金地_上海区域产品战略研究_54页

金地_上海区域产品战略研究_54页内容摘要：

1、定企业做哪些的产品2、决定企业对自身产品的价值取向3、决定企业研发产品的总体套路4、建立企业对产品标准的统一认识一、产品定位：“打造华东地区一线品牌的高端+中高端系列产品”二、产品价值观：对于消费者，产品应满足客户的需求，并持续超越客户的期望对于企业，1、应形成企业独有的产品特质及市场竞争优势2、产品应满足企业发展所需要的研发与制造效率三、产品竞争力：1、独有的产品特质（主题特征与建筑风格） 续的功能创新引领市场 区配套的双重价值最大化 效的研发与生产效率5、符合定位的配置与工艺品质 产品定位匹配的营销与服务 、产品满意度 程。 2、客户忠诚度 、销售溢价率 区位同类产品溢价30%4、项目研发周 2、期 施策略：1、将产品系列化2、建立各系列产品的配置与技术标准3、产品的标准化与持续创新4、逐步消灭住宅半成品5、社区配套的合理设置与经营6、前期研发流程效率提升产品的系列化、标准化与创新手法归类根据项目条件与客群特征选择适合的系列产品按照该系列产品的标准配置推进研发过程将决定80%产品效果的20%内容较以往更高效决策可通过产品战略提高效率的研发成果：市场 设计 成本主题定位和产品策划 总图装置设计 目标成本概算商业定位 建筑单体设计样板房策划与输入条件 样板房设计产品配置与交楼标准 室内精装修设计设备系统与选型 目标成本测算景观构造与节点设计材料选型定板建筑构造节点设计义不同产品系列之间的差 3、异性2、定义产品与客户需求之间的关联性3、强化项目的主题与的品牌识别性4、奠定产品标准化和创新的前提基础海区域产品系列化分类：钻石系： 豪华别墅白金系： 城市别墅天赋系： 高端公寓国际系： 中高端国际化城市公寓名系： 中高端本土化城市公寓未来系： 中高端时尚城市公寓自在城系： 大规模复合型高品质社区格林系： 中高端生态小区一、钻石系：豪华别墅（力单体以高层公寓为主、洋房为辅5、每户不低于1个停车位6、 社区配套规模 2右，引入中高档经营业态7、立面以新古典、现代典雅、现代装饰风格为主六、未来系：主城拓展区 中高端时尚城市公寓 未来客群特征：以企业中高管、中高级白领为主体，年龄25- 40岁，家 4、庭年收入在20次或首次改善置业，对交通出行的便利性特别重视（快速干道、轨道交通沿线），对社区生活配套的便利性特别重视，品味时尚、追求新鲜感和刺激，重视朋友之间的交往，对户型空间的功能性和附加值的重视程度最高，愿意为高附送面积的产品支付溢价，对社区公共空间的重视程度也非常高，对会所功能的要求高于对会所档次的要求，对精装修房的认同度高，对软装成品化也有一定的接受度，能够接受比较新潮前卫的立面风格和装修风格，要以创新和高附加值的中小户型产品为主，主力面积 为90平米以下的两房或三房、110房，通过风格前卫 现代的立面造型、富有情趣的社区公共空间、功能完备的会所以及精致的精装修解决方案，为客户创造未来 5、、前沿、时尚的居住感受。 1、适合用于城市拓展区项目2、室内为精装修交付，硬装单方成本1100米(B、 容积率力单体以高层公寓为主、洋房为辅5、社区配套规模 2右，引入中高档经营业态7、立面以现代时尚风格为主七、自在城系：主城拓展区 大规模复合型高品质社区 州自在城、南京自在城客群特征：客户群相对宽泛，主要集中于25间，私企业主、企业中高管、政府公务员、专业技术人员为主体，对社区综合配套的完备度和复合度特别重视，对邻里交往、社区氛围的关注度特别高，希望在大社区里能够实现除工作之外的几乎所有的生活功能（如购物、体育锻炼、聚会交往等），对户型空间的功能性和附加值的重视程度较高，愿意为高附送面积的产品 6、支付溢价，对公共空间的使用功能性特别重视，对会所功能和档次的都有相当的要求，对精装修房的认同度高，接受较为沉稳大气的立面风格，并希望社区整体风格能够协调统一主题特征：多种物业类型复合（社区混搭、组团集中），通过多重商业配套体系（集中商业、特色商业街和组团商业）、健身康乐体系（多会所差异化定位）以及社区服务体系的运作，形成身自在心自在的大型复合高品质社区生活模式。 1、位于城市拓展区的大型项目，规模在50万平米以上2、以新都市主义规划原理形成的开放式混合功能社区3、有整体的主题风格和社区文化4、复合型产品线，每个组团可以是一个单一性的产品线5、主力单体为160平米的大平层或复式公寓6、 社区配套规 7、模 6右，其中 4%主题性的商服、休闲、运动设施，服务半径合理7、 立面多元化八、格林系：城市郊区中高端生态小区 林郡客群特征：以郊县外镇至中心镇置业为主要需求特征，首次改善和二次改善的客户群为主，私营企业主和政府公务员居多，生活工作节奏不快，追求安逸闲适的生活，对户型空间的舒适度有相当的要求，对低密度的物业形态有特殊的偏好，对社区景观和活动空间的要求也非常高，对精装修认同度不高，对建筑立面风情化的处理手法较为认同主题特征：通过尽可能多的设置低密度的物业形态，营造自然闲适的园林风格，同时打造偏向于体育功能的会所，以集聚人气。 1、位于郊区城镇片区市场的中高端项目2、室内为精装修交付，硬装单方成本 8、800米(B、C、 体以公寓、洋房、叠加、联排等5、社区配套规模 2右，引入中高档业态7、立面以现代典雅、现代装饰、中式改良风格为主决定产品价值的技术要素：公共价值：1、区位与生活配套2、社区主题与格调3、自然景观与景观营造4、建筑公共空间品质5、室外交流与活动设施6、停车与交通疏散设施7、社区文化与服务私有价值：1、户型功能合理性2、得房率与附加空间3、立面风格与细节4、设备与居住舒适度5、建筑工程质量对决定产品价值的各项技术要素建立 标准 、进行 标准化和 创新 ，是目前产品研发的核心工作。 品标准是定义和衡量产品定位差别的量化工具2、产品标准包含配置、成本、技术、服务等多纬度3、企业的产品 9、标准应在消费需求变化、科技进步和创新研发的驱动下周期性调整升级住宅产品配置、成本与技术标准 产品配置标准上海公司规划及方案设计技术标准金地集团项目景观设计指引金地集团项目施工图设计指引金地集团项目精装修房设计指引金地集团工程质量标准体系社区商业配置与技术标准 商业研究金地社区商业配置标准金地社区商业技术标准金地社区商业经营策略准化是将产品的“标准”转化为具体成果的过程和途径2、产品标准化能有效解决品质匹配度和生产效率提升的要求3、产品标准化是产品创新的基石区域标准化成果列项：住宅部分：1、典型单体标准化模块2、典型局部公共空间标准化模块3、安防智能化系统标准化成果4、建筑、景观通用构造做法标准 10、化成果与通用部品5、内装修系列成套标准化做法6、样板房典型风格模块7、小区标识系统标准化成果社区配套部分：社区小小型单体与局部空间标准化模块一、典型单体与局部空间标准化模块采光地下车库、双层入户大堂；洋房、别墅类产品庭院（含下沉庭院）、入户门头功能设计；安防智能化标准配置套餐；zz梯四户公寓（南北通）、大户型多层洋房、小户型多层洋房、高密度合院别墅系列户型标准化装修系列成套标准化做法二、内装修系列成套标准化做法公寓精装修标准化套餐（已有、级）；超小户型公寓精装修套餐级（偏个性化、成品家居解决方案）。 别墅类精装修套餐“墅”、“墅”；z厅、楼电梯厅）精装修套餐（与住宅精装修套餐对应）；有美式、法式 11、和无风格三种） ；档：精装成本在1800元/平米以上，目前上海公司没有此类产品；装成本在1300米，代表项目为湾流域公寓、南京名京公寓；装成本在1000米，代表项目为未未来、世界档：精装成本在1000元/平米以下，目前上海公司没有此类产品。 型公寓，名京1号楼与杭州自在城、级级板房典型风格模块三、样板房典型风格模块别墅样板房装修风格美式老上海现代港式英式乡村现代中式现代法式浪漫法式欧式硬装造价标准软装造价标准适用产品系列钻石、天赋、白金白金钻石、天赋天赋、白金 钻石公寓样板房装修风格东南亚港式 田园 现代现代美式现代中式北欧 英式乡村整体家装波希米亚小资女性硬装标准软装标准适用产品系列国际、名、 12、未来国际、格林名、格林未来杭州自在城 浪漫法式别墅样板杭州自在城 欧式别墅样板上海未未来板四、景观园林标准化四、景观园林标准化景观标准化示范区工程，景观材料和构造标准做法（年已部分完成，年优化升级）；标识系统系列化标准设计（年已部分完成，年优化升级） ；z软装” 统一设计和采购办法。 景观软装包括雕塑、户外家具、户外花具、草花、标识、艺术石、垃圾桶等；果为各系列配置标准的清单及标准细部设计图集；小区围墙标准化设计图集（以风格和通透性划分约个种类） ；z面材料与工艺标准化五、立面材料与工艺标准化对公寓、洋房、别墅等产品系列，将较优秀外立面材料实样组合上墙，总结出几种标准化的外装标准材料搭配、构造工 13、艺和二次设计成果，并在后续项目中应用。 现代风格成为金地产品主特征，根据项目定位不同，衍生出新古典、现代典雅、现代装饰、现代时尚、中式改良等多种系列风格六、部品、构造标准化与战略采购六、部品、构造标准化与战略采购按照区域战略采购计划，加大部品的通用度，建立统一技术标准，维护产品品质。 根据年度战略采购计划，升级优化已有标准设计选型，拓展新材料部品标准设计选型；二次设计标准化设计工作，把铝合金、塑钢门窗二次设计标准化研究作为重点（分隔方式、开启方式等设计原则先突破） ；z区配套标准化模块七、社区配套标准化模块社区小小300务半径在 200米以内（ 600 户左右）。 普通小区配置一个，大盘 根据规模与分区配置若干个；业态构成： 便利超市、早餐快餐、洗衣、美发、家政、面包房、花店、 政快递、咖啡等生活必须商业内容；形式： 固定品牌、固定店面和计、共享空间、每种业态叫 常规形式所占用的营业面积均小甚至是一个柜台、情景体验式场所设计。