绿城集团合肥公司_度营销策划总案_146PPT

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绿城集团合肥公司_度营销策划总案_146PPT 绿城集团合肥公司 07年度营销策划总案（ 2006年 12月 31日）市调篇：一、合肥市住宅商品房市场状况及分析二、合肥市商业地产发展现状及分析商业篇：一、 产品部分 （城调、论址、规划、组合）二、 经营部分 （策划、商圈、招商、管理）住宅篇：一、 分析部分 （市场分析与项目分析）二、 战略部分 （战略规划与产品规划）三、 定位部分 （客群研究与定位研究）四、 推广部分 （形象建立与传播推广）五、 营销部分 （价格体系与操盘措施）合作篇：项目合作方式提议市调篇1合肥市住宅商品房市场1、合肥市房地产市场总结论2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析3、合肥市房地产市场发展进程4、合肥市房地产市场发展现状5、合肥市房地产市场发展趋势预测1、合肥市房地产市场总结论城市大建设 行业新机遇 行业竞争者增加宏观政策调控购房者持币观望销售势头趋缓城市经济水平落后总价控制市场价格上涨乏力开发商市场意识不够产品同质化 低水平重复竞争市场需求不足 供大于求竞争压力增加市场没有经历高峰期直接进入理性地产时代行业进入平均利润时代产品创新、客户需求注重引导成为市场主流合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市 ,在建中国第一个科学城 (国家科技创新型示范区 )；世界科技城市联盟中国只有两个城市 , 合肥是其中之一。 合肥市城市概述：城市风格 ：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙支柱产业 ：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材科技之城 ：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。 拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府 13所，中国科学院合肥分院等各类科研机构 200余所。 轻工之城 ：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。 2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析合肥市建成区的中心部分由周长 从中心分别向东、北、西南发展 ,形成“三叶风扇”的形状，目前建成区面积约 203平方公里，人口 244万。 至 2020年，合肥中心城区预计容纳 360万人。 以老城区为中心，伸展形成 8大发展板块 :老城区 （环城路以内）东区 （现瑶海区）北区 （老城区以外现庐阳区）西区 （现蜀山区大部，含政务文化新区）南区 （现包河区大部）经开区 （ 312国道以南，沪蓉高速以西）高新区 （包括现高新区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区）滨湖新区 （ 312国道以南，沪蓉高速以东，南淝河以西，派河以北）。 合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。 合肥市城市总体规划：根据合肥市统计局提供资料：2006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自 1998年同期以来新的 “ 合肥速度 ” 同比增长 固定资产投资 同比增长 82 城镇单位在岗职工前三季度人均工资为 14606元， 同比增长 城镇居民人均可支配收入达到 8217元， 同比增长 农民人均现金收入 2896元， 同比增长 25% 城乡居民储蓄存款 比年初增长 累计实现进出口 同比增长 社会消费品零售总额 同比增长 城镇居民人均消费性支出 6217元， 同比增长 在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支出比重分别由去年的 升到 由 升到 而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。 结论 :从拉动经济增长的“三驾马车”投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展轨道； 随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加 , 将进一步拉动不动产的消费。 合肥市宏观经济走势：经济快速发展，投资消费两旺全市投资增幅跃居全国省会城市首位根据合肥市统计部门公布的合肥 2006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。 上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。 1 6月份，城镇以上固定资产投资累计完成 省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超 肥 位，位次由上年同期的第 7位前进到第 3位 ;投资总量由上年同期的第 14位升至第 11位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。 全市 位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。 2006年上半年省会城市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长 比全国增速低 他城市均高于全国平均增速。 合肥市 第 18位，保持上年水平；增长速度达到 比上年同期提升了 次由上年同期的第 7位前进到第 3位。 居民收入增幅上升到全国省会城市第 9位城乡居民收入增长较快，位次前移。 上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长 与省会城市中最高增幅相差 距比上年同期缩小了 幅在省会城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。 上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前移。 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前进到第 22位；同比增长 由第 13位前进到第 6位。 合肥市“十一五”规划及 2020年远景发展战略表明： 到 2020年合肥要超过 2000亿元 ，合肥中心城区面积约 口 360万人。 未来 15年，合肥将推行城镇化、产业化和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特大城市迈进。 预计“十一五”期间，合肥将在城市基础设施上花费 450亿元。 从 500天 1750万平方米 “大拆违”到“大建设”，一个崭新的“大合肥”即将横空出世。 随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。 2006年，合肥投资 36亿元新建和改建 40条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。 这将极其有力地拉动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。 结论 :政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶持房地产发展的有力见证；城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。 合肥市房地产宏观经济走势：大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大3、合肥市房地产市场发展进程 200220022002200220022002 2002肥的城市建设和房地产发展均处于快速增长阶段，至 2006年 9月份的统计数据来看已经高于 2005年全年水平；另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的 20%说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；合肥市 2006年房地产开发投资热情高涨：2002数据来源：合肥房产局） 01002003004005006007000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %房地产开发投资额 4 0 . 0 2 6 7 . 8 3 138 1 6 6 . 5 2 1 9 7 . 3 7全社会固定资产投资额 1 6 8 . 6 7 2 5 5 . 1 1 3 6 1 . 8 4 4 9 5 . 2 7 5 8 7 . 0 3比值 2 3 . 7 0 % 2 6 . 6 0 % 3 8 . 1 0 % 3 3 . 6 0 % 3 3 . 6 2 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 9 月050010001500200025000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %商品房新开工面积 2 9 0 4 6 7 1 2 1 3 6 1 9 4 8 商品房施工面积 6 0 6 9 3 2 1 4 1 4 1 7 4 7 2 1 6 1 7 % 5 0 % 8 5 % 4 9 % 4 3 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年2006 年 1 9月2002数据来源：合肥市房产局）房地产市场放量持续走高：结论 :虽然经历了近 2年国家宏观政策调控的影响， 2002方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。 0500100015002000250030003500- 0 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3住宅销售均价 2013 2341 2957 3189 3 1 0 0 增长率 1 6 % 2 6 % 7 % - 2 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 92002数据来源：合肥市房产局）现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：结论 : 2002中在 2003 2005、 2006增幅趋缓，特别是受国家宏观政策调控影响一段时间内，价格甚至出现下跌，到目前为止，价格基本上维持在 3100时间内房价攀升乏力。 另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少 2万套（总面积约在 200万平方米左右），由于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。 充足的供应量与并不强劲的需求也造成了房价无法持续高攀的局面。 0200400600商品房竣工面积 66 003年 2004年 2005年2 0 0 6 年1 9月结论 : 2002 一般当年竣工面积均高于销售面积 15个百分点以上 ， 但从 2006年 1。