南京五矿地产NO2008G16地块市场研究报告_56PPT

南京五矿地产NO2008G16地块市场研究报告_56PPT内容摘要：

南京五矿地产NO2008G16地块市场研究报告_56PPT 五矿地产 项目开发思考 本次汇报的思路开发背景地块解析市场背景河西 于扬子江大道和梦都大街交汇处，紧邻滨江公园和绿博园。 占地面积 ： ， 容积率 地价格 ： 楼面地价 4882元 /平米；用地性质 ：二类居住用地；拍地条件： 配有 2500平米派出所和总建面 8%活配套设施基本指标开发背景五矿集团作为上市公司、国家骨干企业、世界 500强企业，在南京河西新城的首个项目，是打造品牌的最佳机会所以本案品牌和利润均需考虑。 开发背景项目成功开发专业的市场环境研究机构专业的产品规划设计机构实力雄厚五矿集团 品牌完美塑造+ =本次汇报的思路开发背景地块解析市场背景城市背景区域房地产市场市场背景¶ 城市背景¶ 区域房地产市场南京打造一小时都市圈 望集中 7710万的总人口，南京远景城镇人口按 1100万人预留，成为圈内的 核心城市。 经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。 “一小时经济圈”辐射城市： 扬州、镇江、滁州、马鞍山、芜湖、淮安、巢湖等。 随着京沪高铁，城际列车的相续开通南京也将在上海这个“火车头”的带动高速发展 至珠三角至闽三角至 上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市南京扬州镇江芜湖滁州马鞍山城市规划背景一小时经济圈河西地位将得到进一步加强 ，河西在未来飞速发展中将成为社会精英上流阶层居住的最佳场所。 城市顺应发展城市中心由单核向双核的城市规划发展过渡； 河西是唯一和主城平行区域 ， 政府重点打造 ， 发展前景最佳。 城市规划背景双核新街口主城河西平行+市政府于 2001年底做出了推进 “一城三区 ” 规划、建设的重大战略部署。 河西将成为承载南京城市化进程中人口及产业等方面流动的理想区域，规划人口达 60万；目前河西中部大部分住宅项目已经建成，生活配套逐渐完善，日渐成熟，奥体将迎来新的快速发展期“ 一城三区 ” 战略 在化新城看河西如果说老城是六朝古都的见证；那么河西就是现代化南京的见证。 城市规划背景市场背景¶ 城市背景¶ 区域房地产市场河西房地产市场 在徘徊中起步，在发展中提升。 本地块所处的区位界定为河西中部板块滨江风景区，同时又受奥体板块的辐射。 河西市场现状河西前景预判河西小结河西发展历史北部中部南部河西发展历史 心 区域 在中部。 开发时间： 1992江片区发展引擎：高教新寓的开发带动开发现状：进一步完善和提升居住功能开发时间： 2003西 体中心十运回带动开发现状：逐步走向成熟开发时间：预计 5年内完成开发北部中心：江东南路的延伸段发展引擎：中部的发展成熟开发现状：开发准备阶段由北向南推进河西板块的发展受周边区域发展带动河西北部片区紧邻鼓楼区，鼓楼是南京行政办公中心，优越的地理位置促进了北部片区的快速发展河西中部片区主要与行政区规划调整后的白下和雨花区接壤；政府全力投入，新城中心、十运会及地铁开通带动了此区域的快速发展河西南部片区主要与雨花接壤，板桥新城的开发与中部的不断成熟将有利的促进南部片区的发展步伐河西北部河西中部河西南部鼓楼区白下区板桥河西市场现状 土地一、随客户认知度、接受度的提高，东 城南 河西 城北 仙林 江宁 江北2008河西住宅供应依然位于主城区各板块之首2008年南京全市将有 2007年增长 20%河西片区 2008年供应 全市的 11%，相比 2007年增长 城八区河西新区功能以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能以居住与就业相协调的高档居住区功能河西市场现状 功能区二、以 河西 成三大新功能区地铁滨江区以地铁和滨江景观为河西住宅开发的集中区代表楼盘：奥体新城、顺驰滨江、金马骊城、碧瑶花园、仁恒江湾城等三大新区功能居住区支撑奥体发展，带来强劲动力以居住与工作相协调的高档居住功能公寓区代表楼盘：联强国际、仁恒国际公寓、金奥大厦、新悦国际、宋都奥体、嘉业国际等表楼盘：光明城市、塞纳丽舍、万达华府、西提国际、宋都美域等本案河西市场现状 教育三、奥体教育配套日渐完善 0余所中小学校，现四大名校已经陆续入住河西奥体小学南师附属中学新城实验小学建邺小学河西市场现状 配套四、奥体中心、 化艺术奥体精华配套尽享。 艺兰斋美术馆会议展览中心河西 建 总投资 投入使用奥体中心 0万 0亿元 155亩 主馆 2亿元 0亿元 83亩 31万 9亿元 0亩 7唯有河西 亿 精华配套独享。 (截止到 2009年政府累计对河西投资逾 800亿 )河西市场现状 医疗五、 2010年实现“ 10西新城将设置 9个社区卫生服务中心， 20个社区卫生服务站。 建邺医院分院明基医院河西市场现状 商业六、三级商业开发体系中部地区未来商业总量在 220万。 本案顺驰社区商业 奥体新城社区商业万科社区商业中海社区商业兴隆社区商业万达广场社区商业 ：五大社区商业和其他小社区商业预计总体量可达 60万方左右 0万方左右商业街商业 ：纬九路商业主轴商业体量达 90万方左右万达综合购物中心 ：商业体量达 50万方左右大型商业 ：购超市营业面积 2万方、中泰购物公园 家居 九路商业正在积极启动中，也是南京市唯一和新街口商圈并称的市级商圈；部分社区商业已经成熟。 家乐福纬九路商业乐购超市购物公园河西市场现状 景观七、优美的景观资源，营造绿色生态生活都市圈滨江风景带本案江心洲绿博园河西中央公园绿博园示意图河西市场现状 地铁八、地铁 1号线贯通南北， 2号线纵横东西， 6号线连接整个主城，形成河西东西南北中全方位交通网络。 本案扬子江大道江东路凤台南路定淮门大街草场门大街清凉门大街汉中门大街水西门大街集庆门大街应天西街兴隆大街梦都大街奥体大街河西大街河西市场现状 交通八、三条主干道贯穿南北；十一条主干道连接主城，给河西的发展源源不断输送“血液”，提供动力源泉。 河西前景预判 河西入住率及区域成熟节点分析 初步设定：（ 1）规律进程：房屋销售后一年交付、交付后一年入住；（ 2）入住人口 =总建 /户均面积 *户均人口 *入住率；（ 3）假定奥体 07、 08、 09年的平均入住率为 50%。 从 06年 4月起，奥体进入第一批大规模交付期，截止到 08年已经交付 60余万平米，至 07年初入住人口达 1万余人， 08年可达 4万余人。 按目前的销售速度，年住宅销售规模 =65*2=130万平米。 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年年新增入住人口（万人） 1 3 4 4 3累计入住人口（万人） 1 4 8 12 15新城发展阶段一般模型河西前景预判 根据新城研究模型，河西处于区域价值跃升阶段龙江发展阶段回顾与借鉴时点 开始发展 点 持续发展特征描述 住宅为主导，没有 商业 社区小型商业 大型社区商业出现 商业网点增多、少 量办公进驻时点 1993年 1999年 2004年上半年 2006年标志性事件 开始发展 第一批商品房入住， 社区超市开业 金润发开业 品房较少，仅教 工公寓 商品房价格较大提 升 商品房价格进一步 提升 商品房价格稳定主流价格 1500元 /000元 /000元 /000元 /济务实 少量经济务实 城市新锐 城市新锐少量城市新锐 城市新锐 少量富贵之家 少量富贵之家时间跨度 6年 7年（ 1）受制于前期的规划局限（大规模居住区），龙江区域价值在 2） 段的住宅价格持续跃升，得益于南京整体房产市场的阶段提升。 河西新城发展阶段预测时点 开始发展 点 宅为主导，没有 商业 社区零星商业 大型集中社区商业 出现 004年 2006年下半年 2009年上 2011年标志性事件 开始发展 第一批商品房入住， 社区商业出现 大型超市进驻（家 乐福） 大型商业开业，产 业集中进驻描述 商品房集中开发， 价格较低 商品房价格有了较大 提升 商品房价格进一步 提升 商品房提升很快主流价格 4500元 /000元 /0000元 /市新锐经济务 实 城市新锐少量经济 务实 城市新锐富贵之 家 富贵之家城市新 锐时间跨度 年 从总体时间跨度看，河西新城发展速度为龙江的 2倍。 据新城项目开发进度， 09年初年，入住人口约为 4万人，随着家乐福的进驻标志着河西的发展已经是从 阶段跃升的过度期。 据调查河西现目前在南京人心中的接受度从 05年的 20%已经提高到 09年的 80%以上。 对比龙江区域发展模型，奥体板块目前正处于新城发展的 阶段跃升的过度期 社区商业出现与成熟，大型超市开始进驻，区域价值处于平稳发展期。 奥体 板块得益于高规划起点与政府投入力度，发展速度预判为龙江的 2倍，即整体发展周期 2004011年辐射型商圈将初步形成。 河西新城区成熟度综合评价河西小结河西是受南京主城和奥体板块辐射的“双核”区域，具有强劲发展动力河西是与主城并行设置的唯一新城区河西的土地供应量占主城土地供应量的 35%以上，房地产重心向河西转移河西具备完善的城市配套资源，发展潜力大多项引擎支持（奥体中心、会展中心、图书馆、双地铁、滨江公园等公配）助推河西新城发展政府的持续关注与高额投入，保证了新城的快速成长河西现阶段发展 型超市开始进驻，区域价值处于 阶段跃升的过渡期，预计2011年辐射型商圈将初步形成。 本次汇报的思路开发背景地块解析市场背景一、项目基础经济指标地块位置：建邺区梦都大道188号土地范围：北至南京上新河中学，南至梦都大街，东至振兴路，西至扬子江大道出让土地： 积率： 筑密度： 30%建筑高度： 60米（后改 100米）绿地率： 35%面积配比： 90平米以下套型占45%以上注：项目应配套占。