试论购物中心的管理架构－购物中心论文

试论购物中心的管理架构－购物中心论文内容摘要：

试论购物中心的管理架构－购物中心论文 73商场现代化 2005 年 11 月 （上） 总第 448 期一、 购物中心的管理内涵购物中心的管理是指购物中心的所有者根据购物中心运营的内在要求， 按照科学的管理程序和制度， 运用科学的管理方法和手段， 对购物中心所进行的全局性的掌管和控制活动。 对购物中心进行科学有效的管理，有利于保证购物中心的合理运营， 提高购物中心的经营绩效， 实现购物中心的有序发展。 二、 购物中心的管理模式国内外成功的购物中心一般都采用 “统一管理， 分散经营” 的管理模式。 所谓 “统一管理” 是指购物中心由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管控 ； 所谓 “分散经营” 是指购物中心对入租店铺提供经营场所， 由各入租店铺在统一管理的前提下各自分散进行相对独立的经营。 没有统一管理， 购物中心会成为一盘散沙 ； 没有分散经营， 购物中心会成为一潭死水。 只有统一管理与分散经营的有机结合， 才能使购物中心的经营与管理趋于完美。 按照 “统一管理， 分散经营” 的管理模式， 购物中心在运营中要采取 “四统一” ： 统一招商管理、 统一营销管理 、 统一财务管理、 统一物业管理。 为确保 “统一管理， 分散经营” 模式的实施， 一般在购物中心的租赁合同中都有承租户必须服从专业管理公司的统一管理等条文的约定。 有些购物中心索性通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会 （ 的标准格式， 从法律上确定购物中心专业管理公司的管理地位。 三、 购物中心的管理架构早先的较具代表性的购物中心的管理架构是按照 “三权分立” 的原则， 成立专门的商业管理公司和物业管理公司， 实现所有权、 经营权以及管理权的分离。 即开发商拥有购物中心的所有权， 商业管理公司拥有经管权， 物业管理公司拥有物管权。 在 “三权分离” 的实施过程中， 由于出现了诸多职能的重叠与交叉， 因此需要购物中心管理架构中的三方进行有效的协调与合作。 近年来，国外有些购物中心开始将商业管理公司、 物业管理公司合并， 成立专业管理公司， 既负责购物中心的日常运营与维护， 也负责实现购物中心资产的保值与增值。 我国的购物中心的管理架构多以后者为主。 许多购物中心一般都选择国际化、 专门化、 高效化的专业管理公司进行专业化的管理， 开发商作为购物中心的所有者， 获取租金收益 ； 专业管理公司拥有经营权， 负责从初期的招商到后期的整体营销和服务监督等方面的工作。 专业管理公司的职责是 ： 确定购物中心的管理规程 ； 组织购物中心的运营管理 ； 负责购物中心的租约实施 ； 进行购物中心的店铺协调 ；参与购物中心的事务处理 ； 负责购物中心的物业管理等。 具体地说 ：1. 负责购物中心的营销管理专业管理公司营销管理的核心内容是营造良好的营销氛围， 主要通过统一的促销安排， 统一的营销策划， 统一的广告宣传， 营造经营声势，扩大社会影响， 提升购物中心的知名度， 优化购物中心的美誉度。 购物中心的营销管理首先必须要进行客源的重叠分析， 特别对主力核心店的促销活动要格外重视， 因为主力核心店的销售额较大， 其促销往往也能为其它商铺带来重叠的客源。 其次， 营销活动必须要合理划分时段， 制定周详的依时段、 季节等划分的营销计划， 营造 “大节大过、 小节小过、 无节造节过” 的营销氛围， 做到每季有主题， 每月有重点， 每天有促销， 一年365 天天天有营销。 当然， 购物中心的整体促销费用一般要按照承租户销售额的一定比例进行合理分摊。 2. 负责购物中心的物业管理物业管理的主体工作是为入租商户提供舒适而优雅的经营环境， 为此， 专业管理公司都要制定详尽的物业管理细则， 并以此为统领， 以高超的管理艺术覆盖整个购物中心的物业管理活动。 物业管理的内容除了包括传统的管理项目， 如保安防盗、 车辆管理、 绿化养护、清洁环卫、 设备维修等以外， 还包括养护建筑、 延长建筑生命周期等。 商界常有这样的共识 ： “开业就是问题的开始”， 购物中心也不例外。 要有效地解决和消除购物中心运营过程中出现的各种问题和矛盾， 良好的物业管理是必不可少的。 其实， 购物中心的物业管理可以说是使购物中心获得永续发展的灵魂所在。 如果把建造一座购物中心比喻为 “筑巢”， 把招商比喻为 “引凤”， 那么物业管理就是 “繁衍”。 营造优雅的购物环境， 提供周到全面的物管服务， 使购物环境典雅整洁、 明亮舒适、 协调有序、 安全可靠， 不仅可以满足顾客的物质需要和精神需要， 更有利于入驻店铺的有序经营， 良性发展。 由于有了物业管理， 购物中心将实现由 “购物世界生活中心精神乐园” 的跃升。 而在物业管理中， 建筑及设备的维护管理又是物业管理的核心， 其维护管理的内容包括屋顶、 停车场、 景观造园、电气设施、 机械设备及全体承租户共同使用的公共区域等相关重要设施及公共空间的正常维护等。 专业管理公司一般都要与所有的承租商店签订物管协议， 明确各方的权利与义务、 责任， 并以书面方式制作成标准作业手册， 使大家共同遵守。 真正为业主负责的物业管理应该考虑业主长远的利益， 延长物业的使用寿命， 保证 50 70 年的正常使用，使物业保值增值。 良好的物业管理对于购物中心的经营具有重大意义， 第一， 可以建立良好愉悦的购物环境 ； 第二， 可以构建业主与承租户之间的良好的互动关系 ； 第三， 可以降低意外发生的风险 ； 第四， 可以增进资源的使用效率。 第五， 可以延长购物中心的生命周期， 从而增加业主的营业收入。 3. 负责购物中心的租户管理购物中心的租户管理的主要内容是培育优良的店铺， 主要通过教育辅导、 店铺调整、 咨询分析等为入租商户提供相关服务， 尤其要使用现代化的信息管理系统， 及时搜集最新市场信息， 引导入驻商店紧跟市场消费潮流， 以此催生、 造就一流的经营店铺。 4. 负责购物中心的财务管理购物中心财务管理的核心内容是提高入租店铺的盈利水平， 管理公司通过统一收银， 统一收取租金， 严格控制费用开支， 协助有关部门进行效益评估和店铺指导等手段， 为入租店铺取得良好的经营绩效提供帮助。 总之， “统一管理， 分散经营” 是 购物中心的基本管理模式。 由专业管理公司专项负责购物中心的营销管理、 物业管理、 租户管理、 财务管理是购物中心的基本管理架构。 科学的管理模式， 合理的管理架构， 有利于购物中心的良性化运营， 可持续发展。 张建华 作者单位 : 苏州经贸职业技术学院 经营管理试论购物中心的管理架构。