华剑市场调研报告(编辑修改稿)

华剑市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

，配套齐全。 靠菜场（三角坪）附近手机店，开间 米，面积4050 ㎡，租金 10000 元 /月。 三角坪话吧（兼营手机配件），面积 ㎡，租金22800 元 /年。 中国移动手机店，靠广场，开间 米，面积 42 ㎡，3 万多 /年。 鄂尔多斯专卖店，面积 ㎡，租金 58000 元 /年， 元 /㎡天，签约五年， 20xx 年到期 交通路西侧，服装店 5060 ㎡， 56 万 /年。 交通路西侧南杂店，开间 米，面积 36 ㎡，租金36000 元 /年。 物 业 内 部 规 划 布 局 定约时间 年 月 日 出租期限 35 年 装修标准 普通装修，地面砖，吊顶 采光通风状况 一般 总建筑面积 平方米 总占地面积 平方米 楼层数 3 层 房屋已使用年限 510 年 总铺数 空置率 5% 出租方式 一年租 车位数 主导面积 3040 ㎡ 铺位分割面积 售价 月租金 发售时间 入伙时间 付款方式 楼面地价 元 地面地价 元 铺位租售价格（包括均价） 文艺路口五马广场附近由北向南， 6090 元 /㎡月，电信大楼附近 4060 元 /㎡月，菜场附近，环境差，租金较低 ， 1225 元 /㎡月。 调查人 ：肖勇 陈娟 调查时间： 本卷总结 ： 涟源 市区 中小型 商业地产 开发量较大。 新商业项目不断推出，发展势头如火如荼。 调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 19 充足的市场供应量， 及有限的有效消费力，必然会造成市场一定时间内的供求结构失 衡。 部 分定位不准确、经营管理不善、硬件配套设施不足的商业物业已经开始受到市场挤压。 第三 章 ：项目区域市场分析 一、 区域市场形成历史 石马山镇位于涟 源城区东部， 1992 年成立，属省级经济开发区，全区总规划面积为 平方公里。 本区地理位置优越，东连娄底市，西临涟源城市中心，南靠涟源火车站、汽车东站，北至娄涟高级等级公路。 207 国道、调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 20 双连公路、娄涟高等级公路穿越本 境。 正在建设中二广高速公路互通绕取而过，涟水河穿腹贯通，客货运输便利。 二 、区域市场发展现状 区内拥有湖南三一集团、回春药业、嘉鑫冶炼、远杨煤机等规模较大的企业。 开发区日趋完善，规划建设的工业园区，经济贸易区、文化娱乐区、住宅区、高效农业框架结构以具规模。 区内有 11 万伏、 22 万伏变电站，日产 5 万吨的水厂，各项配套设施齐全。 三 、区域市场房地产研究 随着市政的规划 的执行与完善 ， 涟源人民东路新 区的开发力度也在日益加强，其未来价值上的潜在升值可以预期。 四 、 市场开发形式 市府版块位于 涟源 市城区的 东 部，随着市政府的 东迁 ，交通等配套设施的逐步完善，“ 北扩东延 ” 的趋势已日渐明朗，由此给地产开发也带来了巨大的商机，许多开发商在此 圈地 扎寨，可以预见 东 城是 本市未来 最具开发潜力和价值的一个区域。 五 、 未来两到三年板块价格走势 20xx 年 本市 住宅价格一般在 500— 600 之间，住宅类型以多层为主， 基本上没什么物 业 ；到 20xx 年上半年的商品房销售面积发展迅猛，价格也随着市场需求量的增大而飞速提高 ，其价格近翻一番。 目前 涟源 房地产市场还处于成长型阶段， 房地产业在成长型阶段，充满调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 21 着较多的机遇，同时也伴随较大的风险 ，如何在项目的开发中抓住盲点，把握 机会 ，寻找市场盲点与地块特点之间的结合点，以市场为导向，引导市场，超越市场，这是 今后 房地产 业 在 涟源 市场取得 成功的关键 思路。 六 、 板块目标客户来源 地块辐射范围内的 周边居民、煤矿老板、私营业主、企业的高级白领、金融服务业 人士 七 、 板块整体竞争力及内部竞争形式分析 项目所在版 块 ，在市政城市规划中，处于未来的核心热点区域，目前 还处于开发商 不断 圈地 的待开发 状态，我们的项目 目前 处于领头羊的位置 ，项目成败将直接影响其它开发商的投资态度。 八 、 板块内整体销售周期研究 在价格导向高于 价值导向的 三 线城市 成长阶段 ， 项目销售周期与其销售价格关联紧密， 什么样的价位销售，就会出现什么样的销售速度 ；但随着消费者房地产消费理念的不断成熟 ， 影响未来房地产产品销售周期的主要因素将不仅仅局限于价格与地段。 九 、 板块消费人群特征及变化 年龄因行业不同差异 较 大，大致在 3045 岁之间 家庭年收入在 6 万 元以上 处于社会的中上层，相同阶层面较广阔 看中地段的发展潜力 调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 22 相关行业领袖或成功者 见识较广，接受新鲜事物能力强，眼光看得较远一些 十 、 板块发展趋势预测 本项目 位于 规划中的未来 新市政府版块， 属于 涟源 城区 “ 北扩东延 ”战略布局区域 内 ，为未来城区发展的 主要 方向和焦点，是新的行政 文化 中心，具有广阔的发展前景和升值潜力。 十一 、 板块项目个案研究 (暂无 ) 本卷总结 ： 区内交通发达，为区域未来高速发展提供美好前景。 石马山镇住人口密度不高， 区域辐射能力不够 调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 23 项目 一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境 在目前条件下 对居住有一定影响 属于规划中的新市府板块，其未来的市政配套，综合环境以及社区物业水平，会让消费者有较高的预期。 随着政府对区域市场配套的完善、娄涟公路的拉通及新市政府的迁入，整个板块日趋成熟，但区域生活配套不足 ,人气欠佳也是我们项目的最大障碍。 第四 章 ： 涟 源市典型住宅楼盘个案调查 楼盘调查表 涟水名城 楼盘名称 涟水名城 售楼电话 07384876666， 4878888 区域地段 名城路与环北路交叉处 调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 24 发展商 佳 苑地产 代理商 深圳百思勤 设计单位 深圳建筑设计研究总院 物管单位 占地面积 万㎡ 建筑面积 26 万㎡ 项目定位 住宅 建筑风格 欧式花园城 栋数 20 栋 朝向 南北 总套数 4500 户 绿化率 36% 建筑覆盖率 26% 主力户型 三房两厅 面积 140 多㎡ 物业费用 元 /月㎡ 面积范围 100310 ㎡ 建筑结构 砖混 销售方式 期房 销售率 销售价格 三楼 1288 元 /㎡，商铺单价 6000 多元 付款方式 一次性 折 银行按揭 折 交房时间 一期已交 房，二期 4 月 22 日动工 户 型 三房、四房、二房、五房、别墅 区内配套设施 健身公园、水岸、丁香园、郎琴广场、水仙园、紫薇园、预香园、罗马广场、涟心塔、玫瑰园、百合园、莱茵大道、涟水路、酒店、网球场、罗马廊柱、会所、幼儿园、商业配套 周边配套 一中、六亩塘中学，教育配套完善 优劣势分析 优势： 26 万平米的体量，规模大，小区配套齐全 小区绿化、内部环境，内部设施的营造为娄底首屈一指 户型设计布局方正合理，通风采光俱佳 宣传力度大，形象塑造成功，合作团队实力强 劣势：周边环境嘈杂，配套不完善，靠近 高速公路，噪声污染严重 促销策略 二期前 20 名认购客户 20xx 元抵 10000 元， 2150 名 20xx 元抵 5000元。 一期尾盘促销：每周推出特惠单位，享受如下优惠：以购买住宅总价去零取整，买一万送四百；送价值 1 万元装修优惠礼包；免管道燃气费 3 千和 1 年管理费； 7 楼单位额外赠送价值 3 千元太阳能。 媒体宣传 户外、车体、道旗全面展开，宣传攻势强，二期开工腰鼓队等游街示众； DM 单页 宣传语：把家安在花园里 定位：涟园首个大规模高尚居住区 世纪花园 楼盘名称 世纪花园 售楼电话 07384985888 区域地段 一中附近 调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 25 发展商 发展商 销售代理 自销 全程策划 无 占地面积 建筑面积 120xx ㎡ 项目定位 住宅 建筑风格 现代中式 栋数 4 栋 朝向 南北 总套数 80 户 绿化率 30% 建筑覆盖 率 主力户型 三房两厅、四 房两厅 面积 130 多㎡ 物业费用 元 /月㎡ 面积范围 138160 建筑结构 砖混 销售方式 现房 /期房 销售率 60% 销售价格 1 楼 /5 楼： 1008 元 /㎡， 2 楼 /4 楼： 1068 元 /㎡， 3 楼： 1128 元 /㎡，6 楼 918 元 /㎡， 7 楼 798 元 /㎡（特价，无折扣） 均价 1028 元 /㎡ 付款方式 一次性 折 银行按揭 无 交房时间 三栋外立面已呈现，近几个月可交房，一栋还在打地基 户 型 三房 四房 区内配套设施 园林椰树，车库 66 个，娱乐设施 周边配套 涟源一中、实验小学、市政府、新一佳 优劣势分析 优势：一梯二户，户户坐北朝南，通风采光俱佳 ； 部分户型依水而居，风景优美 ； 外挑飘窗，转角飘窗，双阳台，户型时尚健康 ； 毗邻涟源一中，教育配套完善。 劣势：规模小，区内配套简单 促销策略 推出顶层特价房 媒体宣传 无 定位：花园小 区 大华水榭花都 楼盘名称 大华水榭花都 售楼电话 07384498666， 7100777 区域地段 涟源市原酒厂内 发展商 麦迪生电子（香港）有限 公司 发展商 涟源市大华房地产有限公 司 销售代理 长沙方远房屋代理有限 公司 全程策划 长沙巨蟹广告有限公司 占地面积 19300 ㎡ 建筑面积 50000 ㎡ 调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 26 项目定位 住宅 建筑风格 现代中式 栋数 10 栋 朝向 南北 总套数 300 多户 绿化率 35% 建筑覆盖 率 % 主力户型 三房两厅、 四房两厅 面积 130 多㎡ 物业费用 元 /月㎡ 面积范围 建筑结构 砖混 销售方式 现房 销售率 销售价格 付款方式 一次性 银行按揭 交房时间 户 型 三房 五房 区内配套设施 7000 ㎡绿化园林、亲子广场、滨水风光、 周边配套 涟源一中、实验小学、市政府、新一佳 优劣势分析 优势：一梯二户，户户坐北朝南，移步易景，通风采光俱佳 小区绿化、内部环境，内部设施的营造为娄底首屈一指 楼间距较宽，户户通风 外挑飘窗，转角飘窗，双阳台，户型时尚健康 劣势：周边环境嘈杂 促销策略 无 媒体宣传 单页，楼书，工地形象 定位语： 50000 ㎡文化园林生活特区 宣传语：住在市府边醉在书香里 本卷总结 ： 大盘出现，随着优秀的营销推广运作的出现，人们的消费理念也不断提高与完善。 市场步入新的成长时期。 随着市场发展环境的逐步成熟，开发商开发理念的进一步提升， 从调研报告 — 涟源华剑 — NO： 01 20xx— 5— 15 27 注重地段与产品价格，向产品质量，景观，物业及社区文化等方面靠拢。 近两年涟源房地产发展突飞猛进，价格已达到四位数。 住宅类型也开始向小高层和多层发展，大部分住宅都以小区的形式进入市场。 社区景观、生活配套、物业管理 等 内容 正慢慢受 到开发商重视。 可以预期，在未来的几年内，涟源房地产市场，将不断涌现出中高端物业产品，人们住房消费理念大幅提高，中高端市场逐步活跃，并开始放量。 第五章：矿山机电小市场调查研究与 发展空间探。