山东青州联升富贵苑项目整合营销提案_72页

山东青州联升富贵苑项目整合营销提案_72页内容摘要：

山东青州联升富贵苑项目整合营销提案_72页 致力于客户价值的提升 样州板 一站式 / 特色 购 物 / 档区高次魅力社 务务购 闲娱乐生活服 、商 物、休 运营城市 : 个标个为 项一 作品，地 建筑，一 努力成 城市名片的 目； 领精神 袖: 个场细个过识一 注重市 分，一 通 意 , 导场 复楼盘精神引 市 潮流的 合 ； 态轴生心: 个关 阶层 学一 注 品位和生活哲 的人文宅邸 精神, 荣誉 , 态国生度； 创为新本: 个创 为 验经济 动与 样一 新 本，体 ，提倡互 品味的生活 式；。 筑城地产机构 第 1 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升 青山·州 联贵升·富 苑 项营销目 整合提案 东联 青 业 专阅山 升（ 州）置 公司 东阳 青方光（州） 传文化 播/ 构筑城（上海）机 友情提供 筑城地产机构 第 2 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升 言 从我司 2003 进 潍 区青 个销 项 个 项 运 为 该项 报 细年下旬 入 坊地 州市，至今已有三 售 目和四 前期 目的 作。 把 目定位 告做得 致间 当 财 针对该项 进 统 调研 对 经济状况 产 场 业 务精确，期 本司投入相 的人力、物力和 力 目 行系 的 分析，包括 城市 、房地 市 、商 商环 针对个 调研 并 关论证结 结 盘经验 对当 场 认识境及 案的深入 等等， 得出相 果，之后， 合上述分析及多年操 和 地市 的切身 ，提出项 并对 规划设计 关 议目定位， 目前 方案提出相 建。 过 研 讨 营销优势旨在通 上述系列 究、定位工作，探 本案 的 劣 ，希望理性的分析可以最大限 优势度强化本案的特有 ，消除或转项现势规观风险从 总质场竞争并为发优项综质参化 目的 存劣 ， 避客 的 ， 整体上提高本案的 体素 和市 力， 作 展商化目合素的考。 观 负责 专业态 应 职业 从 进 复研 论证 实 态 写这份报 当我司本着客 、 的 度和 有的 道德， 多方面 行反 究、 ，以 事求是的 度撰 告。 时间紧 报 数 够细 关个 业 专业 负责 态 较为圆满 关然， 促， 告中有些 据不 致，尤其是涉及到相 案的商 要点，但仍然以 、 的 度 地完成键数 证报 观据的搜集以保 告的客 性和可操作性。 这份报 贵 参 值 并 够与贵 为长 战 伙最后，希望 告能予 司一定的 考价 ， 期望能 司成 期的 略合作 伴。 筑城地产机构 第 3 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升 壹 环 境篇 观环 境： 了解大 场市 详细 们 临了解我 所面 的大 场市背景 一、 青概况州市 ： 青东岛州市位于山 半 中部， 总积面 1569 平方公里， 东风筝潍接 都 坊市，筑城地产机构 第 4 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升 临西毗淄博市，南 沂市，北望渤海。 区概城述： 青 州市 现辖 3 个办处街道 事 、17 个镇 、1 个乡民族 ，1052 个 行政村（居） ， 气四季分明，雨量集中，全年平均温 12，适宜居住， 国是中 古九州之一。 资旅游 源： 青 胜荟风丽内风胜区 护区处 历 门 驼州市名 萃， 光秀 ，境 景名 ，自然保 等多 ，是著名的 史文化名城。 云 仙景， 山珑红桥园石窟，玲 山北魏石刻，仰天山秋月 叶、范公亭、万年 、偶 馆真教、博物 、 寺等等， 况人口情 ： 青 州市截至 2003 年底， 总户数为 万， 总全市 人口 人， 农业全市非 人口 业万人， 人口 内还万人。 除 族外，市 有 汉 、 壮鲜满数回、蒙古、苗、 、布依、朝 、 等少 民族。 数少 民族 人。 况交通情 ： 青 州市 优发达地理位置 越，交通 便利。 胶济铁 临铁 贯 济青 东红 国路、羊 路 穿全境， 、 高速公路、 道等“六” 条 公国连青济国际场路同全 各地相 ， 州距 南 机 120 青岛国际场青岛码头公里、距 机 和 港 210 公里。 长 深高速 将设 青 庙置州、侯、黄楼 临朐 、互通， 青鲁苏 项州至 段工程 目 将 于近期 开设工建。 青产场二、 州市房地 市 纵览 1 资规长场长较、投 模、增 幅度（市 健康，增 潜力 大） 筑城地产机构 第 5 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升 5%004年 2005年 2006年 2007年青州市20042007年度投资总额涨幅一览表¾ 青 州 产开发 资总额预计将全年房地 的投 突破 60 亿 这 资总额 青元， 一投 是 州市 2004 产开发 资总额年房地 投 的 4 倍， 比 2005产开发 资总额年全年的房地 投 20 个亿 将也高出了 近 3 倍。 ¾ 纵观 来青 产 资总额 长三年 州房地 投 的同比增 率，2004 为年 30%，2005 达年 2006 达年 到 2007 为年55% 长来，增 速度越 越快。 而 2005 国 产开发 为年全 房地 的平均增速 见，由此可 ， 青产资规 长州房地 投 模高速增 的劲态势强。 2 销积、商品房施工、竣工及 售面 筑城地产机构 第 6 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升 ¾ 据初步估算，2008 青总积将过年 州市商品房施工 面 超 150 万平方米，比 2007 长年同期增 20%以上，2007 年商品房施工积面接近70 与时销较万平方米，而 此同 售量 2006 年下浮 10%以上； ¾ 现稳价格也呈 中有升的小幅 势较 长走 特征， 去年同比增 3 个总积百分点施工 面 中有一半以上是 2006 开积年的新工面，新开积工面 比 2005 长年同期增 了近 60% 长设规扩，增 速度大幅度加快，建 模快速 大； ¾ 2007 积销 积年商品房竣工面 和 售面 比 2006 年同期增 长 在 20% 个购买 总 个以上，其中 人 商品房的比例占 体近四成，整 房产场销 态势地 市 售的 一般。 筑城地产机构 第 7 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升 类、各 商品房所占比重 2006年度各类商品房所占比重表70%18%3%9%住宅商业营业用房酒店其他0%20%40%60%80%竣工总面积 新开工总面积 施工总面积住宅 商业营业用房 办公楼¾ 从 2007 青类 来年 州各 商品房所占比例看 住宅在其中所占的比例接近 70 业营业 办 楼 则，商 用房其次，而 公 所占的比例 明显较 小。 ¾ 总积竣工 面 中，住宅所占的比例在 80 总积 开总积 则别为以上，而其在施工 面 和新 工 面 中的占比 分 77和 79。 与 对应 业营 办楼 总积 开总此相 ，商 用房和酒店 公 在施工 面 和新 工 面 积青中所占的比例均有所上升，由此可以看出 州房地产场市的 住宅、 营业 办 楼开发 进 轨用房、酒店和 公 力度正加速 入上升 道。 筑城地产机构 第 8 页 共 72 页 青州联升富贵苑项目定位报告 致力于客户价值的提升。