商业地产盈利模式浅析－购物中心论文

商业地产盈利模式浅析－购物中心论文内容摘要：

商业地产盈利模式浅析－购物中心论文 合作经济与科技 8 年 11 月号下 （总第 57 期 ） 商业地产现状所谓商业地产，是 指在开发商业性建筑项目的过程中，将投资估算 、开发规划 、市场定位 、业态组合 、招商 、销售和运营管理等按一定的次序 作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等） 、娱乐场所 、休闲性场所和各类消费场所 的商业物业的开发与经营。 2007 年 12 月份商业营业用房投资比上年同期增长 增幅比同期房地产及办公楼投资分别低 2007 年第一季度，商业营业用房投资虽有所反 弹，即比上年同期增长 但增幅不仅比同期房地产投资低 百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低 百分点。 2007 年 14 月份与全国房地产开发投资略有反 弹的情况不同，商业营业用房投资 元，比上年同期增长 增幅与上年全年基本持平，比 2007 年第一季度回落 百分点，比 2007 年 14 月份全国房地产 、办公楼和其他非住宅投资分别低 百分点；在房地产开发投资中的比重为 比上年同期和 2007 年第一季度分别低 百分点。 随着以美式摩 尔为代表的大型综合购物中心落户北京 、深圳等大中城市，中国零售业全面对外 开放，几乎所有的大中城市都已经或计 划建设大型的购物中心，这就为商业地 产商的发展留下了巨大市场发展空间。 商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式 、以全面融合地产业与商业为特 色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。 中国商业地产将掀起新一轮 的投资热潮，商铺地产 、购物中心地产 、酒店地产 、写字楼 、工业地产都将成为未 来商业地产投资的亮点。 二 、商业地产项目的特点商业地产项目主要有以下特点：对资金的需求较大 、受政策的影响大 、协调利益的难度大 、合理规划的难度高。 1 、对资金的需求较大。 地产项目的投资大 、占地广 、建设和投资回收期长，存空间和发展空间，在体育用品的材料 、功能上不断创新，提高产品的科技含量，着力发展自己的品牌，在守住国内市场的同时，闯出去占领国际市场。 近年来谈论品牌战略的文章颇多，而不能将体育品牌纳入其中的品牌战略，只能是跛足的品牌战略。 20 世纪八十年代初，我国尚有上海 、青岛 、天津三大体育运动服装生产基地，素称“上青天 ”，然而转眼之间，耐克 、阿迪达斯 、彪马 、锐步等国外名牌已蜂拥而来。 在当今世界年产值超 10 亿美元的体育用品公司排行榜上，前 10 名中美国占有 5 个，日本 2个，德国 、英国 、瑞典各占 1 个。 其中，名列1997 年世界最有价值品牌第 11 名的耐克公司， 1995 年的全球销售额为 美元，1996 年达 64 亿美元， 1997 年更增至 80 亿美元。 中国体育商界不乏李宁服 、青岛双星 、国安新航线等知名品牌， 但无论在产品规模，还是出口能力方面均无法与世界名牌抗争。 随着国际体育经济市场化 、产业化的发展，品牌的地位之争将空前激烈。 对此，一方面涉足中国体育商界的企 业家们应有清醒的认识；另一方面经济学界必须将发展中国体育品牌纳入中国品牌的 总体战略予以重点研究，以促进体育经济的发展。 2 、利用体育的公益性 ，获取体育产业的最大经济效益。 在体育产业经营开发中，应该把追求商业利润 、提高经济效益放在首位。 体育的经济效益就是微观经济效益，即体育单个经营单位的经济效益。 同企业一样，应该把经济效益当作自己经营的出发点和归宿，把利润视为企业的生命。 这不是由个人的主观意志决定的，而是市场经济条件下，价值规律运作的必然结果。 有人认为，体育劳务产品和其他产品不一样，是精神产品，具有公益性，即使是进入市场的部分也是坚持社会利益与经济利益相结合，以社会效益为主。 不错，体育劳务产品是精神产品，具有公益性，体育作为产品进行开发，走自主经营 、独立核算 、自负盈亏的商业化道路，这说明推向市场的体育产品是商品。 广泛的社会性 、权利性 、公益性，才使得体育劳务产品具备了交换的价值。 因此，各体育经营单位必然想方设法，在尽可能降低劳动占有和劳动消耗的条件下，争取尽可能多的利润。 与此同时，经营者还必须考虑到要服务对路 、增添花色 、不断提高服务质量和档次，满足人们丰富多彩的体育需要，唯有这样，才能获得更多 、更长远的经济效益。 纵观当今体坛，高水平的运动竞赛已成为一种金光闪闪的商品，一些大商家 、公司 、企业纷涌而上，竞相为之大洒金钱。 他们的目的和动机当然不仅仅是为了实现体育的公益性，而是把体育的公益性 、社会性当作可利用的手段，通过现代传播媒介，让体育充当出色的广告载体，获取超额利润。 像每年为体育投入 3， 000 万马克的奔驰公司的信条就是：对体育界投入的钱越多，获取的利润越多。 3 、 加大对体育经济发展的政策扶持力度 ，保障体育商业化的正常运行。 一是要狠抓市场体系建设，以引导和刺激体育消费为核心，大力发展体育用品市场 、劳务市场 、人才市场 、观众市场 、信息市场 、技术市场 、文化市场 、证券市场 、广告市场等，逐步形成一个结构完整 、分门别类 、功能互补的体育市场网络，为体育经济的发展营造一个良好的外部环境；二是要尽快制定体育投资法规，规范财务运作，确保体育投资者的利益，如允许企业对体育的赞助费记入成本；三是要赋予著名运动员 、教练员广告权；四是要规范现有体育产业中的税制 、税率及征收年限；五是要在政策上鼓励和支持分散的体育场所，实行土地置换 、盘活存量 、集中建设，以利于体育经济的综合开发。 我们鼓励搞活，追求经济效益 、赚取更多的利润，这并非坏事。 国家可以通过宏观调控的办法从经营者手中提取丰厚的利润，再把它投资到体育的福利性方面去，做到取之于民，用之于民，这样既可以减轻国家的财政负担，又可以加速体育商业化进程，使体育走上良性循环的发展道路。 （ 作者单位 ：辽宁对外经贸学院 ）参考文献 ：1 贾进社 . 对我国体育经济发展的理性思考 J. 商场现代化 ，2008 ，(01).2 陈丰才 . 我国体育经济及其商业化发展分析 J. 商场现代化 ，2008 ，(04).3 周兴旺 . 中国体育经济的不平衡状态与开发策略 J. 商场现代化 ，2007 ，(08).4 兰少军 . 展望 “ 后奥运 ”时期的中国体育经济 J. 中央财经大学学报 ，2007 ，(02) 产业40合作经济与科技 8 年 11 月号下 （总第 57 期 ） / 潘 璐1周元明2商业地产开发投资要求 巨大的资金投入。 商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。 据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平 ，每平方米建筑费用加上装修费用大约为 2 万元， 5 万平方米的大型商业地产项目就得近 10 个亿，一年仅利息就要 5， 000 多万元，加上水 、电 、空调 、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知。 而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分 免租金的形式，这必然又减少了前期回报。 因此，商业地产对开发商的资本实力 、市场融资能力和抗风险能力有着很高的要求。 2 、受政策的影响大。 对于商业地产项目投资，政策层面的巨 大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策 、金融信贷政策 、销售管理政策 、工程建设政策等。 首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批。 除了国土 、规划 、园林 、消防 、人防 、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审 ，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。 有的城市由于商业设施较多 ，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会，如大连。 其次，银行对商业地产购 买的抵押贷款条件与住宅有区别 ，商业房地产贷款至多六成10 年，而住宅贷款可以达到八成 30 年。 再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层 、小高层住宅只要投资达到1/3、已经确定竣工日期就可以进行预售，因此商业地产开发要求发展商具有很强的资金实力。 此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感 ，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产 生革命性的影响。 商业地产与城市发展互相促进 、互为制约。 3 、利益协调的难度大。 商业地产的目标市场面临两级客户 ，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。 在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。 如此，在商业地产的开发中，开发商 、投资者 、经营者 、物业管理者就形成 一个环状结构，其多方利益是密切相关的。 开发商只有从为商业经营服务角度出发 ，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环 路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。 4 、合理规划的难度高。 一方面商业项目面对客户需求个性化 特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。 如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。 最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构 、各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。 这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。 三 、商业地产的主要盈利模式盈利模式的多 样性同样也是商业地产项目的显著特点。 商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。 因此，商业地产盈利模式的确定，对项目的成败至关重要。 纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：1 、整体出售。 通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。 这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。 2 、整体出租。 开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。 这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流 ，同时还可以以此获得抵押贷款。 3 、部分出售 ，主力出租。 根据项目具体情况，部分出租，部分销售。 项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。 4 、整体持有。 开发商自己经营商业物业。 这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。 实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业 指挥零售专业的情况，外行领导内行 ；此外，还会加大开发商的资金压力。 所以，这种模式在一般情况下不主张实施。 5 、混合运作。 大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大 、商业物业招商难度增大。 开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。 具体方式有：（ 1）保底 +营业额提成模式。 开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理，开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。 一般情况下，超市类商品的提成比例为 %；百货类商品的提成比例为 %。 双方约定的保底利润一般低于该项目正 常出租时的租金。 （ 2）参股经营模式。 开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其商业地产的分店 ，开发商参股比例一般不超过 20%。 分店每年按双方约定向开发商支付租金 ，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为 %营业额。 该模式优点。