惠州佳磊华丽项目阶段总结及销售执行报告6月

惠州佳磊华丽项目阶段总结及销售执行报告6月内容摘要：

惠州佳磊华丽项目阶段总结及销售执行报告6月 谨呈：惠州市佳磊房地产开发有限公司【 佳磊华丽 】阶段总结及销售执行报告沟通稿2009年 07月目标前提基础达成共识销控策略综合手段（成功经验借鉴）综合展示度营销节点现场氛围媒体推广客户怎么来卖什么客户怎么成交老客户营销逼定工具必备条件价格策略卖点分析目标导向达成共识8月份 30套目标分解：7月 30日前 12套 待实现8月份 30套第一周第二周第三周第四周6 10 10 47月 30日前 12套第一周第二周第三周第四周0 1 4 7关键主攻方向回避区域外竞争，拉大与区域内的差距增加主推户型客户的上门量和成单率自身价值的提升，减少客户价值敏感度保持市场热度和影响力市场竞争的规避主力户型（ 104快速走货形象展示的进一步提升持续的价值点展示目标前提基础达成共识销控策略综合手段（成功经验借鉴）综合展示度营销节点现场氛围媒体推广客户怎么来卖什么客户怎么成交老客户营销逼定工具必备条件价格策略卖点分析目标导向地盘包装前坪广场的的钢架挡住了项目的大门。 一楼商业的施工造成了许多的灰尘和噪音。 楼梯条幅1、推广语不够吸引人。 2、电话号码看不清楚。 售楼处经过前段时期的包装完善，现场已有很大的改观，但是一旦下雨，售楼处的灯光效果较差，需要增加亮度。 销售道具 户型单张、折页单张折页，项目组于 6月 15日提出建议方案，并于 6月 17日提交单张文案。 但到目前为止单张折页仍未设计定稿。 现场反映的问题 客户主要是通过路过及朋友介绍而得知本项目，通过报纸、户外得知本项目的客户很少。 只有进了售楼处才得知本项目还有货可售。 客户对楼盘欠缺信心，犹豫不决。 周边客户认同本区域，但对价格敏感，目前客户多选择中低楼层。 推广问题 道窄调低势弱综合展示度工程加强细节展示，提升项目品质感 佳磊华丽 位置道路临时包装，加强导示系统 售楼处门口的钢架挡住了视野 需尽快完成，建议用彩带或气球对周边进行一定的包装 关注点： 细节展示综合展示度服务满意度 调动销售人员的激情 定期举行销售技巧培训及市场竞争培训。 制定相应的评比及激励机制，调动销售人员的热情。 提高保安、保洁服务质量 周六、日或重要节点日保证营销中心有保安 保洁人员提高保洁质量，发现问题及时清理。 不要等上级指出再做。 杜绝将私人物品、洁具乱摆放，或将上述物品置于客户看不见的地方 提高现场服务质量 微笑对待客户，不与客户争吵。 及时清理桌面垃圾 关注点： 服务质量目标前提基础达成共识销控策略综合手段（成功经验借鉴）综合展示度营销节点现场氛围媒体推广客户怎么来卖什么客户怎么成交老客户营销逼定工具必备条件价格策略卖点分析目标导向卖什么存量分析 目前剩余产品多在 15两面。 剩余户型主要集中在 型 面积区间 套数 占百分比2房 2厅 1卫 房 2厅 1卫 2 房 2厅 2卫 21 房 2厅 2卫 4 计 159 100%卖什么卖点分析区域规划临近沃尔玛 配套户型成品房剩余户型较为纯粹，集中于三房规划中地铁出口附近大市政与人文环境的高度和谐，位于江北行政商务区即买即住，省钱、省心。 佳兆业将引进沃尔玛卖什么销控策略主力消化： 24楼以上的高层单位展示到位价格引导高层单位中的三房内部竞争价格引导辅助消化： 两房和四房 24楼以下的三房价格引导价格引导目标前提基础达成共识销控策略综合手段（成功经验借鉴）综合展示度营销节奏现场氛围媒体推广客户怎么来卖什么客户怎么成交拓客渠道逼定工具必备条件价格策略卖什么。 目标导向我们的现况6月 10日 6月 30日来访 /成交区域分析来访区域 江北 麦地河南岸 东平水口 深圳东莞 合计数量 31 8 14 9 62 来访的客户当中江北区域的占了 50%，其主要认知途径就是通过楼体条幅或路过现场了解到本项目的。 成交区域 江北 麦地河南岸 东平水口 深圳东莞 合计数量 0 0 0 1 1目前客户现状6月 10日 6月 30日来访 /来电 /成交客户需求分析来电需求 四房 三房 二房 合计数量 3 37 19 59来访需求 四房 三房 二房 合计数量 8 39 15 62成交需求 四房 三房 二房 合计数量 0 0 1 1 目前项目的存量符合市场主流， 主要是自住性的买家，对二房、小三房需求大。 虽然询问的产品主要是三房， 但大多是要求 90销总控图佳品生活手册时间 楼通道搭好 裙楼装修完毕认筹一批单位销售 二批单位销售 三批单位销售 单位加推上提，还要往上提样板房景观展示样板间展示一批单位销售完毕 二批单位销售完毕 三批单位销售完毕佳品生活鉴赏自助餐会，老带新宣传资料推售信息质体验活动暨购房保值计划启动仪论坛宣传及维护销售物料开盘优惠周开始开盘已成交及累积诚意客户 开始推行客户老带新措施 客户消化条幅、单张、夹报导示完成 0 销 +产品卖点 促销 +体验营销 促销 +活动营销户外广告主题 ：不要钱，住 1年副标 ： 项目发售信息发布户外广告 主题 ：7万三房 ,上午交钱 ,晚上睡新房副标 ： 佳品生活序幕拉开户外广告主题 ：零费用搬新家 +6大购房举措副标 ： 首期由你开7月中，宣传正式开盘；9月中旬，未来市政规划区域生活手册同期发送，举办系列促销活动；楼体 +硬广 +车体 +短信息 +电视 +网络 +电视宣传方向 ： 产品 &形象佳品生活鉴赏8月初旬 一期二组团单位加推；8月中，购房保值及品质体验活动；报版 +户外 +楼体 +短信息 +网络宣传方向 ： 产品 &品牌报版 +单张 +短信息 +网络专题 +电视宣传方向 ： 品牌 &助餐活动 +老业主推荐细则说明；7月 15息发布；单张 +户外 +楼体 +短信息 +网络宣传方向：点爆，引起全城话题户外广告主题 ：上提，还要往上提美女迷你裙版营销策略点爆 +渗透式营销核心客户重点客户游离客户深圳及周边外缘置业客户江北，东平等地缘客户项目周边客户我们的目标客户目前的核心问题：找不到，不知道客户怎么来 ?网络 主要目的是使客户知道项目 搜房网惠州版 +惠房 地产剑客 网络维护时间：2009年 7月 月 网络维护费用：2个月共 3万 网络维护效果：每月由网络剑客维护论坛，并代替网络广告在首页发布最新图片或项目信息，解决网络上的问题，形成良性循环发布时间 2009年 7月 9009年 7月23日 009年 8月 6009年 8月题炒作，上提还要往上提 午交钱，晚上睡新房 促销 +形象发布位置客户怎么来 ?直邮 +密函 直接面对客户的有效方式，目的是不断的告知客户最新信息，不一定由大折页形式出现，更多的是以小邀请函的形式出现发布地址老社区或出租率比较高的新社区及惠州企事业单位发布时间2009年 7月 15日2009年7月 22日2009年 7月29日2009年8月 5日发放形式二三级市场联动 +短信客户怎么来 ? 培训地铺三级市场销售员，放置楼书，折页，宣传单张到隆塬城内各地铺店 看楼专车接送服务 以项目上门客为主 发放关键展示及活动信息客户怎么来 ?营销活动 制作插旗广告隆塬组织门店业务员，分小组，分片区在城区巡游，以达到引起市场关注的效应等；与沃尔玛为邻主要销售物料项目 单价 数量 总价短信 条 40万条 20000宣传单张 10000张 6000直邮 000份 1500礼品 平均 10元一个 1500份 150000元 /份 200份 6000手提袋 5元 /个 1500个 750056000元目标前提基础达成共识销控策略综合手段（成功经验借鉴）综合展示度营销节奏现场氛围媒体推广客户怎么来卖什么客户怎么成交拓客渠道逼定工具必备条件价格策略卖什么。 目标导向客户如何成交 ?现场氛围 关键词： 气氛 人流 通过景观布置，洋溢节日气息。 裙楼布置 在售楼处布置项目买点说明板与彩气球。 在售楼处放置一面铜锣，反成交客户，均可敲响锣，增加气氛 通过持续不断的人流量，活跃销售现场氛围。 通过重大活动，吸引老客户上门。 通过与大客户的联系，增加目标客户的上门。 增加美食供应的品种和数量 增加客户可参与的、娱乐性强的小活动客户如何成交 ?逼订工具 常规逼定工具 付款方式优惠外，项目经理额外 2%优惠，发展商额外 3%优惠新增逼定手段： 平时周末在上述优惠基础上，采取实物促销措施如前 10名成交的客户送数码相机 中秋，国庆等节日，送 0。