华苑新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

华苑新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

一般向市土地局报土地出让文件后 30 个工作日左右即能与市土地局签 定国有 土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。 合作方出示的关于免 40%土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是 否继续执行，是一个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出 让金的 60%交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。 该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有一家，并且为政府 西青区土 地局，合作风险相对较低。 宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地 权在西青区土地局名下，项目报 批手续基本完备。 天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告 16 第四章 市场研究 一．天津总体市场情况 天津市房地产市场进入 20xx 年以来，全市房地产投资计划比去年增长23%，达到 160 亿元。 本市房地产业“十五”目标确定， 5 年内完成投资 850 亿元，人均使用面积 平方米。 20xx 年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到 98%，进入纯市场化运作时期（见 93— 20xx 年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情 况） 正是货币还迁和房改政策和相关金融政策的结合，充分地调动和激发了百姓的购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件的思路，天津的房地产形成了目前的良好市场化运作的局面。 01002003004005006007001993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年93—— 20xx 年商品房销售量变化情况 天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告 17 调查报告及分析显示：改善居住条件为近期住宅消费的主要原因，三口之家为住宅消费主体，价格在 2030 万元，面积在 80100 平米之间的商品房是消费者购房首选，其中单价在 20xx— 3000 元之间的占总量的 40%，单价在3000— 4000 元之间的占总销售量的 12%。 影响市场需求的首要因素是房屋价格，贷款是消费者首选的付款方式。 二． 西南部市场分析 1．区域市场特征： 从目前该区域市场整体市场环境、供需总量以及开发程度，可以看出以下特 征： 05101591年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 20xx年011994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年个人购房比例示意图 人均使用面积 天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告 18 1)西南部市场尤其是南开区从 93 年 00 年基本保持着天津市市场供需量的第一位，累计销售面积约 800 万平米。 2)市场成交价格为 3000 元 /平米，比天津市场总体水平略高（天津市为 2640 元/平米）。 3)开发趋势形成以路带房的开发模式，即红旗南路延线华苑居住区周边不同规模的中小型 项目。 4)开发规模基本上在 5 万平米以上，甚至出现了百万平米的开发项目，如华苑居住区、华苑新城、梅江居住区等。 5)开发产品比较单一，除少量的联排别墅的出现，基本上全是 6 层砖混住宅及12 层小高层的形式。 6)开发项目更加注重社区本身环境的营造，但同比缺乏个性与主题，没有形成重量级的“景观社区”。 7)区域内为知名公司的主力市场份额（顺驰集团、宁发集团），获得土地价格相对低廉，竞争压力很大。 8)区域内没有形成一定的明星楼盘及知名住宅品牌。 2． 区域楼盘介绍 项目名称 项目地点 开发商 规模 价格 备注 久华里 华苑居住区 天津华夏住宅建设有限公司 16 万㎡ 均价 3400 元 /平方米 期房 建筑形式为多层砖混。 绮华里 华苑居住区 天津市安居建设发展总公司 万㎡ 起价 2610 元 /平方米 均价 3100 元 /平方米 现房 多层砖混结构 欣居园 红旗南路 大开发、 林克森华澳（天津）房地产开发有限公司 万㎡ 高层起价 2687 元 /平方米 均价 3000 元 /平方米 砖混均价 2580 元 /平方米 现房 多层砖混结构及14 层框架高层 天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告 19 云华里鑫园公寓 华苑居住区 天津港宁房地产发展 有限公司 5 万㎡ 起价 2680 元 /平方米 均价 3000 元 /平方米 期房 高层框架结构 华胜安居小区 红旗南路 天津市华胜房地产开发公司 10 万㎡ 砖混 7 层起价 2670元 /平方米 均价 2835 元 /平方米 9 层框轻起价 2746元 /平方米 均价 2868 元 /平方米 现房 多层砖混 9 层框轻 已售 60% 金谷园 红旗南路 天津市天祥房地产开发公司 12 万㎡ 起价 2060 元 /平方米 均价： 2588 元 /平方米 现房已售 70% 多层砖混 金淼园 红旗南路 天津市登发房地产开发公司 5 万㎡ 起价 2068 元 /平方米 现 房 已售 70% 金禧园 红旗南路 天津市凌云房地产开发公司 4 万㎡ 起价 2080 元 /平方米 均价： 2540 元 /平方米 现房 多层砖混 已售 70% 通过对西南部市场的综合分析及分布项目楼盘的归纳的分析，可以看出该区 域市场在 市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上 都具有很强的优 势，现给予述评： 外部环境： 1） 交通道路的改善： 随着天津市 ”十五 ”规划的发展，该区域将成为 00 年 05 年 的重点建设道路，有利地带动区域内的市政及住宅的发展，介时位于南部的 李七庄及 华苑周边地带的人文环境将会提升一个档次。 天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告 20 2） 市政府的南迁 ：市政府计划将于 23 年内南迁至河西区，对未来天津市南部 区域整体经济、文化环境将起到决定性作用。 3） 市场供需保持增势： 01 年南部市场供需仍将保持高速增长势头，预计在90 万平米，而华苑居住区的延伸开发，梅江居住区全新开发，成为 01 年住宅市场市场热点区域，并仍将成为河西、南开、和平甚至河东客户资源关注的首选区域 4） 未来 35 年供应量较大： 西南部地区随着交通道路的对外扩展，可开发的土地资源仍具有很大的潜力，未来 35 年内供应量较大 ,主要项目有 :已经开工建设 的梅江居住区 ,总建筑面积约 178 万平米 ,正在启动的梅江南居住区 ,总占地面积 240 公顷 ,规划建筑面积为 150 万平米 ,华苑新城一期规划建筑面积为 50 万平米。 内部市场优势： 1） 新型产品开发空间大 ： 该区域市场虽然在开发规模、价格水平均属天津市 前列，但是在开发产品的上并太大创新，无形中形成了一定的市场“空 白”，这就为新型产品的介入及迅速占领市场提供了很大的机会点。 2） 销售价格上升势头强： 由于整体环境、设施的跟进建设，以及开发规模的不断扩大，无疑将会拉动土地价格及居住品质的攀升。 而随着大量高 素质人口的迁入，适度开发的新型、高标准的住宅产品仍将会成为首选，所以导致性能价格比的上升（现有少量联排别墅价格在 3900 元 /平米，面积在 220平米左右，基本售空） 3） .创造主题性社区： 该区域的大型社区基本上注重了整体社区的营造，但在规划思想上与营销包装上没有过多考虑社区本身的个性化表现，导致社区品质与社区之“魂”无法突出显现，为今后开发方向提供了很大的规划空间与平台。 4） 呼唤品牌住宅： 华苑居住区目前已成为本市最大的成熟社区住宅项目之一。 发展势头看好，但随着开发的不断深入，也未能出现更具市场吸引力的明星项目。 如果 我司能介入该区域进行规模开发，凭借万科品牌的市场感召天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告 21 力及影响力与华苑环境优势进行强强组合，加上人文环境的影响，使项目的市场效应一定会受到天津市中产、富裕阶层的普遍关注，甚至能够成为其首选的居住地。 天津市由南部区域，以和平、河西、南开三区的住宅消费水平在全市消费水平中趋于中高档，市场需求量以及需求品质很高，但是在大型规模社区建设上，华苑及周边区域内缺乏标志性的高品质品牌住宅，这也是开发所要面对的良好市场迎合点。 9798 年“立达公寓”的成功发售正是印证了这一点。 三．主要竞争项目分析 类型 地点 开发商 规划形式 产品类型 销售价格 销售率 配套设施物业管理 华苑久华里 （南）迎水道南侧 华夏住宅建设 占地 15 万平米，容积率。 采用中心花园与四个组团园林相结合环境布局，设有集中的会所、停车场。 楼盘全部采用坡屋顶 6层砖混结构形式，房型83 种，面积指标为 110220 平米。 户型均为起居厅朝阳与朝阴两种形式。 起价：3100 元 /平米 均价：3400 元 /平米 目前为社区东侧发售。 销售率到达40%。 西侧在 4 月份开盘。 可视对讲，INTERNET 入户，采用红外线预警系统。 物业管理费： 元/平米。 华苑新城 华苑宾水西道南侧 港宁公司 占地 50 万平米。 容积率。 采用条形生态走廊与社区组团花园结合形式。 共分为 7 组团 4期开发。 产品形式各异：联排别墅（ 200 平米以上）、小高层、多层砖混住宅（主力单位）。