南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案_81PPT

南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案_81PPT内容摘要：

南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案_81PPT 凤凰家园2008 年度最佳 献礼一 谷滩简介红谷滩新区地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，素有南昌的“浦东”之美誉。 新区由红角洲 、红谷滩中心区 、凤凰洲三大片区组成。 其中，红角洲片区为文教、体育 ，旅游和高档住宅综合区；中心区为行政办公 、商贸金融 、居住综合区，是 南昌 市级行政、文化、金融、贸易中心； 凤凰洲片区为旅游、体闲、商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。 凤凰洲片区南起庐山南大道，北至赣江大桥，东临赣江，西至蝶子湖城市绿心，规划用地 11平方公里，规划人口约 10万人，功能定位为舒适的居住功能，将以一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式的居住空间环境。 中凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主，和本案 非常类似。 A:沿街商铺目前凤凰洲的沿街店面 丰和大道凤凰花园段 由于周边住宅项目入驻人口较多同时靠近凤凰菜场、凭借其地段和位置的势，出租率较高，租金处于整个区域的最高水平 ， 由于临街商铺明显受到地段的影响，租金高低和价格涨幅差异很大。 B:社区商铺社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化，成为长线投资。 社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数量等影响，不会大起大落，有一定的升值空间。 红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型，同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。 商 业档次比较低，业态主要围绕小区住户日常生活需求，集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、 美发 等。 二 件说明1> 东靠丰和大道 ， 西临凤凰北大道 ， 南至锦江路， 北接长江路。 2> 总用地面积为 总建筑面积 234076平米 ， 其中商业面积为21136平米。 “ 凤凰家园”经济适用房是政府主导开发由南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司投资兴建的商住混合社区，顷，总建筑面积 234076平方米，总规划户数 2731户，地面停车 404个。 小区分为 A 、 B、C、 区规划有 4个出入口，项目南侧靠近幼儿园的为小区主入口，北侧为此入口，另外小区东西两侧分别还配置了人行入口。 小区商业建筑面积21136平方米，呈十字形排布，合理的衔接了小区的 4个出入口。 C 名称 位 置 户 数 预计 人数 档 次天 赐 良园 凤 凰北大道、濠江路 1700 5100 高 档凤 凰城 丰和大道、 锦 江路 3000 9000 高 档凤 凰花园 丰和大道、黄河路 2300 6900 低 档东 方海德堡 凤 凰北大道、濠江路 1093 3279 高 档丰和新城 庐 山南大道、丰和大道 718 2154 高 档凤 凰家园 丰和大道、 锦 江路 2731 8193 低 档凤 凰商 贸 城 丰河大道、 闽 江路 商 业 疗 :南昌急救中心餐饮 :万家灯火大酒店银行 :昌北工行、中国银行学校：凤凰小学、外国语学校、商贸学校其他 :凤凰集贸市场、加油站小区规划配套 :商业街、幼儿园三 5%14%9%20%餐饮 建材与维修 零售 休闲美容美发 其他凤凰商贸城业态分布比例38%12%29%9%4%8%服装 建材与维修 零售 餐饮 美容休闲 其他凤凰花园内街业态分布及租金水平 : 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14单位:元/月·平米系列1平均租金在 8元 /月 ·平米左右花园酒家大型塑钢门窗王家菜园烧菜馆新华林超市正宗重庆火锅上海依丽洁干干洗店利群装饰福利彩票超市新家园餐馆凤凰花园百货超市民间百姓餐馆发艺轩女人缘美容美体中心东英专业美容美发神采飞扬心连心小吃风云门窗凤凰花园卫生所小徐电动车维修诚信门窗滋味餐馆美乐婴幼儿用品恒丰大药房勇子小吃花园酒家大型塑钢门窗王家菜园烧菜馆新华林超市正宗重庆火锅上海依丽洁干干洗店利群装饰福利彩票超市新家园餐馆凤凰花园百货超市民间百姓餐馆发艺轩女人缘美容美体中心东英专业美容美发神采飞扬心连心小吃风云门窗凤凰花园卫生所小徐电动车维修诚信门窗滋味餐馆美乐婴幼儿用品恒丰大药房勇子小吃1 2 3 4 5 6 789 1011 12 13 14丰和大道凤凰花园段租金24 2428 28 28 016 16 16 16 16 16 16 16 16 160510152025301 3 5 7 9 11 13 15 17 19元/月·平米系列1丰和大道业态分布及租金水平 :租金在 16元 /月 ·平米左右新时间网吧快餐洗车老魏小吃店摩托维修昌北农场卫生所飞飞餐馆凤凰汽车美容中心小胡五金家电行新达摩托福建海味大混沌庄典青竹房产修手机凤凰建材装饰行广州佛山陶瓷洪金材料土杂店复印店广润门特色小吃凤凰平价灯具中国移动维修小张发屋中国移动维修煌上煌红蜻蜓移动凤凰饼业金舒丽苏方包子店福建名饺新时间网吧快餐洗车老魏小吃店摩托维修昌北农场卫生所飞飞餐馆凤凰汽车美容中心小胡五金家电行新达摩托福建海味大混沌庄典青竹房产修手机凤凰建材装饰行广州佛山陶瓷洪金材料土杂店复印店广润门特色小吃凤凰平价灯具中国移动维修小张发屋中国移动维修煌上煌红蜻蜓移动凤凰饼业金舒丽苏方包子店福建名饺1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平 :菜市场 : 老左快餐土杂香烛店时尚潮流服装定做真皮鞋服装店矮子干货餐料商行冷冻批发昌北鞋行毛线店文子粮油超市服装阳光宝贝套装干货商行老喻名烟名酒行老熊干货食杂店服装店手机医院一言堂百货超市顺发五金店小毛金银加工山东烧炒店内衣超市花萍土杂五金店早点镜子土杂定做棉被凤凰冷冻店廖记平价商行杂货眼镜子饼店精品服饰老左快餐土杂香烛店时尚潮流服装定做真皮鞋服装店矮子干货餐料商行冷冻批发昌北鞋行毛线店文子粮油超市服装阳光宝贝套装干货商行老喻名烟名酒行老熊干货食杂店服装店手机医院一言堂百货超市顺发五金店小毛金银加工山东烧炒店内衣超市花萍土杂五金店早点镜子土杂定做棉被凤凰冷冻店廖记平价商行杂货眼镜子饼店精品服饰凤凰商贸城菜场边店面租金8 8 8 8 8 7 47 26 5 8 35 5 78 8 01234567891 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21元/月·平米系列1租金在 7元 /月 ·平米左右1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21男女休闲服饰五金土杂店浪漫男女服饰服饰凤凰移动合作厅华丰水暖建材行适我服饰小芳床上用品小熊土杂货米兰平价服饰红红服饰五金刀具总汇欧阳服装店凤凰城大药房中国体彩顺心平价超市艾若斯地板骏发百货商行上海洁丰洗衣惠美康电器鞋业茗峰茶莊凤凰香烛中国移动便利店中国移动便利店白丽人香香服饰名豪服饰云燕服饰金帅威小魏袜业纸批发零售老百姓2元超市小刘食杂店青梅子美丽1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 凤凰商贸城租金水平16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 1614 14 14 14 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17元/月·平米系列1租金在 15元 /月 ·议方案1、定位及主题形象塑造找准档次，争取成为凤凰洲商业新亮点整体定位 ： 不要仅仅局限于凤凰家园，而要依托整个凤凰洲的特点及周边无集中商圈的优势，成为凤凰洲首屈一指的商业项目品质定位 ： 凤凰长乐街的建造风格高雅，配套齐全，有花有水，档次可见一斑。 功能定位 ： 餐饮特色街、装修装饰特色街、服饰休闲街档次定位 ： 中低档消费餐饮、五金电器、移动营业厅装饰材料、广告制作服饰饰品、干洗、银行区款机彩票投注点、 足疗、 影像店小超市、水果店、蛋糕房社区医疗站、家政小超市、干洗、餐饮、水果店药房、棋牌室2、凤凰家园业态分布建议 :凤凰长乐街：竞争战略的总体演变引领时尚，确立本区域商业物业的市场地位引进装修装饰商家，积极溶入凤凰洲规划，辐射周边创建商业品牌，连锁经营，拓展商业物业引进中型超市，聚集人气的同时，成为当地消费品终端消费的平台。 引进中档服饰连锁店，提升服饰层次。 休闲与社区配套并重。 建设一体化商业广场经营模式。 以商业管理代替物业管理模式。 整体规划，避免沿街商铺业态混乱现象。 规划装修装饰特色街，满足居民需要。 餐饮、社区配套、服饰购物为一体的步行街式商业模式。 通过整合性营销辐射周边。 以作品牌的心态来经营商业物业。 通过品牌经营来拉动物业价值的提升。 构建区域知名商业物业最终目标：使凤凰长乐街成为凤凰洲商业物业的领跑者定位重点完善商业业态需要填补空白四 年租金回收推算表第一年(2009)第二年(2010)第三年(2011)第四年(2012)第五年(2013)第六年(2014)第七年(2015)第八年(2016)第九年(2017)第十年(2018) 十年平均租金楼层 基准租金 初期 培育期 發展期 成熟期1F 年租金回收计划第一年(2009)第二年(2010)第三年(2011)第四年(2012)第五年(2013)第六年(2014)第七年(2015)第八年(2016)第九年(2017)第十年(2018) 十年平均租金初期 培育期 發展期 成熟期租金总额 2314392 2314392 3857320 3857320 6171712 771464。