的现象。 一旦 业主不满意 物业公司所提供的服务 质量 ，就能解雇物业公司 并且聘请新的物业公司。 在 竞争 如此 激烈的市场中，每个物业 管理企业 都竭尽所能满足住户的要求， 提供 质量数量 均为 优等的 服务。 而在南昌 ，业主委员会并 7萧野 .物业管理 300 问 [M].第一版 .北京：中国纺织出版社 ,20xx,3. 第三章 南昌物管企业物业管理中存在问题主要原因分析 12 未发挥出 原本 的作用。 原因有三： 第 一点是南昌 房地产 业 在近几年才发展 起来，物业 管理 的发展大多是建立在生搬硬套 的基础上， 许多 机制和条例 层层模仿下来就失效了多半。 南昌的 某些 新建小区并未建立业主委员会， 而之前遗留的老式 物业在房改的政策之后也 只有21 家物业单位建立了委员会，其余几百家均维持原先状态。 业主委员会变成了有名无实的机构。 住户 由此失去了争取权益的有效途径， 在三方相 互 制约 平衡的局面中失掉了地位。 第二 点是，即便依照规则成立了业主委员会，也没有正常的运行机制。 在未推选委员主席， 未 与物业管理公司达成共 同协议 的情况下 ， 住户 难 于 争取到 应得利益。 当房地产商与物业公司推诿责任 、听之任之 时 ， 市 场失去 良性的竞争环境，住户利益很难得到保障。 第三点是由于住户的维权意识 较弱。 笔者在 南昌部分小区物业 做问卷调查 时发现，纵使 小区 早已成立了业主委员会 ， 大部分人 仍然不清楚业主委员会是否存在。 这与住户不关心此方面信息有关，也与入住时间早晚有关。 表 31 调查住户是否清楚 小区 有业主委员会 调查结果 （ 单位： %） 住户认为小区是否有业主委员会 有 没有 不清楚 数量 38 4 58 有 38 人肯定 小区 有业主委员会，有 4 人说没有， 另外 58 人持不清楚的态度。 可以说超过 60%的 住户 不知道 小区 业主委员会的存在，也没有 依靠之解决问题。 表 32 住户对物业管理条例的了解 度 调查结果 单位： % 非常了解 比较了解 了解不多 完全不清楚 10 14 66 10 从表中看出住户 对法律条例并不了解，将近 80%的人不了解物业管理条例，也不清楚南昌新颁布的修改条例。 第三章 南昌物管企业物业管理中存在问题主要原因分析 13 具备完善 的方针政策，但是缺乏执行力度也 难 起 规范操作的作用。 南昌物管业在 多数 情况下 具 有 相对 明确的规则，但 没有监管部门追究责任。 较弱的法律追究力 度致使物管企业违反条例、 破坏规则 ，修改的物业管理体 系 条例 失去引导作用。 南昌的监管部门只有南昌物业管理委员会和南昌房管所两家机构，缺少具有强制执行力又区别于法院的 专业监督机构。 物业管理 企业 自身 工作力度 不足 条例体制起着辅助作用， 物管企业自身工作力度成为 完善 不足 、解决 问题的关键环节。 南昌的物管 企业在 物业管理 中有三个方面的不足： 前期工作、品牌竞争意识、客户关系管理。 工作 不到位 所谓物业前期管理，是指房地产开发商邀请物业管理企业在项目的规划设计阶段就提前介入，参与物业的规划设计、施工监理、竣 工验收等各个环节的工作，确保建成后的物业符合业主的使用要求，并方便以后的物业管理 8。 物管企业 只有渗透到物业开发的全过程，才能对房屋构架、 线路安排 、 管道走向了若指掌，为今后解决各 方面问题打下基础。 之所以物业 管理企业 解决不了住户的问题，就在于 未参与 房屋 设计到建成的过程 ，单纯的后期介入给日后物业的使用和管理带来了缺憾。 物业建设一般分为三个阶段：规划设计阶段、建设和内部安装阶段、 竣工之后的检验阶段。 未 参加 小区的规划设计阶段，物业管理对社区 规划、 绿植面积 缺乏大致 了解，造成 日后不能延续建造商的思想打理绿植，对车位的数 量及资源配备也未提出物业方面的意见。 未参与 建设和内部安装阶段，就 无法清楚掌握物业不同户型线路和管道的安排，也不能对开发商起监理 作用。 竣工之后也需要物业管理的参与，以 为 住户 负责的态度 对房屋进行检查和验收，防止把问题拖进装修入住阶段。 住户 入住之后 许多问题便难以解决 ， 需 要 较。