宁波大丰水岸鑫城2009年市场爆破报告_72PPT

宁波大丰水岸鑫城2009年市场爆破报告_72PPT内容摘要：

宁波大丰水岸鑫城2009年市场爆破报告_72PPT 一个项目的热销，是一个系统工程的构建，包括产品、推广、销售三大环节。 产品要有购买兴奋点，并找到那群人进行宣传上刺激，在销售终端完成拦截。 成功在于细节，也在于执行。 对于水岸鑫城，产品已成定局 ,要使之成为 区域明星 ,必须在 推广与销售系统 上予以加强与整合最差的产品也有自己的最大亮点 ,只看怎么去挖掘，怎么去说。 我们的报告， 为实现能实现的第一而努力。 第一部分市场眼光 /项目机会低塘位于未来余慈三大板块中周巷 姚北板块，处于 未来重点发展区域内 ，区域未来发展潜力巨大。 余慈统筹规划 :在现状城镇布局和发展趋势分析基础上，形成“一心、三园、六镇”的空间结构。 一个中心，为宁波都市区北部中心城，都市区北部中心城空间上由三个组团构成，包括余姚城区、慈溪城区、姚北 本案地块分析城市角色姚北 展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能， 建设宜居的综合新城。 规划 2020年人口规模 35万，用地规模 55平方公里， 未来对房地产的需求增加。 地块分析姚北 姚对姚北新区进行中远期规划：新区包括原朗霞、低塘、老方桥。 将成为 余姚市产业和人口重心北移的发展中心。 开发建设现代工业开发区商贸区和居住区，发展成一座新兴工贸型城市。 新区 2020年规划城镇人口6着 2007年余慈中心区的提出：姚北新区和周巷的开始一期定位。 项目除项目东面的宇慈家园，项目周边开发还未启动，目前人气明显不足。 东首为河流可形成绿化带 ，为本案的一大亮点。 养老院文化体育中心地块分析地块四至项目周边除教育文体方面配套较全，其他配套设施缺乏。 主要配套设施：低塘成职校低塘中学低塘小学余姚第五中学低塘文化体育中心低塘中小幼儿园低塘卫生院华润万家中国银行 余姚农村合作银行宁波银行本案地块分析周边配套交通可达性好，未来城际铁路余慈客运站处于姚北新城，将给姚北新城带来大量人流和发展机遇。 慈溪余姚宁波上海、嘉兴杭州、绍兴目前交通：329国道，梁周线、新建路以及周边的高速公路网络，可直达余姚、慈溪、宁波、杭州、上海。 未来交通： 近期： 余慈客运中心站 远期： 地铁 1#线延伸段余慈客运站地块分析周边交通项目事实 项目属性界定项目位于余慈中心区的周巷 市发展的重点区域，潜力大。 位于低塘街道南部，周边还处于开发起步阶段 项目周边人气不足项目东面近邻河流 有一定的景观资源周边配套设施不全 区域相对陌生、无外部可利用资源梁周路、 329国道临近项目 交通可达性好占地面积 32亩，容积率 目规模小，在整体规划上无优势地块分析属性综述该地块天资良好，现状一般，需要后天培养片区商品房项目处于起步阶段，总体均价在 4000以内，主力在 3500元 /平米左右， 受周巷配套较好的影响，该片区房价相对偏高。 周巷低塘朗霞老方桥历山姚北 000元 /平米均价 3500元 /平米 均价 3700元 /平米均价 3500元 /平米住宅市场量价情况片区房地产处于起步阶段，房产项目不多。 住宅配套设施不完善，商业以底商为主，凝聚力差。 周巷配套项目相对较好 ，商业较为发达，有肯德基、银泰家电等较有人气凝聚力的商业场所。 同时肯德基、新美心等品牌对片区的形象提升也有较好的作用。 片区房价相对较高。 低塘片整体较差， 镇中心商业无中心 ，仅有一条农贸路较为热闹，其余小区商业基本处于非营业状态，人气基本被周巷等片区吸纳。 以低塘为中心，目前主要在售和即将开盘的项目不多，与本案有竞争关系的以金海湾和金桂苑为主。 周巷低塘朗霞老方桥历山姚北 以 本案和金海湾两项目。 未来本案周边规划为多个住宅区， 将形成一个集中的住宅中心。 地块于 2006年地竞得，目前外拉了围墙，暂未动工。 受地理位置等因素的影响，与本案的竞争关系较大。 关注项目金海湾地块名称面积用途 出让方式起始价位 成交总价 楼面价 成交地价 容积率竞得单位(亩 ) (万 /亩 ) (万 ) (元 /平方米 ) （万 /亩） （ ）原帅康空调公司地块一、二地块 住 挂牌 100 201 康集团本案售楼中心金海湾项目位于本案目前售楼处对面，规划暂时未知。 项目占地 计总建将达 7万方。 住宅套数将达 500余套。 帅康为本土知名企业，有一定的客户影响力，且在历山已有项目开发，具有一定的开发经验。 同时与本来距离较近，同为低塘新兴住宅，竞争关系较大。 金桂苑位于本案南面，同属低塘街道，且 未来附近有小学和医院 等配套规划，对本案客户有一定的分流影响。 关注项目金桂苑位置： 位于低塘街道纬八路和梁周线交汇处。 经济指标： 总建约 宅 12幢，合计约 300余套，商业 67套，以 100多平米为主力，合计约 7000方左右。 户型： 8090平米 3房。 开盘时间： 预计 7月份。 价格： 3000平米。 开发商： 盛泰。 周边配套： 余姚第二中学（规划），试验小学，医院（规划）。 客户来源： 低塘街道、朗霞街道。 生活配套暂不齐全， 周边菜场超市无 ，且污染较为严重，有较多工厂，如华鑫化纤厂 ；但是未来随着学校和医院的搬入，情况将有改观。 位于历山，靠近慈溪天元镇，均价 3700元 /平米，目前已基本售罄。 关注项目舜韵华庭位置： 位于历山 329国道旁 ,交通快捷经济指标： 总建约 计约 500套，商业20套，约 3000方左右。 户型： 9090平米 3房。 商业 1通 2， 2层（楼上为住宅）。 开盘时间： 08年 8月。 价格： 均价 3700元 /平米销售情况： 目前处于尾房，基本售罄，别墅剩余3套，住宅剩余少量 100平米户型，商铺亦有少量剩余。 配套： 近 5000方“历山遗址公园”。 开发商： 帅康客户： 周边为主，由于十分靠近慈溪，两地客户购买比例接近 1： 1，以子女购房为主。 小区性价比较高，客户蓄水期较长，销售率较好；同时项目地理位置优势明显，距离慈溪市区较近， 余姚和慈溪购房者均较多，销售压力较小。 开发商为本土知名企业，具有一定的市场影响力。 历山遗址公园项目处于周巷镇，配套为低塘所不能及，其房价相对较高，对低塘的客户亦有较大的吸引力。 关注项目天鑫家园位置： 周巷镇蔡家塘头村东至劳家埭村南至蔡家塘头村。 经济指标： 总建约 4幢多层，合计89套。 6套底商，合计 1200平米。 户型： 90、 135为主力。 开盘时间： 4月份开盘价格： 4000元 /平米均价，商铺 6000元 /平米。 开发商： 慈溪市周巷镇房地产开发公司客户： 以周巷为主，吸引部分低塘需求。 项目位置住宅销售表一般，消化一半左右。 受周巷相对较好配套的影响， 项目对低塘有较大的辐射影响。 商铺为底商，周边无集中商业中心。 售楼员坦言暂不会有人投资、购买。 当地项目对户型的设计简单，无细节把握，投入较小，产品的舒适性能不高，宜居性较差。 住宅市场关注户型当地一般项目户型走中规中矩路线，无产品特色，部分项目的户型设计结构较乱，欠合理。 尽管户型亦有多个阳台的设计，但总体不尽如人意。 尤其是细节把握不够，如电视墙、玄关等较为人性化的设计。 舜韵华庭 90平米 舜韵华庭 110平米1、未考虑电视墙设计；2、南北不通透；3、玄关设计。 1、 2卫设计，却没有实现 2卫功能。 2、未考虑电视墙设计；3、布局不合理。 本案户型在设计上较当地项目有较大的提升，在项目竞争中有较大的优势。 本案户型设计则非常注重细节。 1、 赠送面积大大增加。 右图中黄颜色为阳台部分，赠送一般面积，平均每个套型有 3个阳台。 绿色部分为凸窗，为全部赠送面积。 2、设计理念靠前， 私家花园设计、凸窗设计、景观阳台设计 ，使得业主的生活空间变得更为舒适，生活品质更加提高。 3、动静分布合理，电视墙设计等细节，更容易使得户型贴近生活、贴近购房者。 住宅市场本案户型低塘镇中心发展缓慢，城镇配套相对较差，住宅入住率和商业人气凝聚力较差，客户流失、分流严重。 住宅市场关注客户高端客户 余姚市区，慈溪市区项目中端客户 周巷，周边配套等较好的小区企业老板，公务员事业单位工作者等中等收入者，外来技术人员，当地换房户低端客户 低塘本地项目当地低收入者，普通外来务工人员低塘需求资源流失分流剩下商品房市场发展起步，小区规模较小，产品设计简单，社区品质较差，且小区商业偏大的现象严重，受配套差的影响，客户流失严重。 住宅市场市场小结1、 项目规模较小，地块以商住为主，商业体量偏大。 小区总建以 3区户数在 300户左右。 06年以来住宅出让地块均以商住的形势出现，无纯住宅地块。 大部分项目商业占小区总建规模的 8%左右。 按照市场标准， 5小区底商是满足小区内部以及外部较大客群消费的标准。 2、 无集中商业中心 ，商业以底商为主，生活配套较差，区域凝聚力非常弱。 相对以周巷的配套较好，有肯德基、银泰家电等商业场所，对人气和人流，以及其他商业的形成有较大的凝聚力。 4、 客户分流严重，当地项目品质较差。 受生活配套差的影响，客户外流严重。 当地置业客户层次普遍下降。 高端客户基本往余姚或慈溪市区置业，中端客户被周巷等地分流。 3、 产品设计不到位，设计理念无。 户型设计中规中矩，无新意，且部分项目设计细节不到位，规划中出现浪费等不合理现象。 项目有一定的景观资源，距离镇中心较近，同时周边工业区的外来落户人员亦是一个较大的需求群体。 项目客源机会点方向 分析 可操作性低端客户 楼面价较高，价值和利润空间较小中端客户 客户存在分流，但可以通过产品和品质、配套等争取 高端客户 几率较小，低塘的城镇配套与市区差距太大 ×周巷低塘朗霞老方桥历山本案当地中端客户挖掘周边客户外来人口落户农村进城客户周边工厂务工人员项目产品1、人性化的产品设计，使得项目产品更贴近购房者；2、高标准的、专业化的设计理念，引入城市居住风格，智能化设计，使得业主在小城镇能够体会城市居住产品。 3、新潮的理念设计，花园洋房、层层退台设计。 4、赠送面积的把握，增加户型的实际使用面积，更贴近城镇业主实惠的心里状态。 5、独特的建筑格局和外立面设计。 客户1、挖掘低端客户的提升需求。 以农村进城户口为主。 2、凝聚低塘中端客户的分流需求。 以低塘城镇人口子女购房、周边工厂技术工作人员当地置业为主。 3、引导高端客户的压缩需求（或者说是投资需求）。 如当地的公务员事业单位，小个体户等。 精品城市理念市场机会点中端客户为主项目通过产品设计和客户层次的挖据，可以打造城低塘的城市花园，以城市小区的标准来打造低塘精品，塑造区域品质标杆。 精品住宅 区域标杆 “ 城市住宅”08年上半年之前宏观调控以约束为主，下半年受经济危机影响，调控重心发生 180度转变，重点刺激普遍住宅购房消费。 抑制 促进土地闲置费 1/71月 7日， 国务院关于促进节约集约用地的通知 ，土地闲置两年，无偿收回；闲置满一年不满两年的 ，按土地价格的 20%收取土地闲置费。 3/5实行稳健的财政政策，从紧的货币政策。 15次上调 人民币存款金率，自 进入降息周期 9/164年来首次下调 人民币贷款基准利率 说明：土地政策金融政策房地产相关政策农村土地流转 10/12 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 减免交易税费，放松信贷 10/22财政部和央行下调购买普通住房契税税率，暂免征收印花税和土地增值税，通过信贷优惠支持“个人购买首套普通住房和改善性住房”。 4万亿投资计划 11/5今后 2年总额达 4万亿元的投资计划，其中 9000亿。