华中园装修改造项目工程管理实施规划(编辑修改稿)

华中园装修改造项目工程管理实施规划(编辑修改稿)内容摘要：

方米 地上 37,474 地下 19,084 别墅 49,412 地上 32748 地下 16664 会所 7,146 地上 4,726 其中含配套：配电室21电视机房 保安监控 10 地下 2,420 容积率 层数 别墅：地上二层，地下一层 总户数 93 户 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 6 / 105 项目地块及周边环境概况 项目地块概况 （一）工程概况 华中园别墅共计 93 套别墅中已销售 33 套，销售总建筑面积为 16,673 平米，未出售别墅 60 套，总建筑面积为 32,738 平米，其中未售地上建筑面积为 21,573 平米，地下建筑面积为 11,165 平米。 另外会所总建筑面积为 7146 平米，未销售。 如下表： 项目 套数 总建面（平米） 地上（平米） 地下（平米） 已售 33 16,673 11,175 5,499 未售 别墅 60 32,738 21,573 11,165 会所 1 7,146 4,726 2,420 小计 61 39,884 26,299 13,585 总计 94 56,557 37,474 19,084 （二）项目地质及地下管线情况概述 华中园项目属于 装修改造项目，主要针对别墅的外立面装修、室内装修、 整体屋面工程、 主体微改、 二次结构、园林景观 和 小市政 改造 ，不涉及主体结构荷载变化和地基基础改造工程 ，因此不涉及地质勘测 和地勘资料。 由于园林景观和小市政工程的改造，改造前 对项目 地下管线 进行了 综合物探，详见 附件 2： 华中园项 目地下物探成果报告。 项目周边环境概况 华中园项目位于北京市顺义区，距北京市区约 30 公里，距离首都国际机场约 10公里 ， 项目与周边的关系见 图。 图 项目周边情况 （ 1） 周边交通 距北京市中心东北 45 公里，距顺义区政府 2 公里，从三元桥走机场高速路、京顺快速路即可到达，还可从 CBD 集中的大北窑国贸中心向东通过京通快速路、通顺路顺畅抵达，更可提供舒适的穿梭巴士往返于市中心与园区之间。 （ 2）周边社会环境 北京华中园别墅座落于顺义马坡，高尔夫球场三面环抱绿化率 70%，风格迥异 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 7 / 105 的别墅特色客房点缀其中，小 溪湖岸、曲径通幽、环境高雅怡人。 华中园别墅会所与海景戏水乐园、三高农业采摘园、乡村高尔夫球场。 周边配套设施：幼儿园：顺义区马坡中心幼儿园 中小学：牛栏山一中分校 大学：中南海业余大学 综合商场：可附特汽车零部件制造 (北京 )有限公司 医院：北京市安康医院 邮局：马坡邮局 银行：北京农村商业银行、中国人民银行、中国工商银行 其他：北京高尔夫球俱乐部 工程标段划分 结合销售分期及开发商业计划书 ， 华中园别墅项目 分为 三 期开发。 其中 一期包括 样板间及园林示范期 展示区 ， 二期 包括 别墅未售部分的 A、 B 户型。 三 期包括未售部分的 C、 D、 E 户型 ： 图 华中园 项目 施工分期 主要参建单位信息及合约分判基本情况 表 主要参建单位信息及合约分判基本情况 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 8 / 105 分期 1 期 2 期 3 期 合约分判情况 监理 待定 工程监理 总包 优高雅 户内毛坯交房、屋面、外墙保温、外饰面、防水、 机电、铝合金窗 入户 门 待定 待定 待定 群升 弱电 待定 待定 待定 园林 待定 待定 待定 小市政 待定 待定 电力、歌华有线、燃气、自来水 整体屋面 曼宁家 屋面系统 项目建设周期 根据商业计划书 ，项目建设周期见表。 表 华中园项目 建设周期 分期 楼座 建筑面积（ m2） 开工时间 竣工时间 1 期 5 53 号楼 20xx 年 6 月 20xx 年 10 月 2 期 A、 B 户型 20xx 年 9 月 20xx 年 12 月 3 期 C、 D、 E 户型 14459 2017 年 3 月 2017 年 12 月 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 9 / 105 3 以往同类型项目经验 分析 华中园项目属于既有建筑，于 1994 年开工建设， 1996 年全部竣工。 我司于 20xx年接手华中园后，对几个样板间进行了装修改造。 目前根据项目的现状对既有别墅进行结构微调、外立面改造、室内机电改造 、二次装修等作业。 由于该项目属于原有别墅改造项目，目前还 没有可以借鉴的项目管理经验。 在项目管理方面会根据项目的特殊性制定进度、质量、安全、成本的管理方案。 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 10 / 105 4 当地建筑市场分析 华润置地北京大区在北京市场已经有着多年的开发经验，对市场环境十分熟悉。 北京顺义华中园别墅 项目建设地址位于北京市 顺义区。 根据工程管理实施规划编制指引 的 要求，本章节只针对外地新进城市，在首期开发的项目中当详细描述。 此章节不做过多说明。 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 11 / 105 5 项目管理目标 工期目标 根据公司 商业计划 ， 华中园别墅 项目 关键节点计划 的目标为： ① 1 期 ： 5 53楼 开工： 20xx 年 5 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 10 月 31 日， ② 2 期： A、 B 户型 开工： 20xx 年 9 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 11 月 30 日； ③ 3 期： C、 D、 E 户型 开工： 2017 年 3 月 30 日， 竣工 ： 2017 年 11 月 30 日； 质量目标 根据上市公司工程管理部的“住宅工程管理对标及改进方案”精神要求， 华中园 项目工程质量关注点为：客户品质、 装修 品质、售楼工程品质、品牌维护品质四个维度，即满足国家标准的基本要求，同时注重 装修 质量、对小业主关注的质量问题给予重点把控，维护公司的品牌价值。 质量管理目 标如下： （一）基本要求 本工程经施工安装完成，在竣工验收时，质量达到下述目标： （ 1） 合同范围内的全部工程的所有使用功能符合设计（或变更）图纸要求； （ 2） 分部、分项工程质量满足合同要求，工程达到国家、北京市相关标准检验评定合格； （ 3） 质量标准为 优良。 （二） 其它要求 （ 1） 结构偏差要求： 室内净高： +10mm 以内（包括结构净高及装修完成面净高，测量方式以从地面到顶面的实际高度为准）。 （ 2） 机电点位偏差 要求： 小于 10mm。 （ 3） 总包管理要求。 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 12 / 105 （ 4） 华润置地内部管理要求 ※ 满足华润置地《住宅总包 工程工料规范》 中质量相关内容的要求。 （ 5） 移交 物业 精装修、 毛坯及外檐 总包确保向 物业 一次移交成功率 100%，并满足相关专业移交标准。 （三） 防水工程质量要求 防水工程一次完成合格，零渗漏。 （四）质量奖项 本工程无质量奖项要求。 安全文明管理目标 安全文明施工是确保生产安全的有效举措，是净化现场环境，培育安全生产文化、树立企业品牌、加强企业职工职业道德建设的有效保障。 它即是企业管理水平和技术能力的体现，又是企业文化和职工职业道德修养的反映。 华中园 项目 安全文明管理目标如下： ⑴ 杜绝重伤、死亡和 重大机械事故，实现“五无”（即无重伤、无死亡、无倒塌、无中毒、无火灾） ⑵ 减少一般事故，轻伤事故比率不超过 2‰； ⑶ 杜绝财产损失超过 2 万元的事故发生； ⑷ 杜绝对华润置地产生负面影响的事件发生，如工人群体游行、上访、媒体负面报道等 ⑸ 施工现场达到 JGJ59— 20xx《建筑施工安全检查标准》规定的要求。 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 13 / 105 6 营销规划及配合要求 项目营销规划 表 项目 开盘节点计划 推售节点 楼栋 开盘 时间 一批次 售楼处、样板间、展示区， 工程形象进度达到预售要求 20xx1031 营销配合要求 （ 1） 售楼 处实施要求 华中园项目 对 53 号别墅 进行 装修改造 ，装修改造完成后 当售楼处使用。 （ 2） 样板区及样板房实施要求 华中园 项目 精装 样板间 为 52别墅 ， 50别墅为实楼样板间， 暂定 20xx年 10 月开放。 图 华中园 售楼处、样板楼地理位置 售楼处 样板间 实楼样板间 实楼样板间 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 14 / 105 （ 3） 预售证取得时间要求 表 华中园 现房销售手续 取得时间要求 楼栋范围 取得 现房销售手续 时间 华中园别墅改造项目 20xx1020 华中 园 装修改造 项目 工程管理实施规划 15 / 105 7 客服规划及配合要求 前期介入 参与图纸会审 根据以前 其他项目 整改工作中业主提出的常见设计问题， 尤其是涉及安全、影响正常功能使用或给业主生活带来不便的设计问题 对产品提出意见，避免继续出现类似问题； 参与合约管理 客服关注的合约内容主要为施工单位的维保条款，包括不 同时段施工单位人员的驻场数量并约定相关罚则，因工程质量问题造成的客户索赔等。 工程进度信息通报 （ 1） 项目部指派专人将每周将施工进度（现场照片、文字描述）审批完毕后转发客户关系部、经纪公司、物业公司； （ 2） 客户关系部通过 CRM 平台将项目部转发的施工进度内容以短信形式发送至业主手机； （ 3） 客户关系部通过置地会微信、官网平台发布工程进度照片及文字； （ 4） 项目部、客户关系部、经纪公司共同定期组织准业主进行工程进度现场参观活动。 风险检查 （一） 开盘前风险检查：避免发生重大销售风险，在项目开盘（样板间开放）前 客户服务部联合投资运营部、设计管理部、项目部、大区营销部、法律部、物业公司对销售案场（包括区域平面图、沙盘、示范单位等）、宣传资料、销售说辞等方面检查，及时发现投诉隐患和法律风险并提出改进建议，以达到主动预防之目的。 （二） 项目部、客户关系管理部、法律部、设计部、经纪公司、物业公司联合进行工作梳理、风险排查，形成风。