美国购物中心的发展及其借鉴－购物中心论文

美国购物中心的发展及其借鉴－购物中心论文内容摘要：

美国购物中心的发展及其借鉴－购物中心论文 物中心和 开发为代表的商业房地产是近来地产界又一讨论热点。 本文从分析美国购物中心的发展历程和发展条件入手， 对比了中国与美国的城市发展情况， 提出了在中国发展购物中心的建议。 一、 购物中心及其构成要素1 、 购物中心和 是指” 一组聚集在同一地点的商店 , 通常位于同一建筑内”。 般指规模较大的 （通常可出租面积在 10 万平方米以上）、 全封闭的购物中 ； 强调室内的步行空间。 国际购物中心联合会 （ 将购物中心分为邻里中心、 社区中心、 功能中心、 区域中心、 超级区域商城、 批发中心和混合型商城七类。 这些不同类别购物中心的特征见表 1 所示。 2 、 美国购物中心与我国传统百货商店比较美国购物中心与我国传统百货商店或商厦的区别主要在于位置、 经营模式、 经营内容和面积四方面， 详见表 2。 二、 美国购物中心的发展美国购物中心与我国传统百货商店存在巨大差异的原因不能简单归结为经济发展水平、人均收入水平的不同， 而是要从城市发展的形态、 社会阶层的分化等各方面进行具体分析。 1 、 美国购物中心的发展与人口郊区化早期的购物中心纯粹是购物场所， 随后逐步加入了餐饮、 娱乐等功能。 在二战以后的迅速发展中， 大型 一般的购物、 餐饮、 娱乐之外， 逐渐增加了健身俱乐部、 银行、 经纪人交易所、 医疗中心等经营内容。 有的 融合了公共活动场所， 比如公共图书馆、 社会团体办公地、 政府分支机构、 教室、 体育场、 博物馆、 宗教会堂等。 有些购物中心甚至已经开进了大学、 机场等并非传统购物中心的所在地。 所以， 郊区的购表 2 美国购物中心与我国传统百货商店的区别我国传统百货商店零售为主， 少量餐饮、 娱乐 ； 一般没有公共活动空间。 总出租面积从 平方米美国购物中心经营模式 经营内容零售、 餐饮、 娱乐 ； 公共服务等 ； 大型购物中心中有较多公共活动空间。 物业所有者并不通过零售和商业服务营利，而是通过出租物业营利， 而是通过出租物业营利， 是纯粹的房地产经营。 物业所有者就是零售或服务经营者。 当然目前出租柜台、 铺面的也逐渐增多， 但物业所有者并没有转化成纯粹的房地产经营者。 面积营业面积多在几百到几千平方米， 超过 1 万平方米的不多位置郊区城市中心文 / 李菁 何剑华美国购物中心的发展及其借鉴 物中心容纳了众多公共服务功能， 已经在实质上成为与传统的市中心 （ 同样的 “新的城市中心” （。 购物中心无论构成多么复杂， 其生存的根本条件都是持续的营利能力。 要保持营利， 最关键的因素就是拥有足够的客源。 美国的购物中心一直都是在郊区发展， 因而， 购物中心的蓬勃发展， 实际上是以美国人口的大规模郊区化为基础的， 而购物中心的发展本身也是郊区化的一部分。 美国人口的大规模郊区化从二战后开始。 二战结束后大量军人回国成家， 面对这样的 机遇， 美国东部一位叫威廉 · 列维（ 的开发商利用大规模预制技术在纽约郊区兴建了大量廉价的联体住宅， 引起了购买狂潮。 此后， 各开发商纷纷效仿这种开发模式。 （也就是我们现在所谓的 美国政府为了鼓励居民购房逐步制定了各种扶持购房的金融政策。 到 1970 年， 已有大约 38 的美国人居住在郊区。 从 70 年代开始， 不仅住宅向郊区发展， 服务业、 制造业也逐渐向郊区迁移， 在郊区形成了一个又一个新的社会经济中心。 美国学者把这个过程称为 “反中心化”（ ， 伴随着这个反中心化的过程， 整个城市的形态逐步变成了多核心的 “大城市连绵区” （ 简称。 到了 80 年代末， 近一半的美国家庭生活在大城市连绵区中的郊区。 为什么美国能够形成大规模郊区化的局面。 这要从三方面来分析。 首先， 从物质条件来看， 要住在郊区，汽车、 高速公路、 土地、 石油四个因素缺一不可。 汽车保证在城市和郊区之间流动，四通八达的高速公路是利用汽车的物质基础， 大量廉价石油供应是使用汽车的经济保障， 而高速公路和停车场都需要占用大量土地。 1983 年， 美国 87 的家庭拥有至少一辆汽车或者卡车 ； 美国消耗的石油约为世界总消耗量的四分之一 ； 土地占用极端的例子是洛杉矶， 那里四分之一的土地是停车场， 四分之一的土地是道路。 其次， 从观念上来说， “美国梦” 这一传统理想对于二战后的美国人来说， 主要实现途径就是购买一套属于自己的独立住宅。 同时， 大多数美国人希望住在一个小型的、 高度自治的社区中。 这些传统观念也是推动郊区化发展的动力之一。 第三， 从美国社会分层结构来看， 迁往郊区的人口基本都属于占人口大多数的中产阶级。 所谓中产阶级， 包括中小企业表 1 美国购物中心的分类及其简要特征购物中心种类邻里中心社区中心区域中心超级区域商城功能中心批发中心混合型商城总出租面积 （万 M 2 ） 34 910 10小于 4一般为在10 左右辐射半径（公里）3 55 1016 左右8 168 左右内部商店组合日常用品、 个人服务 （干洗、 美容、 旅游代理、 印象出租等）、 外卖食品、 小型餐馆等超市、 打折商场、 五金店、 公园、 银行、 大型饮食中心等百货、 服装、 家具和家庭装饰用品， 以及电影院、 饮食街、餐馆等。 通常由两三个商店构成三四个百货店和一定的娱乐场所至少有三个大 “仓储” 或 “无差别” 商店 ； 有些露天打折商店 ： 大多露天。 结合了大型打折商店和小型批发中心占地面积（万 4 66 12大于 4073100外写真主、 公司经理阶层、 白领 职员 、 专业技术人员、 政府雇员等脑力劳动者 ； 他们通常受过良好教育， 有比较强烈地职业情感和社会责任心。 虽然购物中心定位各有千秋，但它们基本针对中产阶级的口味而设计。 总的来说， 购物中心的发展是与美国郊区化进程相联系的， 而郊区化发展是以物质条件、 观念和社会分层结构为条件。 美国购物中心的发展条件见图 1 所示。 2 、 美国学者对美国发展模式的争论虽然郊区化的发展模式已成定局， 但仍有不少美国学者并不赞同这样的发展模式， 他们的争论主要集中在两个方面 ：（ 1 ） 郊区化过度依赖私人汽车， 造成了大量的交通堵塞、 空气污染， 消耗了过多的能源， 并且浪费大量土地用于修建道路和其他基础设施。 （ 2 ） 社会低层居民无力在郊区购买住房， 只能聚集在原城市中心， 中产阶级离开城市中心， 从而造成了城市中心的衰落。 同时， 中产阶级和社会低层在空间上的分离造成了社会的隔绝， 整个社会日益分裂成两个部分， 一个是中产阶级的 “外城” (， 一个是低层居民的 “旧城” （。 三、 中国城市购物中心发展分析目前， 购物中心这样一种商业物业形态已经进入了中国城市。 在中国发展购物中心有着广阔的前景， 但是必须从中国城市的具体条件出发， 才能找到购物中心生存的空间。 这里对于中国城市中购物中心的发展， 提出四个方面的建议 ：1. 从购物中心的位置来说， 在中国较为发达的区域， 比如珠江三角洲、 长江三角洲、 大京津地区， 由于城市群的形态逐渐形成， 依托高速公路发展类似美国的购物中心可能是成功的 ； 但是在一个城市中， 城市的公共交通 （公共汽车、 地铁、 轻轨等） 往往是最主要的制约因素， 这时新加坡或者香港那种凭借公交、 地铁发展商业中心模式就更有借鉴价值。 2. 从购物中心的规模来说， 美国2000 年的 45155 个购物中心中， 一半以上的购物中心规模在 1 万平米以下， 超过 8 万平米的购物中心不超过 800 个 （不到总数的 2 ）。 这个分布的比例对于我们也有一定的参考价值。 目前讨论的热点通常是 10万平米以上的大型 而社区型的购物中心可能更是未来发展的主要方向。 3. 从购物中心的客户群来说， 中间阶层是购物中心当然的主力客户。 但是目前中国的中间阶层虽然总量不小， 但这个群体在人口中所占比例仍不大 ； 广大中低收入阶层虽然个人购买力有限， 但是考虑其整体规模， 也完成可能成为购物中心发展的支撑。 这就需要在购物中心的开发时有明确的市场调查与分析， 根据所在区位选择恰当的细分市场， 错位竞争。 4. 从购物中心的管理来说， 购物中心经营的对象是房屋和土地， 而不是其中的商业活动。 无论规模大小， 购物中心经营的前提是所有房地产的所有权统一为一个业主所有， 从而保证购物中心的整体优势。 在此前提下， 购物中心是露天还是封闭，组合哪些服务内容都因具体情形而异。 无论是所有者自己经营还是委托专业人士经营， 在完成定位以后， 购物中心成功的关键就在于租客的选择和租约的管理。 总言之， 我国发展购物中心不能只求规模， 要对周边市场进行深入研究， 确定细分市场， 辅以专业管理， 这样才能拥有旺盛的生命力。 （作者单位 ： 清华大学房地产研究所）栏目编辑 ： 崇 婧74大城市连绵区的形成大量中产阶级的出现物质条件观念汽车、 高速公路、 土地、 石油美国梦、 小型自治政府购物中心的发展2004.1.。