北京某房地产项目二期可行性研究报告(编辑修改稿)

北京某房地产项目二期可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

米 ；东侧临街有若干小饭馆，建筑面积约 4200 平方米； 南侧为汽车租赁公司，建筑面积约 3000 平方米；西侧为 公司 公司 旧厂房，建筑面积约 20xx 平方米。 除居民楼、临街小 饭馆外，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房属 公司 公司。 根据项目单位和 公司 的协议，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房由 公司 自行拆除，项目单位不需要实施货币补偿。 该项目建成后，项目单位给 公司 提供地上面积为 20xx0 平方米的建筑用房作为补偿。 二、建设条件 （一） 地势地貌 海淀区 地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。 地势西 北京市工程咨询公司 13 高东低，西部为海拔 100 米以上的山地；东部和南部为海拔 50 米左右的平原。 （二）水文地质 北京 市 平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。 平原区地下 水为第四系松散层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。 大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。 本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。 工程所在地区抗震设防烈度为 8 度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为 和。 （三）气候 海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。 年均气温 ℃ ， 1 月份平均气温 ℃ ，极端最低气温为 ℃ ， 7 月份平均气温为 ℃ ，最高气温为 ℃。 年日照数 2662小时，无霜期 211 天。 年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8月，降水量为 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 （四）市政条件 1．雨污水 项目 小区污水向东排入苏州街路观状污水管线，小区南红线向北 20 米范围内污水排入南侧 路 现状污水管线。 小区雨水向东排入苏州街观状雨水管。 2．上水 沿万泉河西路 敷设 DN400 上水管线，与南北现状上水管线连接。 沿小区北侧区间 路向东修建 DN200 管线与苏州街路现状管线沟通。 3．电力 项目 住宅小区 新建开闭站一座。 开闭站外电源分两路，一路从六郎庄变电站引入，另一路从紫竹院变电站引入 ，本项目 用电 可从项目 住宅小区 引入。 4．燃气 北京市工程咨询公司 14 目前， 项目 住宅 小区北红线 外设有 DN400 的 中压 燃气管线，小区北侧区间路向东建 有 DN300 的 中压 燃气管 线 ，本项目可从 项目 住宅小区 引入。 5．电信 沿万泉河西路 敷设 24 孔电信管道与北侧观 状管道沟通，长度约为 400 米，沿小区北侧区间路修建 l2 孔电信管道， 本项目电信管线可 与苏州街原电信管道连通。 （五）交通条件 项目邻近 路 公交车站、万泉庄公交车站、三义庙公交车站 及 人民大学公交车站。 有 26 条公共汽车线路经过项目所在地，另外，正在修建的城市轻轨 4 号线未来也将从本项目附近通过。 多条交通线路 为写字楼的用户提供了便利的交通条件，有利于公务、经济活动的开展。 北京市工程咨询公司 15 第 五 章 项目建设规模和建设方案 一、建设规模 （一） 建筑 规划 根据 19 年编 制的 《北京 市中 心地 区控 制性详 细规 划》，项目 二期（ （项目推广名） ）项目主体用地性质为公建 (C2)建筑用地编号为 87540 875403两块用地。 根据北京市规划委员会“关于海淀区 路 规划建设商业金融（ （项目推广名） ）项目的规划意见书（条件）”（ 年 规意条字 0527 号），本项目总用地面积 平方米，其中，总建设用地面积 平方米，代征道路用地面积 7400 平方米。 建筑 物地上控制规模为 平方米， 高度不超过 70 米。 （二）建设规模 项目位于北京市海淀区西北三环苏 州桥区的西北角。 用地西接项目 一期住宅，南临 路 ，东连城市绿化景观用地并与Hamp。 DM 事务所新近设计的 TPT 大厦隔桥相望，北侧为现状的多层板式和高层塔式住宅。 项目 总建筑面积 平方米 ，其中地上总建筑面积 平方米，地下总建筑面积 39628 平方米。 二、 规划 建设方案 （一） 设计要求 根据对用地周遍环境的调研结果发现在用地西侧 公里 (世纪金源 MALL)和在用地东侧 公里 (双安、当代商场 )位置均有大型商业餐饮中心存在，如再开发相同性质项目 投资风险较高。 此外， 路 沿线多为海淀区政府办公建筑，即使扩大到整个苏州桥区，高级商务办公建筑也十分缺乏。 因此，我们将建筑的性质定义为办公综合体。 即三栋 5A级标准办公单元和一栋可独立使用的返还办公楼，拥有会展、商务、绿色中庭的裙 楼，服务于办公功能和办公人群的商业、金 北京市工程咨询公司 16 融、餐饮、健身空间。 （二） 总体规划设计 根据对用地西侧、北侧住宅的日照分析和对西南部城市景观的研究，用地的建筑布局分为两组建筑、三个部分。 贴临 路 的用地南侧布置了三栋既可相对独立又从城市造型上浑然一体的标准办公塔楼单元。 每个办公单元的平面布局和立面手法相似却又每栋楼之间略有不同。 用地中部是一个造型丰富，由室外景观绿化缓缓下沉至地下一层的坡地下沉庭园。 地下空间因此可以获得充足的采光和通风。 用地东北部为一栋相对独立的返还办公楼。 其内部建筑格局和功能设置均达到了与外销办公楼同等的品质，为实现统一管理独立核算的原则，本楼的设备电气系统均考虑了分楼设置和计量的可能。 用地西北部设计的是一个为办公人群特制的健身、餐饮和休闲服务中心，同时兼顾新 项目 一期住宅会所的功能。 （三） 交通规划与停车设计 建筑用地 结合 项目 一期已经规划完成的小区主入口南北向路和小区次入口东西向路，以及用地东侧与城市绿地问新设计的硬质铺地路和路 共同形成用地的环行通道。 在用地内部围绕绿色下沉坡地广场又形成了南北两组建筑的小型环路 (南区北向的西餐咖啡厅位置，考虑了紧急情况车辆通行的可能性 )。 在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。 即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动车坡道到达地下二层车库，并通过车库层的办公门厅直达所需楼层。 首层临近建筑仅提供一条 Vm 车道，供贵宾 车辆直达门厅。 除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。 人们可以自由出入于各栋建筑和景观空间中。 （四） 用地绿化与景观设计 建筑的绿化设计主要考虑了西侧 项目 一期绿地、东侧苏州桥区景观绿地以及用地内部绿地的连续性和互补性。 使尽可能多的建筑空间享受尽可能多的绿地，构筑都市园林办公环境。 建筑用地内心是一个自由坡地式的下沉园林，五栋主要的建筑围绕这个绿色 北京市工程咨询公司 17 中心依次展开，同时下沉的绿地空间也为地下公共层和车库层提供了充足的采光。 （五） 建筑节能设计 年 年 7 月 1 日开始实施的“公共建 筑节能标推”明确指出建筑主要房间宜避开冬季最多频率风向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲类建筑东、西、北朝向的窗墙比不应大于 ，且建筑总窗墙比不应大于 ；甲类建筑屋顶透明部分不应大于屋顶总面积的 30%。 项目的 立面设计中特别考虑了新规范的技术要求，对西立面和北立面的窗墙比进行了严格控制。 但考虑到建筑的东南侧为主要景观方向和采光方向，因此建筑的南立面和东立面建议采用节能性双层幕墙结构，并特别在东立面增加了可添加保温层的白色釉面玻璃手法，以确保东立面 70%窗墙比的指标。 南区建筑综合窗墙面积比 为 70%，其中， 南向 为 80%； 东向 为 70%； 北向 为 60%；西向 为 30%。 北区建筑综合窗墙面积 比 为 60%，其中， 南向 为 70%； 东向 为 60%；北向 为 50%； 西向 为 15%。 屋面透明玻璃比 为 10%。 （六） 结构设计说明 结构设计要服从于整体建筑的设计概念，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。 本工程地下室三。 四层，地上主楼十八层，裙房三 — 四层，主楼由裙房连通，形成多塔结构。 基本柱网为 8400 8400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理。 1． 工程所在地区结构设计标准 本工程所在地区抗震设防烈度为 8 度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为 和。 建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为 50 年；结构设计使用年限为 50 年；建筑结构安全等级为二级 ； 风荷载和雪荷载按 50 年一遇 2．梁、板、校 本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在不增加总高度的情况下，提高使用高度：楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。 3． 基础 北京市工程咨询公司 18 基础方案的选择不仅与建筑物本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水位等 有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。 对于本工程这样的深基础结构还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。 4． 特殊部位的处理 对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完美。 对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同 的塔上，须解决两端变形不一致对结构的影响，拟通过对支座的特殊处理解决。 对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。 三、技术指标 表 51 项目主要技术指标表 序号 名称 技术 指标 1 总用地面积（平方米） 18026 2 总建筑面积（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 总建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 绿化 覆盖率 % 6 停车数量（辆） 700 其中：地上 675 地下 25 四、辅助设施与公用设施 （一） 给水排水设计 1．给水设计 1) 本工程给水由市政给水管网供给。 2) 用水量及耗热量估算：最高日用水量约为 1550m3/d，生活热水热负荷为 北京市工程咨询公司 19 2700kW。 3) 给水系统 给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下三层至地上三层，由市政管网直供。 中区系统为四层至十一层，由地下生活水池一变频给水装置联合供水。 高区系统为十二层至十八层，采用地下生活水池 — 唆频给水装置联合供水。 4) 消防系统本工程消防设计包括消火栓系统 ，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火灾延续时间 3 小时 ； 室内消火栓用水量 40 升 /秒，火灾延续时间 3 小时 ； 自动喷水灭火系统 (中危险级 U 级 )用水量 22 升／秒，火灾延续时间 1 小时 ； 水喷雾灭火系统 (发电机组 )喷雾强度 20 升／分钟平方米，持续喷雾时间 1小时，喷头工作压力不小于。 全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。 地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。 室外消火栓由市政管网供给。 室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过 0。 8MPa 的原则 分为高低两区。 室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。 高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。 自动喷水灭火系统为一个压力分区。 湿式喷淋灭火系统由地下贮水池 — 消防主泵。 高位消防水箱组成。 为保证最不利点处喷头的工作压力。 高位消防水箱间设稳压装置。 发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池 — 水喷雾泵 — 高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式控制雨淋阀。 5) 热水系统 本工程为办公、餐厅、厨房、娱乐、会所等用房提供生活热水。 生活热水热源由市政热网供给，经热 交换器与一次水热交换后，供应 60℃热水。 热水系统压力分区与生活给水压力分区一致。 6) 中水系统 工程收集办公层洗手盆及会所游泳池淋浴洗浴废水作为中水水源，用于卫生间冲厕用水。 中水设施处理能力约为 15m3/h。 中水处理方法采用生物接触氧化法。 中水采用贮水池。 中水泵屋顶水箱联合供水方式。 2． 排水设计 北京市工程咨询公司 20 排水分生活污水和洗浴废水两系统。 地上生活污水直接排至室外，地下生活污水经污水泵提升后排入室外，生活污水经化粪池处理，排至市政污水管网。 厨房含油污水经隔油处理后。