宁波_金佰利_盛世天城2期营销企划策略报告_79PPT

宁波_金佰利_盛世天城2期营销企划策略报告_79PPT内容摘要：

宁波_金佰利_盛世天城2期营销企划策略报告_79PPT 08年全国房市扑嗍迷离，从年初的王石卖拐之说、深圳等城市的试点降价到年中的全国大范围房价涨副放缓。 由 07的卖房市场转为了 08年的买方市场，买房的人也由团购、抢购到如今的持续观望。 在大环境的变迁下，宁波的住宅房产类广告也发生了重大变化，分门别派各自采取了不同对策 本报告旨在为本案酌情考虑大环境基础上，在众多鄞州项目中中找到一条成功突围之路。 写在前面4。 项目策略大纲1。 08楼市简掠目 录5。 企划推广总精3。 项目现状解读2。 区域市场解读、沸腾后的宁静 08楼市简读倾听来自四面八方的声音楼市展望： 2008楼市呈“暖色调”房价大跌不现实。 新华网 门红” 焦点房产网 苏待何时。 中国房商网 成人表示将继续观望。 地产门户网 腾之后是理性 和讯网 小结：1. 07年的狂热与价格神话注定是过去式，中国楼市迎来全新发展阶段。 2. 新形式下，百姓购房回归理性，将更注重产品的质量与品质。 3. 市场上对房产的需求与观望同在。 、众军云集，相守以望宁波及鄞州区市场解读2008 年上半年，宁波乃至全国的房地产市场都进入不平凡的一个阶段。 由于中国宏观经济层面“从紧的货币政策”这一主方向未变，各种投资型需求均受到抑制，股市和楼市的获利空间日益缩小。 每年的 5、 6 月份，是宁波房地产市场的传统旺季，但今年的情况却大不相同。 从价格层面来看， 6 月份，宁波市商品房成交均价为 /平方米，较上月下降 /平方米，环比下降 同比上涨 商品住宅成交均价由上个月的 9635 元 /平方米下降到 8869 元 /平方米，较 5 月份下降了 766 元 /平 方米，环比下降 具体来看，本月宁波商品房和商品住宅价格下降虽然受到个别低价楼盘销售量的加大的影响，但宁波的房价已经处于高位运行，短期内难有大幅上扬，很多二手房已经标明“急售、特价”，价格出现一定程度的松动。 今年上半年，对于宁波房地产市场而言注定是一个困难的时期，这半年来商品住宅房销售量持续下跌、土地市场热度下降、新房价格底线的动摇等现象让不少业界人士感到担忧。 但是，与此同时也出现了令人欣喜的一面，如普通住宅用地的增加、信贷业务保持平稳、区域扩张继续加大等现象。 无论是政府还是开发商，都在积极寻求破解困局之法。 2008 年的房地产市场注定进入了一个困难于机会并存的时代。 楼市行情序言17737631848 1922287416620500100015002000250030001月 2月 3月 4月 5月 6月0 7 年宁波6 区交易量111436011041011 100710860200400600800100012001月 2月 3月 4月 5月 6月0 8 年宁波6 区交易量宁波 07年前 6月市 6区商品房销售量和 08年同比08年前 6月市六区的商品房共成交 5682套， 07年前 6月共成交10039套，同比减少 4357套，下降 2008年宁波住宅市场的区域表现各不相同 :中心城区高价为王 :中心区今年的推盘量不多 ,在售如 :凯德 ·汇豪天下 ,雅戈尔 ·湖景花园 ,银泰国际 ,环球中心 万元 . 城西、江北北区稳扎稳打 : 最近新开的楼盘多数集中在城西 、 江北北区 瑞园 ,西城春天 ,格兰春晨 ,奥林 80 等 在 70009500之间 ,开盘不久销售率便达到了 90%以上。 东部新城 、 高新园区均被看好 :随着东部新城建设步伐的加快，宁波行政办公重心将转移，较好的发展前景使得该区域的房价一直被买房者所看好。 鄞州区中心区遭遇尴尬 :随着市场的变化，鄞州区的房价开始进一步趋于理性，新开楼盘的价格普遍低于 07年。 在这一过程中，客户更多的是选择了持币观望房价的态度，鄞州中心区遭遇尴尬。 宁波各区域表现不一宁波鄞州区房地产投资表地产开发投资（亿元）商品房屋施工面积（万）商品房屋销售面积（万）住宅部分销售面积（万）商品房销售额（亿元）住宅部分销售额（亿元）08年 6月 6月 6 5% +16% 表中可以看出， 08年 16月鄞州区除了房地产开发投资和商品房施工面积较 07年16月有所增加外，其他指标都有不同程度的下滑。 其中商品房销售面积和住宅销售面积下降幅度最大，分别下降为 这也说明了鄞州区的商品房销售并不乐观。 数据来源：政府工作报告08年鄞州区每月成交量670543858317653169214995688161466047070200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月08 年每月成交套数 07 年每月成交套数08年 6月鄞州区的商品房交易量为 858套，同比去年 6月下降 43个百分点。 从表中可以看出， 08年的 5、 6月份并没像 07年一样出现交易量突然猛增的情况，鄞州区的市场还是延续了前 2个月的低迷。 数据来源：房产备案系统最近 2月宁波各区域销售前 10强5月住宅市场销售 5月份和 6月份宁波各区域 州区占了大部分。 鄞州区销量较好的楼盘基本可分为 2类。 一类为以低单价为吸引点，如：瑞园，缘园，西城春天等。 另一类以自身的品质为吸引点，如：风格城事，城市花园。 数据来源：房产备案系统鄞州区 08年新推项目一览表时间 楼盘名称 区域 物业性质 预售面积 预售套数 价格08年 2月 雷孟德 ·星光中心二期 鄞州区 住宅 25 月雅戈尔香颂湾二期 东钱湖 别墅 5 21000缘园一期 鄞州区 住宅 48 59991下车位鄞州区 别墅 +普通住宅 95（别墅 110套） 23000创新 ·128 鄞州区 3 6000月钱湖比华利一期公寓楼 东钱湖度假区 住宅 96 嘉瑞大厦 鄞州区 办公 1 州区 住宅 85 760808年 5月西城春天 鄞州区 住宅 11053。 17 110 州区 住宅 19936。 5 223 3# 鄞州区 住宅 0 钱湖 别墅 2 东湖观邸 2期 东钱湖 别墅 4 月瑞园 鄞州区 住宅 87 9500风格城事 8·9组团 鄞州区 住宅 098 10600缘园 2期 鄞州区 住宅 322 7100格兰春晨 鄞州区 住宅 41 7100钱湖景苑 3期 东钱湖 住宅 78 月份开始逐步增加，但中心区的推盘量不多，且多数是以老盘推新房的方式推出。 （ 推盘时间按预售许可证为主）数据来源：房产备案系统三间客金色水岸 2期 万科金色城品格兰春天铂园 荣安琴湾鄞州中心区下半年将推出的住宅项目为下半年要推项目鄞州区市场现状鄞州区的房地产开发投资额持续增加，但商品房的销售面积和销售额却大幅度下降。 鄞州区房产市场不容乐观。 鄞州区的市场出现冰火两重天：中心区的项目均遇到销售瓶颈；而城西那块一些项目借着高性价比，吸引了一大批置业者。 08年下半年鄞州中心区住宅项目的将逐步放量，加上 48克拉，风格城事，城市花园等项目所剩下的房源，整个鄞州中心区住宅市场将异常激烈。 、 巨鲸搁浅 项目现状解读占地 20万平方米 容积率 0万平方米 规划户数 4000户绿化率 30% 均价 11000元 /平米开盘时间 2007年 10月28日交房时间 2009年底楼盘地址 贸城路与钱湖北路交叉口建筑形态 一期共 8幢高层， 717套开发商 宁波奥克斯置业有限公司销售代理 上海天启 &开启 （一期）物业管理 耐森物业车位状况 超过 1： 1(一期 ) 项目概况鄞州中心区， 50万方超级大盘5月份 6月份 7月份总户数4月 28号 号5月 5号 1号5月 12号 9号 6号 号 号6月 9号 5号6月 16号 3号 0号 号7月 7号 4号7月 15号 2号7月 23号 51 555 567 568 580 582 584 585 584 584 585 585 587每月销售套数29 4 3让我们看一组数据 数据背景，来源网络备案小结1、市场关注度减弱2、案场销售缓慢3、高价在身，进退两难项目拥有鄞州中心区最大的体量， 07年推出之际被狂热而沸腾的市场推上一个相对较高的价格位置。 随着 08楼市冬天的到来，这股冲动的力量噶然而止。 留下本案在风头浪尖搁浅，进退两难。 无论 07、 08本案的成功与现状都可谓成也市场、败也市场。 如何化解项目现所面临的三大问题，是后续房源推广的重中之重。 成也市场、败也市场、 与时俱进，步步为赢我们的策略纲要显然，新的市场环境下。 用一期的营销手段来卖二期的房子显然行不通2期项目需要一条全新之路，同时兼顾一期客户。 让我们从产品入手 对比一、二期产品构成后，我们发现较之一期产品。 即将面市的二期产品中多出 732套单身公寓产品。 是首批房源的重要组成部分。 单身公寓在市场的位置。 市场 市场：观望渐强重大事情 影响中国股市的持续低迷 股民资金被套牢，没有多余的资金购置房产， 房地产市场将流失一大批客户。 政策 影响央行上调存款准备金率 1个百分点 ,上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到 历史高位据相关网站调查显示 :有八成人认为央行的新政策会对楼市产生影响 ,主要体现在房地产资金链更加紧张 和房价将被动摇 居民购房意愿几乎处在近年最低水平。 重大事件及政策的影响670543858317653169214995688161466047070200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月08 年每月成交套数 07 年每月成交套数08年 5、 6月份鄞州区的商品房销售同比 07年分别减少 1149套和 641套。 受国家宏观影响，市民的观望情绪越来越浓。 市场：存量滞销在售楼盘供销状况0500100015004 8 克拉 E。