上海明泉银七星国际大厦市场定位报告_92PPT

上海明泉银七星国际大厦市场定位报告_92PPT内容摘要：

上海明泉银七星国际大厦市场定位报告_92PPT 美国旭升房地产集团 银七星国际大厦市场定位报告美国旭升房地产开发集团研究与发展部美国旭升房地产集团目简介 区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结报告整体架构美国旭升房地产集团 1 - 1 2 月上海写字楼供求状况051015202530352008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月万00 . 511 . 522 . 533 . 5万新增面积 成交面积 成交均价全年新增供应面积： 194万平米全年成交面积： 112万平米月均成交面积： 交均价： 16518元 /平米供求形势： 08年上半年写字楼市场仍延续着 07年强劲的需求，但是随着金融危机影响的深入以及外资大量撤离，成交量于 7月开始骤降，此后，持续了近 4个月的低迷，直到 11月份新政出台后成交才有较大幅度的反弹。 未来供应预测：目前写字楼市场供应量仍在高位运行，全市在售办公类物业面积达 来一年上海还将有 就意味着空置率的压力依然存在 ,考虑到 2010年世博效应和未来新增项目竣工的影响 ,写字楼市场将面临持续的供应竞争压力 ,到 2012年年底前租赁和销售的压力都不会消除。 08年写字楼供求形势美国旭升房地产集团东：成交主要集中在陆家嘴金融板块、金桥和张江板块。 普陀：成交主要集中在长风和长征板块。 虹口：成交主要集中在北外滩和四川北路闵行：成交主要集中在莘庄、七宝和江川路板块。 代表楼盘为华商时代广场、 东碧林湾、绿地科技岛和上海中电紫旺电器城。 内环内成交面积： 内外环间成交面积： 外环外成交面积： 字楼主力成交已于内环内转向内外环间美国旭升房地产集团 统 平米左右，中外环间均价在 环外均价普遍低于 1万元 /平米。 闵行区写字楼均价为 平米，是所有靠近市中心区域写字楼价格最低的，一则由于闵行商务办公发展较晚较慢，商务办公氛围不浓。 二则受虹桥、吴中路商务圈的制约，自身优势很难凸显。 同区域写字楼均价相对与住宅均价要低 20%左右，在不考虑空置率的情况下，办公类物业投资价值优于住宅。 均价线1651808年各区域写字楼价格分析美国旭升房地产集团6年 金涨幅较大，部分企业为了提升自身形象和发展，竞相购买写字楼，一时间企业总部型办公成为市场成交的主体，其中金融业在投资购买写字楼方面表现异常突出。 如渣打银行在陆家嘴投资 4000万美元以购买的方式入驻并获得大厦的冠名权。 汇丰银行斥资购买上海国金中心二十层楼面，并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。 位于普陀的北岸长风、汇银名尊也设计了总部型写字楼，同时还设计出满足上下游企业办公的写字楼收效显著。 而 07年下半年上海受到金融危机的冲击，市场上很难寻觅到整栋切入或大面积收购非 资转而收购中心区高端公寓和大型商业。 于是写字楼面积分割减小，大量随意拆分型、品同质化严重，当然，客户的选择面也变得更加宽泛。 按购买主体划分客户比列38%36%26%大型企业总部 中小型企业 个人大型企业集团偏向于整栋或整层购买中小型企业因租金上涨改为购买写字楼个人投资积极性提高，投资欲望强烈美国旭升房地产集团6投资性需求比例逐渐上升，且超过了 50%。 市场上越是高端的写字楼自用型买家比例越小，无论是个人还是企业购买后均委托物业出租以作收租型投资用途。 在非 投资收租型买家依然占据了 30%以上的份额，以绿洲中环为例，明确表示投资出租的买家比例已超过 3成，一旦交付后，转租的比例可能还会有所增加。 在闵行的甲级写字楼 绿地科技岛，目前入住率只有 30%左右，近 50%的投资性房源挂在中介寻求租售。 而 09年写字楼空置率上升、租金下调，投资收益率下降已不可避免，市场将会承受抛盘压力及收益降低的双重打击，所以写字楼售价降低也是大势所趋。 按购买动机划分客户比列46%40%14%自用 投资 投资兼自用自用型需求占据市场主流投资性需求比例上升06资和合资企业在上海购买写字楼比例超过了内资企业，随着金融危机的加剧和“限外措施”影响，未来外资购买会大幅消减，内资购买和开发公司自持比例会出现较大的增长。 外资、合资企业偏向于购入核心 非 海外基金持有物业周期一般是 5年，而外资进入上海市场时间大多在 04以未来 2年市场的不稳定性加剧。 按购买资金来源划分客户比例35%30%9%26%外资、合资企业 内资企业 管理公司自购 个人外资、合资企业置业比例最高开发商也加大持有比例，期以稳定的租金收入062%17%13%13%39%小陆家嘴人民广场徐家汇虹桥开发区4,862,287 - 0 8 年上海甲级写字楼供应及空置情况10917025127830234340343045148619250%36%23%15%13%11%8 . 5 0 %6 . 6 0 %2 . 6 3 %4 . 2 9 %9 . 4 0 %01002003004005006001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年0%10%20%30%40%50%60%新增供应量 累计供应量 空置率98年亚洲金融危机时，上海甲级写字楼空置率高达 50%，此后经济好转，空置率一直呈下降趋势，直到2006年，空置率降低为历史性的最低点 在 98海甲级写字楼供应量增长了 大的市场供应引发了消化不良，写字楼市场开始出现疲软，空置率在 06年以后便出现了拐点， 08年第四季度空置率已经上升至 浦东更是超过了 11%。 09年随着供应量的持续加大和金融危机的影响，空置率将突破 12%。 98 50 . 6 3 0 . 6 10 . 6 71 . 2 2 51 . 2 60 . 8 50 . 7 10 . 4 40 . 4 81 . 1 29 . 4 %3 1 . 8 %1 9 . 7 %6 . 0 %9 . 8 %2 6 . 0 %- 3 . 2 %9 . 0 %- 4 . 6 %4 . 2 %2 . 9 %0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%租金（美元） 增幅02年以来国内经济保持两位数的高速增长，上海甲级写字楼租金也一路渐长，空置率持续降低， 06年首次突破 1美元大关，此后一直维持在 而租金的增长幅度已经在 06年以后趋缓，空置率也出现了拐点，所以，我们预测：租金下滑、空置率上升将是 09年上海写字楼租赁市场的主基调。 98海市写字楼客户整体分布：综合类、商贸物流业、金融投资业为写字楼主要承租客户，所占比例达到 高科技、 询服务业、能源化工业所占比例达到 从行业分布来看，上海已经是一个不折不扣的服务性产业占主导地位的特大型城市。 合/ 其他 物流/ 商贸 高科技 能源/ 化工 咨询服务 建筑/ 地产 金融/ 投资 文化/ 传媒美国旭升房地产集团成交量将出现下跌受到金融危机影响 ,诸多企业搁置搬迁计划或减少租用面积。 根据调研数据显示，与去年相比，浦东写字楼租金约回落 15%，浦西下降 10%；今年三、四季度成交量同比下降 50%。 随着金融危机从金融投资业迅速蔓延到实体经济，预计 09年上海写字楼成交量很难超过 08年的 112万平米。 空置率上升、租金下滑08年来上海甲级写字楼的租金一直呈下跌态势 ,根据调研数据显示，今年第四季度全市甲级写字楼市场空置率已达 浦东更是高达 11%，较去年同期上涨了 与此同时，写字楼租金环比下降明显，四季度平均租金下跌至 平方米 /天，环比下降 浦东环比下降幅度更是高达 总部型办公需求下降、小户型办公将成市场成交主流境外资金撤离，整栋或整层办公物业需求下降，内资企业及个人购房比例将会上升。 地段佳、总价低、投资收益较高的小户型办公类物业将会成为市场成交的重心。 美国旭升房地产集团目简介 区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结美国旭升房地产集团址华友大厦 七莘路 2423号万兆商务楼 七莘路 2423号力国大厦 吴宝路 255号绿地科技岛 莘建东路 58弄华商时代广场 七星路 3535号美国旭升房地产集团兆商务楼 力国大厦 华友大厦地理位置 七莘路 2423号 吴宝路 255号 七莘路 2423号标准层面积（） 1500 1200 1600租价 2 4元 天 /天 /天楼层（层） 8 10 8户型面积 15090业费 4元 月 12元 / /月 /月出租率 30% 90% 18%得房率 80% 75%电梯数 2 2 2开发商 上海万兆置业有限公司 力国集团 上海华友房地产开发有限公司备注整层（ 1500 ）出租，可分割（ 700 800 ）， 1层和 2层部分已出租， 3层整层已出租， 4 8正在招租中；贸易、物流、电子科技、化工及制造业食品业、服装业、商贸业、咨询服务、电子科技公司 七宝地区现有的办公资源并不丰富，。