上海市顺驰兰郡地产项目推广策略报告_83PPT

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上海市顺驰兰郡地产项目推广策略报告_83PPT 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789二 00八 风险来临的第一年从 2006年上海市场暗潮涌动开始 ， 07年初在各项经济数据结果统计之后 ， 中央开始发力 ， 酝酿已久的多项政策频频出台 ， 对 06年总体调空结果仍不理想是其主因 ， 整个 07年政策的紧箍咒越来越紧 ， 至于 08年后市发展 ， 隐约之间 ， 市场即将迎来最大的挑战 ， 以下我们将从定量预测模型的角度出发 ， 对于 08市场走势深入研判。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789首先，我们来看一组关于住宅的数据成交套数单套面积未来变化06年成交套数为 比 05年增长 增加了 2成。 05年购房需求受宏观调空抑制延后及 06年适宜结婚造成了刚性需求上涨。 07年单套成交面积为 06年该数字为 两者接近 ， 可以认为市场单套购房面积没有变化。 0/90的决心 ， 户型缩减大势所趋 ， 可以预期的是 ， 从 08年开始 ， 中小套型产品将集中且大量推出。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789市场走势预测：06年市场供应量为 1932万平方米 ， 07年该数字为 2032万平方米。 根据上海市住房建设规划： “ 十一五 ” 期间 ， 预计新开工住房约 1亿平方米 ， 从总数和近年来数字看 ， 未来每年住宅市场新增供应将在2000万平方米。 同时需要注意 ， 根据网上房地产显示 ， 现有未售以上市的住宅超过 1000万平方米。 对于住宅方面的需求而言 ， 我们认为 07年是市场过渡的一年 ， 市场成交和 06年接近 ， 商品住宅约2000万平方米 ， 其中市场化住宅交易量 1650万平方米。 而 08年 ， 则是市场风险来临的第一年 ， 市场需求预期会有一定程度的下降 ， 其中市场化住宅 1580万平方米 ， 市场的不确定性取决于客户对拼凑住宅的接受程度以及整体市场是否稳定。 结合市场供需对比可以得知 ， 08年应该说是非常重要的一年 ， 从 07年底的市场情况看 ， 市场已经开始产生部分恐慌 ， 纷纷对 08年后市报有不确定性 ， 这也直接影响了后续市场的信心。 07年剩余的1000万方左右的可售余量 ， 将成为 08市场的潜在风险。 08整体市场供大于求 ， 市场缺口预计会有 300万方左右 ， 意味着市场余量将有可能进一步提高至 1300 市场隐含风险巨大。 中小户型尽早上市销售 ,大户型可继续观望08年 ， 应该说越往后市场压力越大 ， 为来规避市场风险 ， 项目应采取提前上市 ， 但别墅及大户型产品 、 市中心房源可适当保留 ， 等待后续市场的发展 ， 在价格策略上 ， 该类产品可以成为市场追捧的热点。 投资型产品快速上市鉴于 70/90产品的大量上市集中在 08年 ， 而市场为适应部分大户型客户需求必然出现大量拼凑产品 ，还需要进一步观察。 目前 ， 政府一方面在开发源头严格监管开发商刻意拼凑户型的意图；另一方面在销售终端 ， 还会出台一系列持有税来限制购买多套户型的可能。 一但出现大量拼凑户型 ， 政府打压的同时 ， 势必影响作为第二套住宅的别墅销售。 纯别墅社区价值提升在 70/90下 ， 纯大户型社区 ， 特别是纯别墅社区将会减少 ， 但是为了在 30%的大户型上面能够获得更大利润 ， 势必出现大量的公寓 +别墅的混合形态的社区。 这种混合社区中的别墅产品如要在市场的尾追睹截中胜出 ， 只能在产品上下大力气 ， 走高性价比路线。 产品运营策略建议 :产品链拉大降低风险70/90政策的严格执行意味着普通公寓产品 ,特别是小户型在未来将受到非常大的冲击 产品链可考虑拉长 ,介入非重点调控的办公 ,酒店等调空冲击小的产品 .可考虑其他营销模式目前多数开发商采取的都是 由于受众广 ,这中模式受市场变动影响较大 ,且销售成本高 以采取低成本且更有效的 高端物业特别适宜采取这种模式 通过定位的调整去争夺有限的市场客户 ,我们认为在整体市场风险即将来临的时刻 ,非常重要的是谨慎和客观的定位 ,提高产品品质 ,以规避市场风险 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789回顾 /营销检视、低容积率 +改良的英伦风格建筑 +大师聚合B、片区炒作 +大交通 +规划优势C、品牌导入1、世界之向 ·生活之享2、英伦生活 ·水岸别墅4 产品包装 +活动造势消费者心理关的突破并且引起关注品牌号召力影响诠释产品有舆论。 有焦点不断吸引注意顾客对产品产生良好印象营销回顾 思路营销回顾 矛盾销售成绩不错，市场热度不高规模等级不小，客户认知不强主要原因挖掘主要原因挖掘缺少多种类的明星产品，对去化及价格持续刺激能力欠佳同期销售产品形态单一，客户联动性难有保障“ 大盘 ” 效应未被发挥，多产品线组合形象未建立“ 持续成长性 ” 未能向客户长期而准确地传达短期爆发力不弱，长期稳定性不够主要原因挖掘 项目启动时间较长，但整体成熟度及客户感知度欠缺项目运作坚持性有待巩固价值 >价格从顾问公司的角度看后续的营销推广具有极大的操作空间。 营销案例参考 _安亭新镇安亭新镇安亭新镇作为上海国际汽车城的配套居住区，同时也是上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇，是实施上海郊区城市化战略的示范城镇。 005 安亭新镇 动 住宅启动 成 建成新镇一期（ 启动情况来看，由于规模体量较大，安亭新镇的开发采取了其他新城（镇）普遍采用的先动工主要配套设施的策略。 一期 多层公寓二期 魏玛原墅基本指标：占地面积 278577平方米总建筑面积 地率 中绿地率 力户型： 239 240 双拼 ·240 377 独栋建筑立面：简洁凸现德国建筑艺术时间 0444445667寓505 公寓276 公寓344 公寓58 公寓63 双拼7 独栋双拼83双拼30 独栋6064880 39008 48538 6635 7560 1259 23822 7229 176532005年2004年 2006年 2007年产品 供应面积（平方米） 去化面积（平方米） 去化率 月均去化百分比公寓 166621 墅 49963 体去化大体量集中推出新镇公寓产品 多批次推出魏玛原墅别墅产品理性严谨秩序科技产业支撑消费人群发展前景最具完整城市特征的城镇汽车城居住核心区安亭新镇 德国风貌小镇2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789营销案例参考 _新浦江城浦江镇集轨道交通、大型绿地和水资源于一体，位于上海中心城区的南翼、黄浦江东岸的沿江地段，是距市中心最近的 “ 三城七镇 ” 项目，也是目前上海市区域面积最大的一个镇，总面积 有人口 11万。 漕河泾出口加工区漕河泾出口加工区开发面积 浦江镇工业区作为“ 三城七镇 ” 建设的重要组成部分， 已列为市级工业区。 现代农业园区浦江镇现代农业园区是上海市政府决定建设的 市级现代农业园区之一， 园区内现有大型现代化农场 3个。 休闲别墅居住区位于中区城区南面的休闲别墅区占地 一水陆风观级好的三角洲地块，由黄浦江、大冶河、东盐塘合围而成，隔浦星公路与现代农业园区相领。 浦江世博森林上海有史以来 规模最大的 “ 绿氧工程 ” 60平方公里浦江世博森林，是上海规划在建的规模最大、面积最广的市郊五大生态片林。 浦江镇风格： 意大利规划面积： 102k核心城面积： 业支撑： 件功能分区： 混合型居住社区，世博森林“新浦江城 ” 项目 占地约 2平方公里 ， 整个城区的规划体现了既混合又独立的城市空间特性 ， 不仅在城市规划中由意大利格里高蒂公司担当 ， 主要建筑设计也由同一家设计公司承担 ， 同时在局部邀请了更多的意大利设计师参与建筑设计。 在整体规划指导思想下 ， 城市中不同建筑形式之间 、 住宅与商业之间 、 商业与办公之间通过建筑本身 、 林荫道 、 公共绿地 、 河流等城市元素的混合 ， 即丰富了城市的多样性 、 建筑的独立性 ， 也使整个城市充满魅力。 新浦江城提供了多种的低密度建筑建筑形式 ， 其中住宅包含 独立住宅 、 独院住宅 (院墅 、 院地 ） 、 联体住宅 、 多层花园公寓 、 小高层公寓 等；办公着重发展都市产业 充分发挥人员主观能动性的创意产业为主的园区式办公为主；同时将 引入大型综合商业为城市服务 ， 包含 “ 销品茂 ” 、 酒店 、 酒店式公寓 、 餐饮娱乐 、 电影院 、 图书馆以及居住区的邻里商业 等。 4月 5月 7月 8月 9月 10月 11月院墅 17院墅 22院墅 14公寓 114院墅 13联排 42院墅 20公寓 67联排 78公寓 404月 5月 6月 9月 10月 11月 6月公寓 144公寓 80院墅 38院邸 15院墅 15院邸 14公寓 252公寓 252院墅 182005 2006 2007“ 丹桂轩 ” 引入院墅 平层公寓 联排 四层景观公寓水景公寓 院邸 广场公寓项目入市初期以创新产品 “ 院墅 ” 主攻市场，建立 “ 明星项目 ” 效应。 院墅一炮打响后，将其作为穿插性产品在后期多批次小体量推入市场。 以标杆性配套的引入奠定项目配套形象，侧面体现项目整体档次基调。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789产品特色连接市区新浦江城色配套都市产业休闲娱乐用区位融入城市用配套彰显性格塑造明星产品多区域客层捕捉 区域客，产业中心客，辅助以市区客户拓宽客户面，形成客户互动核心价值再挖掘 和而不同系统整合操作 核心价值与产品亮点的组合应用，深化传播手段各产品线内标杆产品促进项目形象及口碑建立保持市场持久。