绿城_海宁绿城百合新城商业部分市场定位研究报告_216PPT

绿城_海宁绿城百合新城商业部分市场定位研究报告_216PPT内容摘要：

绿城_海宁绿城百合新城商业部分市场定位研究报告_216PPT 绿城新湖荣誉出品二零零七年七月百合新城商业部分市场定位研究报告绿城新湖荣誉出品第一部分海宁 宏观环境研究 城市概况 经济发展 房地产运行 城市规划 商圈规划 本部分小结绿城新湖荣誉出品1城市概况海宁与周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件海宁位于浙江省东北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，西接杭州余杭，北连桐乡、嘉兴市秀洲区。 海宁面积 700平方公里，辖 4街道 8镇。 2005年末海宁总人口为 海宁拥有由省道、国道、高速、铁路及水道组成的完善的水陆交通网绿城新湖荣誉出品 近年来， 海宁宏观经济运行加速 ， “ 十五 ” 期间， 其增速较快的原因在于 “ 外向型经济与民营企业的发展 ”。 海宁外向型经济比较发达：通过实施 “ 外向型 ” 经济发展战略，利用外资和外贸双双进入浙江省前八名。 海宁工业项目对整个经济的推进效果明显：海宁目前形成了皮革、家纺、经编等支柱性产业。 海宁商贸、旅游、金融产业发展呈加速趋势。 海宁经济持续快速协调发展，综合实力不断增强，在全国百强县（市）中的排名由 2000年的第 29位上升到目前的第 19位。 1 经济发展海宁具有非常强的的经济发展活力绿城新湖荣誉出品025年增幅稍有回落，与杭州、长兴等城市类似。 2005年海宁人均 3874元，同期杭州人均 4487元，长兴为21850元。 （数据来源： 海宁统计年鉴）1 经济发展地区 收入与消费% 萎缩4停滞5稳定发展大于 8% 高速发展海宁 G D P 年度走势0501001502002500%5%10%15%20%25%生产总值（亿元） 1 1 7 . 0 3 1 3 2 . 0 6 1 5 7 . 1 5 1 8 8 . 0 7 2 1 7 . 9 6增幅 1 2 . 8 4 % 19% 1 9 . 6 8 % 1 5 . 8 9 %2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年海宁经济处于快速发力期，其 年均宁人均 G D P 年度变化05000100001500020000250003000035000400000%5%10%15%20%25%人均 G D P （元） 18274 20621 24525 29289 33874增幅 1 2 . 8 4 % 1 8 . 9 3 % 1 9 . 4 3 % 1 5 . 5 6 %2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年绿城新湖荣誉出品海宁的二产占 说明海宁的工业具有良好的发展势头。 近年来，海宁工业性投资逐年增长，其中皮革、家纺、经编为海宁的三大特色支柱产业。 目前海宁市第三产业存在发展相对滞后等深层次问题和矛盾，难于很好地适应区域经济社会发展的客观要求，根据政府规划，到 2020年，第三产业比重将达到 45%以上。 （数据来源： 2001 2005年海宁统计年鉴）1 经济发展地区 收入与消费海宁经济以工业为支柱产业，而其持续稳定增长使其经济也具有较强的持续性；工业投资的加快，将创造更多的就业机会，也有利于提高在职员工收入。 从而一定程度上增加楼市的购买力和 在休闲娱乐的消费投入。 二产、%10%20%30%40%50%60%70%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年第二产业（% ）第三产业（% ）绿城新湖荣誉出品市区人均可支配收入每年增长 10%左右（数据来源： 2003 2005年海宁统计公报）1 经济发展地区 收入与消费社会消费品零售总额持续上升。 海宁的居民收入稳定增长，其消费力的提高也较为迅速。 大量私营企业的存在，使海宁经济具有明显的“藏富于民”的特征。 这为房地产市场的发展提供有力支撑。 （对比： 2005年杭州城镇人均可支配收入为 16603元。 长兴为 15350元，平湖为 14463元）居民人均可支配收入年度变化1110211715132651492116684561660026516739980890200040006000800010000120001400016000180002001 2002 2003 2004 2005城镇居民农村居民社会消费品零售总额年度变化（单位：亿元）1020304050607080901002003年 2004年 2005年绿城新湖荣誉出品 小海宁大市场。 产业催发市场，市场拉动产业，这是海宁市借助专业市场，发展区域特色经济的一条重要成功经验。 海宁的发展目标是着力打 造 “ 三大基地 ” ：世界皮革基地、全国家纺制造基地、全国经编工业基地。 2006年海宁共有个体工商户 类企业 5362家，其中规模企业 1072家，上市公司 3家。 全市规模工业实现产值 416亿元，在嘉兴市各县市中居第一位。 皮革业如今已成了海宁的第一大产业。 虽然既不产皮也不产革，但皮革业装备水平和制革技术全国领先，涌现了 “ 雪豹 ” 等一大批名牌产品和知名骨干企业。 去年仅此产业就实现工业总产值 135亿元。 目前海宁全市拥有经编设备 1100台（套），被国际设备供应商称为 “ 世界上经编机最密集的地方 ”。 目前海宁经编及染整企业 245家，产品在国内市场的占有率达到 40%。 2006年海宁皮革城总交易额达到了 68亿元； 2006年许村的中国家纺装饰城和中国轻纺城，总成交交易额有 经营的装饰布、沙发布、窗纱、床上用品，产品市场占有率 35%，名列全国第一。 另外，根据一般经验，公务员、教师、医生在当地都属于高收入人群。 （百合新城业主构成状况也可反映出这个情况）。 1 经济发展 (藏富于民）海宁富裕阶层主要包括三大产业中的各类企业、市场个体工商户以及泛公务员人群。 绿城新湖荣誉出品1旅游经济发展海宁是长三角南翼地区的假日休闲旅游胜地，拥有丰富的旅游资源，如盐官古镇、“安澜园”遗址、徐志摩故居等中外驰名。 著名的钱塘潮被誉为“天下奇观”，每年都吸引大量游客。 海宁接待游客年度变化（万人）050100150200250300350游客总数 002年 2003年 2004年 2005年海宁旅游收入年度变化（亿元）05101520253035旅游总收入 002年 2003年 2004年 2005年海宁接待国内外游客人数及旅游创收连年增长， 2006年海宁旅游人口达到近 300万，主要是通过皮革城和观潮吸引。 其中，国内游客占据绝对主力。 百合天地商业中心旨在打造“海宁第三张金名片”，可以利用在皮革城和盐官观潮景点做推广，吸引游客来百合天地来消费。 绿城新湖荣誉出品近几年固定资产投资保持稳定增长，其中 03年增幅最高，达到近 50%，近两年增幅有所放缓。 海宁房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重在 04、 05年迅速增加。 但从整体来看，海宁该指标上均低于全国，不过差距越来越小。 （数据来源： 2001 2005年海宁统计公报）（数据来源： 根据海宁、长兴和全国历年统计年鉴相关指标计算而得）1 房地产运行固定资产投资年度变化0204060801001200%10%20%30%40%50%60%固定资产投资（亿） 001年 2002年 2003年 2004年 2005年海宁房地产开发投资0510152020%0%20%40%60%80%100%120%140%160%房地产开发投资（亿） 001年 2002年 2003年 2004年 2005年 房地产开发投资从 02年开始快速增长， 04年达到顶峰， 05年因宏观调控等原因而快速降温。 04年对海宁房地产市场而言是非常关键的一年 ,房地产迅速膨胀。 房地产投资占固定资产投资比重0%5%10%15%20%海宁 兴 国 002年 2003年 2004年 2005年绿城新湖荣誉出品111 城市总体规划发展思路双核： 在市域范围内培育一主一副两个发展极核。 进一步扩大主城区城市规模，完善城市功能，增强城市辐射能力，同时建设长安市域副中心，形成覆盖全市域的服务体系。 四区： 实施非均衡的分区发展策略，将全市划分为 4大片区。 东部中心城片区 集中发展： 该区包括主城区和丁桥镇，是城市集中发展地区。 主城区周边地区为农业开敞地带和建设控制地区，工业向主城区集中，郊区主要发展生态农业和休闲旅游业。 西部临杭片区 均衡发展 ：该片区由许村、长安和盐仓新区组团构成。 该片区是海宁市接受杭州市辐射的主要区域，可利用区位优势加快发展工业和房地产业。 形成以长安为中心的组合型城市片区，各组团相对均衡发展，功能各有侧重。 许村组团和盐仓新区以发展工业、居住为主，长安组团以发展第三产业为主。 中部小城镇片区 分散发展： 该片区是由周王庙、盐官、斜桥三镇组成的中部生态开敞区。 东南部生态旅游片区 生态保护： 该片区由袁花镇、黄湾镇和尖山新区组成。 发展节能产业、环保产业、高新技术产业、生态农业和休闲旅游产业。 一带： 在杭浦高速公路和钱塘江岸之间设臵生态保护带，主要发展观光旅游，区内人口以迁出为主，逐步降低人口密度。 积极促进城镇集中发展，集约利用土地，按照“资源共享，生态优先；城乡兼顾，择优集中”的原则，构筑“ 两核四区一带 ”网络型城乡协调发展的空间结构。 绿城新湖荣誉出品 规划期限： 近期至 2010年 远期至 2020年 城市人口规模（主城区）：2010年 40万2020年 55万 主城区建设用地规模：2010年 40平方公里2020年 55平方公里 经济发展目标：在 2010年之前达到国外中等发达国家水平，基本实现现代化。 到 2010年前，国内生产总值以年均 速度递增，到 2010年末，生产总值达到 400亿元以上，人均生产总值达到 5000美元。 2010 2020年之间国内生产总值以年均 7%的速度递增， 2020年生产总值总量达 800亿元，人均生产总值达到 7000美元左右。 1 城市总体规划环杭州湾现代工贸强市长三角文化旅游名市杭嘉湖宜居创业新市城市定位绿城新湖荣誉出品1城市总体规划一主 (主城区 )：城市建设用地由硖石组团与马桥组团构成， 近期主要向西、向南发展， 远期向北向东发展。 一副 (长安组团 )：海宁市域副中心。 城市建设用地发展方向近期向南发展，远期向西发展，在东西大道以北地区发展。 两新（区）：盐仓新区组团（以工业为主的滨江新区，城市建设用地发展方向以向南为主，与杭州下沙副城相连接）、尖山新区组团（具有滨江特色的生态型新区，城市建设用地主要控制在嘉绍高速。