清华大学-实战型房地产操盘手进修课程-115页

清华大学-实战型房地产操盘手进修课程-115页内容摘要：

清华大学-实战型房地产操盘手进修课程-115页 清华大学实战型房地产总裁进修课程(第七届) 第2页： 房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避 马江涛：北京十大律师事务所大成律师事务所高级合伙人之一 第30页： 开发模式、选地思考、成本分析及土地竞购实务 周勇：广州本日58页： 中国房地产明天与企业的作为 高继胜：浙江莱茵达集团董事长 第81页 国外的房地产市场发展经验和房地产发展周期与投资决策 刘洪玉：清华大学房地产研究所教授 第102页 对城市化与房地产开发的思考 叶剑平（教授）：中国人民大学土地管理系主任 有价值房产策划2000案1房 地 产 开 发 过 程 中 若 干 法 律 问 题 的 风 险 防 范 与 规 避 马江涛主持人： 大家上午好， 今 天上午为我们主讲 “ 房地产开发过程中若干法律问题的风 险防范与规避 ” 这门课程，是北京大成律师事务所高级合伙人之一的马江涛先生，北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一， 非 常享有盛名， 现 在请马律 师为我们大家讲课。 马江涛： 我先介绍一下自己， 我 来自北京市大成律师事务所， 我 本人叫马江涛， 关 于我本人的介绍学员笔记上已经有了， 对 于我本人就不再多作介绍了， 主 要对我 这个所多说两句， 我 这个所主要是以房地产和公司， 特 别是公司的改制、 重 组， 包括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成 立大 概有 13 年， 也 是当时全国， 主 要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之一。 刚才王嵘说是北京十大律师事务所， 现 在几大不敢轻易的说， 但 是有一个硬性 的指标可以作为一个旁证，曾经在 1998 年司法部在全国范围内律师事务所进行一次评比， 当 时评出司法部的 20 强， 就是 20 家部级文明所， 其 中北京有 6 家， 全国有 20 家律师事务所，大 成所是北京这 6 家律师事务所中间的一家律师事务所 ，这是所里的情况。 在正式开始讲演之前， 先 做几点说明。 第 一点， 关 于今天的题目， 事 先主 办单位给我的邀请函上订了两个题目，第 一个题目是房地产开发用地取得过程中 一些法律风险防范与规避（新旧土地政策比较，典型案例分析）； 第二个题目，房 地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析）， 根据这个题目原来准备主要分几大部分， 等 于分上下两部分。 前 面的部分主要想谈一下 关于取得土地的这一块， 特 别是现在我国土地政策的改变， 产 生一些变化， 但 是 来了以后组织单位跟我说， 前 面有一个老师对于这块讲的比较多了， 而 且理论性 也比较强， 所 以今天在下面的 演讲过程当中， 把 这部分稍微做一个调整， 原 来准 备理论上的东西可能会剪掉一部分。 第二点， 大 家也看到学员笔记里原来我的提纲， 关 于新的土地政策的讲解 问题。 首 先改变我原来的初衷， 对 于这块不再做过多纯理论上的讲解， 另 外即便 如此在演讲过程当中可能还涉及到一些政策的理解问题， 由 于我本人是律师， 我 也不是法律的制定者， 同 时我自己也不是法官， 我 自己讲的东西只是我本人， 以 及我的律师事务所， 以 及我们经常在一起探讨土地问题的学者， 我 们的一些个人 观点，仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。 第三点， 关 于今天我讲解的这些案例， 这 些案例大部分在实践经验当中所 遇到的， 关 于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例， 在 讲解过程当中处于商 业秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全国各地的开发商， 有的确实曾经是我们的客户，我 今天只是就事论事，首 先希望大家不要对号入 座 ，在我讲案例的过程当中， 有 的案例还没有形成定论， 有 的案例形成了定论， 这 个定论比如说可能有生效仲裁的结果， 或 者生效的法律的判决， 但 是， 我 还是重 复刚才那句话， 我 本人也不是法官， 我 只是律师， 在 这个案例分析当中， 我 也只 谈我们律师，我 个人的一些 观点，并 不是作为本案最终的一定是什么样正确的结 论 ，所 以 到 时 候 也 请 大 家 理 解。 今 天 来 我 主 要 也 本 着 一 个 共 同 和 大 家 探 讨 学 习 的 有价值房产策划2000案2度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰， 所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下 面我开始演讲整个的 题目。 首先， 我 的演讲大概是分四节。 第 一节， 我 主要是想探讨一下我国管理制 度大概的过程； 第 二， 关 于新旧土地政策的界限划分以及新旧土地政策的分析； 第三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我 打算把前三节作为我今天 演讲的第一部分。 第 四部分， 在 房地产开发过程中我们律师遇到的一些问题， 以 及关于风险防范的若干问题， 包 括相对的案例， 主 要是集中在这里， 我 打算把第 四节作为今天演讲的第二部分来谈。 第一节， 我 国现行土地管理制度的历史进程。 从 国家现在土地管理的制度 和法律的顺序来看， 首 先， 第 一个是 1986 年 中华人民共和国土地管理法， 这 个法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用， 但 是随着改革开放以后， 特 别 是92 年当 时 邓 大 人 南 巡 讲 话 以 后 ， 各 地 招 商 引 资 的 风 一 浪 高 过 一 浪 ， 后 来 感 觉 到法律在好多地方， 已 经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要， 所 以 我们相 应 的 过 渡 ， 一 直 到 了 98 年出 台 新 的 土 地 管 理 法，这个 法 是 99 年 1 月 1日正式实施的， 新 的 土地管理法 首 先把基本国策确定， 十 分珍惜合理利用 土地和切实保护耕地。 另 外也确认了一个原则， 协 议出让， 这 是关于新的土地管 理法的有关条例。 98 年法 律 出 台 以 后 ， 在 地 方 发 展 经 济 招 商 引 资 ， 以 及 国 家 一 些 资 源 大 量 流失， 主 要是土地资源流失了， 这 时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有 许多弊端， 这 种情况下在 2002 年的 5 月 9 号颁布了第十一号令， 11 号令大家都 知道了， 明 确规定了招标、 拍 卖、 挂 牌出让国有土地使用权的规定， 这 里我想内 容不用再说了。 招 牌挂以后出现的一些现实情况，制 度公布以后执行情况不很理 想 ，仅 拿 2003 年 为 例 ， 2003 年 全 国 出 让 土 地 是 1 78 68 万 公 顷 ， 大 约 折 合 28 0 万 亩 ，其中通过招标方式的只有 ，拍卖方式出让的只有 亩，挂牌方式的只有 万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从 2002 年的15% 提高到 2003 年的 28% ， 所 以， 提 高的幅度并不大。 根 据这种形势的变化也 颁布过一些其他的文件， 包括 2003 年 11 月份针对耕地保护和基本农田保护、 非 农建设出台了 “ 五不准 ” 和 “ 六不报批 ” ，具体内容不再重复了，大家可以查一些相关的法律。 再往下发展，到了 200 4 年 3 月 31 号出台了 71 号令，这是国土资源部和建设部联合下发的， 关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况 执法监察工作的通知， 这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际 在执行上并不是很理想， 根 据这个现状， 国 土资源部和建设部出台了一个规范 性文件， 根 据这个规范性文件主要内容大家都知道关于 “ 大限的问题， 因 为这个文件里要求各地要在 2004 年 8 月 31 号之前， 将 遗留问题处理完毕， 否 则 国家有权收回土地， 实 际上关于全额缴纳土地出让金的问题， 文 件出台之前像我 们自己接触的好多客户来讲，或 者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的 土地出让金， 我 就可以取得临时土地证， 我 拿到临时土地证我就可以跟银行或者 金融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了 “ 大 限 ，所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长， 并 不是说交了 40% ， 就 能完 全拿到这个证， 就 能取得后期的建筑资金， 他 需要把整个土地全部的出让金交齐 以后，才可以拿到这个证。 就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。 包 括原来在实 有价值房产策划2000案3操作当中， 曾 经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策， 当 我没有拿到正式 土地证之前， 房 屋和国土管理局会给我们有一个函件， 这 个证在办理过程当中， 拿到这个证我们也可以起到临时土地证的作用， 证 明这块地权力已经具备了， 可 以去向银行或者金融机构去谈融资的问题。 但 是， 由 于有了文件之后， 发 证函也 相对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。 随着这个发展， 发 现国家对于 土地管理法 的 政策越来越严， 2004 年 10 月 2 1号国务院颁布了 20 号文，全称是国务院关于深化改革严格土地管理的决定，这个决定的核心内容就是实行最严格的土地管理制度， 进 一步严控盲目投资， 低水 平 重 复 建 设 ， 圈 占 土 地 ， 乱 占 滥 用 征 地 的 补 偿 ， 与 之 相 配 套 的 先 后 颁 布 了 6份规范性文件， 6 份文件也是从各个方面强调了最严格的土地管理制度。 首 先 我先从时间的顺序上给大家讲一遍， 关 于国家土地从法律上讲， 土 地管理上时间 的顺序。 下面我开始演讲的第二部分， 关 于新旧土地政策界限划分及分析， 首 先谈 到关于新旧土地政策的界限， 今 天我谈到这个是政策， 不 是法律。 政 策的界限我 认为就是国务院的第 28 号令， 28 号令我觉得在法律制度上并没有变化， 只 是在 土地供应政策及供应方式上产生了和 98 年以后新土地管理法不同的变化，这是我说的一个界限，下面具体从两方面分析关于新旧政策的变化。 第一个，简单看一下 98 年土地管理法， 首先关于这个土地管理法， 我们当时认为，它是针对以前特别 86 年以后咱们国家土地管理的政策及其他相应的法规， 有 一些创新和变化的， 主 要体现在两点， 当 然不仅限于这两点， 首 先建 立了以土地分类为基础， 以 土地规划为根据的土地用途管理制度， 耕 地占补平衡 制度， 另 外还改变了过去分级限额产权机制， 但 是土地管理法主要的问题， 这 块 我们 始 终 是 认 为 主 要 不 在 于 “ 无 法 可 依 ” ， 而 主 要 体 现 的 问 题 是 在 于 “ 有 法 不 依 ”和 “ 执法不严 ” ，以及违法不究和滥用行政权力，特别是在我们律师所接触的业务 当 中 ， “ 有法不依 ” 和 “ 滥用行政权力 ” 是最突出的情况。 98 年 土 地 法 实 施 以 后 ， 我 觉 得 体 现 的 是 一 种 原 则 ， 在 于 保 护 耕 地 和 发展地方经济这种矛盾， 一 方面地方为了发展自己的地方经济， 就 用土地、 用 资 源去招商、去 引资，去 同资金占有者手中交换，同 时也反映在中央政府和地方政 府 ，地方政府和农民， 以 及资本拥有者和资源拥有者这几方面之间的博弈关系， 说 白了就是双方在对保， 我 自己拿什么东西去交换， 地 方政府有时候会出现土地的 零转让， 实 际上我通过土地的零， 虽 然没有收到钱， 但 是我可以从土地上开发投 入资金， 带 动这个地方其他相关产业的发展， 人 员的就业问题或其他服务行业的 发展，当然这里比如说权利的交 换问题，这个我觉得不是这个谈论的重点问题。 这些主要反映了，第一个地方越权批地，乱设开发区，对农民的补偿，标准低， 补偿不到位， 主。