济南商河县房地产市场调查报告

济南商河县房地产市场调查报告内容摘要：

1、 1目 录（一）商河城市基本概况 .）商河房地产市场总析 .）市场容量、购买力的调查 .）附：主要项目调查表 . 2商河市场调查（一）商河城市基本概况商河县位于东经 116 度 58 分117 度 26 分、北纬 37 度 06 分37 度 32 分之间，是济南市所属十县（市）区之一，也是济南市的北大门。 东靠滨州市的惠民县、阳信县，西与德州市的临邑县毗邻，南临济阳县，北与德州市的乐陵市接壤。 总人口 60 万人。 县辖 5 镇 5 乡 2 个办事处（即玉皇庙街道办事处、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡），948 个行政村和 15 个居 2、委会。 商河 2008 年经济平稳较快发展。 初步核算，2008 年，全县实现生产总值(注 2)元，按可比口径比上年增长 其中：元，增长 第二产业 元，增长 第三产业 元，增长 第一产业占生产总值的比重为 比去年下降 百分点；第二产业增加值比重为 上升 百分点；第三产业增加值比重为 下降 百分点。 人均生产总值 11706 元(按户籍人口计算)，增长 农业生产基本稳定。 2008 年，农林牧渔业总产值达到 元。 全年农作物播种面积 亩，其中粮食 亩，增加 蔬菜 亩，减少 1%；油料 亩，减少 棉花 亩，增加 造林绿化取得积极成果，完成造林合格面积 亩，全县森林覆盖率达到 工业经济平稳增长。 2008 年， 3、全部工业实现增加值 元，比上年增长 其中规模以上工业企业完成增加值 元，增长 年末规模以上工业企业 110 家，其中主营业务收入过亿元企业 9 家。 规模以上工业企业主要产品产量稳定增长，其中水泥 吨，同比增长 纱 ,鲜冷藏冻肉 吨,同比增长 天然气 5723 万立方米,同比增长 白酒 升,同比增长 服装 件，同比增长 固定资产投资，投资总量高速增长，全县共完成固定资产投资 元，同比增长。 其中，一产投资 元，同比增长 二产投资 元，同比增长 其中工业投资 元；三产 4投资 元，同比增长 房地产投资平稳增长，全年共完成投资 元，增长 （二）商河房地产市场总析早在 2007 年之前商河房地产还是一 4、片空白，商河的房地产发展就像西藏的农奴制度，在还没有经历过封建社会和资本主义社会，就跳到了社会主义社会，房价的增涨几乎在一夜之间完成到 2000 多元每平米的跨越，很多区县的房价从原有的 1000 元/，逐渐涨到 1200 元/，再到 1500元/左右，后来到 1800 元/，最后才到 2000 元/左右，但是商河的房价从原有 1000 元/，直接到 1500 元/，接着到 2000 元/。 我司认为其中有两点原因造成了房价的快速上涨：第一，商河作为济南区县房价相对偏低，受济南房价的影响而上涨；第二，商河近两年政府土地放量较少，商场需求还处于卖方市场，促使房价上涨；商 河 房 地 产 价 格 增 5、 长 图950 128015802050050010001500200025002006年 2007年 2008年 2009年房 价时间 房 价 (元 / ) 5主要竞争及潜在竞争对手概况：项目名称 地理位置 开发商 代理公司 占地面积 总建筑面豪门又一城 油区办酒店南临滨河路东 豪门房地产 卓越地产 230 亩 20 万武夷御泉名城 商河二中南，临商中路山东武夷东诚房地产投资有限公司 153 亩 15 万星都财富大厦 商河商中路济南星都置业有限公司时代联盟 50 鲁水郡温泉岛 商河县温泉路 1 号 济南昌润置业 52 亩 5 万多合计 485 亩 40 万 6（三）市场容量、购买力的调查商河 6、 2009 年2010 年市场商品房推盘量达约 52 万平米，从数据上看，商河未来市场将会很激烈，但是本项目进入该市场，并不是没有机会，如果地价合理，同时又合理把握入市时机、价格和产品，未来发展潜力将会很大。 项目名称 均价（元/） 占地面积 总建筑面积 二期及剩下推盘量预 估豪门又一城 2150 230 亩 20 万 12万平米武夷御泉名城 2050 153 亩 15 万 12万平米星都财富大厦 约 50 亩 1万平米齐鲁水郡温泉岛 1744 52 亩 5 万多 4万平米占地面积本项目 80亩 8万平米本项目东临 150亩 15万平米总计 715亩 52万平米 7（四）附：主要项目调查表豪门又 7、一城开发商：豪门房地产 物业管理:豪门物业代理公司：卓越地产项目位置：油区办酒店南临滨河路东项目优势：依托豪门集团前期开发的项目的良好口碑，继续开发 20 万平米的大型项目项目规模：一期共 41 栋多层（共 5 层，局部 6 层） ，二期 40 多栋多层，4 栋小高层； 项目总占地面积：230 亩 项目建筑面积： 20 万平米，容积率：约 0 栋多层，销售率在 80%以上，已经准现房，有 6 月、8 月、今年年底交房的楼座；小高层暂时未动。 目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。 按揭付款：首付三成。 豪门 又一城多层价格表 均价：2155 元/m 2一层2258元/m 2二层2358元/m 2 8、三层2358元/m 2四层2258元/m 2 五层1998元/m 2六层1700元/m 2地上车库： 2100 元/ 物管费： 暂未定 储藏室：元/m 2暖气开口费 20 元 /平米 天然气开 口费 2300元/户 水电宽带开 口费主力户型：80 平米两室两厅一卫；100 平米左右三室两厅一卫；140 平米三室两厅两卫 项目位于商河县城西南，西依滨和路，南临跃进河，北靠油区办，20 万平米大型社区、8000 平米商业内街，商铺面积：30170 平米交房标准：简装毛坯交房（具体不详）。 项目定位：商河首席地中海风情主题社区，形象定位：滨水社区/密林共生/专利户型/金牌管家三星怡水名城整体规划图 9、8武夷御泉名城开发商：山东武夷东诚房地产投资有限公司承建商：淄博嘉源/淄博鲁王 项目位置：商河二中南，临商中路营销中心：轻骑集团对面，项目现场项目优势：户型建筑面积较小，一期现房入住项目规模：一期共 10 栋多层（共 5 层，局部 6 层） ，二期 10 多栋多层； 项目总占地面积：153 亩 项目建筑面积： 15 万平米，容积率： 区 10 多栋多层，销售率在 90%以上，已经入主，二期 C 区位开盘，计划开发 10 多栋楼。 目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。 按揭付款：首付三成。 武夷 御泉名城多层价格表 均价：2050 元/m 2一层2050元/m 2二层2150元/m 2三层2150元/m 2四层1970元/m 2 五层1920元/m 2六层 元/2000 元/ 物管费： 暂未定 储藏室：1550 元/m 2暖气开口费 20 元 /平米 天然气开 口费 2300元/户 水电宽带开 口费主力户型：85米两室两厅一卫；97米三室两厅一卫；114 平米三室两厅一卫 项目位置：济南市商河县商中路以东、明德路以北。