南京紫园住宅及别墅竞争市场分析报告_60PPT_优派克思

南京紫园住宅及别墅竞争市场分析报告_60PPT_优派克思内容摘要：

南京紫园住宅及别墅竞争市场分析报告_60PPT_优派克思 紫园住宅及别墅竞争市场分析报告谨呈：华海房地产开发有限公司3市场竞争范围界定4本案位于城东马群片区，主要市场竞争来源包括仙林在内的大城东板块在售住宅及别墅项目本案仙林片区城东片区5城东房地产市场竞争环境¶ 普通公寓市场竞争环境¶ 别墅市场竞争环境¶ 未来市场竞争格局¶ 小结6城东并非南京市主要人口导入区，故住宅市场份额有限；从销售情况看， 2008年上半年受到低迷市场环境影响，城东住宅成交量下降，整体市场表现不佳2 0 0 7 - 2 0 0 8 . 3 年城东住宅供销走势对比 （单位：平方米）0200400600800100000 . 511 . 522 . 533 . 544 . 5上市套数 0 0 192 572 229 56 80 838 84 856 0 153 63 0 129 45 188 76成交套数 257 140 154 449 311 220 320 261 683 556 260 238 90 19 68 36 22 45供销比 0 0 1 . 2 5 1 . 2 7 0 . 7 4 0 . 2 5 0 . 2 5 3 . 2 1 0 . 1 2 1 . 5 4 0 0 . 6 4 0 . 7 0 1 . 9 1 . 2 5 4 1 . 6 82007 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2008 2 3 4 5 62 0 0 7 - 2 0 0 8 . 6 全市各板块住宅供销情况050000010000001500000200000025000003000000城中 城东 城南 河西 城北 仙林 江宁 浦口 六合00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2供应面积 销售面积 供销比7分项目来看，城东目前在售项目主要集中分布在光华路、中山门大街、马群三大片区， 2008年上半年，城东各项目月均去化套数不超过 20套，整体市场表现不及奥体板块项目名称 地址占地（万平米 )总建(万平米）推出时间2008年推出套数2008年去化套数去化速度（套 /月） 物业类型 开发商宏图上逸园 玄武区顾家营 3 5 200708 028（ 2007年尾 盘）层 宏图地产天泓山庄 栖霞区马群 20 00705 0 58 10多层、小高、高层、别墅、洋房栖霞建设钟山晶典 栖霞区金马路 00712 606 72 10 小高层 国浩集团紫金南苑 玄武区长巷 5 200805 216 34 17 多层、小高、高层 德基地产鸿意星城 白下区星海路 6号 8 15 200709 0 65（ 07年存量） 高层 鸿信地产江南明珠 白下区石杨路 2号 16 18 200803 100 55 13 多层 万达地产区域供应项目数量较少，目前在售项目基本以老盘为主，整体供应量较小。 项目目前供应项目以中小规模类型楼盘为主。 物业类型上，多层、小高层、高层都有分布。 8从价格来看，该片区住宅成交价在 9000元 /平米上下浮动， 2008年上半年住宅成交价基本保持平稳2 0 0 7 - 2 0 0 8 城东住宅成交均价走势673476997184 6775 76327745 760586447978 8198 83459118 89308355940202000400060008000100002007 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2008 2 3成交均价9在售项目均价在 8500平米之间，二房主力总价 80房主力总价在 100售均价（元 /平米） 主力总价紫金南苑 小高 9900高层 8500，一次性付款 98折 二房 8500400，无折扣 三房 80层 8500，一次付款 98折，按揭 99折 二房 76万，三房 105万宏图上逸园 多层 9500房 90万，三房 110万天泓山庄错层 90006000，一次性付款 98折，按揭 99折三房 140万，复式 280钟山晶典 毛坯 7500精装 8500，装修标准 1000元 /平米 二房 70万，三房 90万10从产品来看， 90100120适型三房产品市场需求量较大2 0 0 7 - 2 0 0 8 . 6 城东住宅供销分面积段对比020040060080010001200140040 平米以下 4 0 - 5 0 平米 5 0 - 6 0 平米 6 0 - 7 0 平米 7 0 - 8 0 平米 8 0 - 9 0 平米 9 0 - 1 0 0 平米 1 0 0 - 1 1 0 平米 1 1 0 - 1 2 0 平米 1 2 0 - 1 4 0 平米 1 4 0 - 1 6 0 平米 1 6 0 - 2 0 0 平米 200 平米以上00 . 511 . 522 . 533 . 544 . 5上市套数 销售套数 供销比2 0 0 7 0 8 . 6 城东住宅供销分户型供销对比0500100015002000一居 一室一厅 一室二厅 二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 四室二厅 五室二厅 复式00 . 511 . 5上市套数 销售套数 供销比项目名称 主力户型紫金南苑90平米 2/2/1114平米 3/2/1126平米 3/2/2鸿意星城 109平米 3/2/1129平米 3/2/2江南明珠 90平米 2/2/1125平米 3/2/2宏图上逸园90平米 2/2/1109平米 3/2/1天泓山庄142平米 3/2/2260平米顶层复式钟山晶典 87平米 2/2/1110平米 3/2/111钟山晶典项目概况地址：栖霞区金马路 、 石狮路交界处开发商：南京马会置业有限公司占地： 89610总建筑面积： 233538项目规划13栋 11F 16 1栋商业办公楼以及会所 、 幼儿园 、 3000 地面停车场组成。 销售价格 ：毛坯均价 7500元 /平米 ， 精装修均价 8500元 /平米 ， 主力总价 73万 /套。 个案分析12推盘时间 户型 面积（） 总推套数 推盘节奏2008年 4月 19日推出 242套房源 ， 目前仅成交 26套。 133/2/1 米 2/2/1 ： 110平米 未来交通情况会得到改善项目竞争分析 ： 该项目同本项目属同一区域 ， 后续供应量大 ， 同本项目形成直接竞争关系。 项目主力户型个案分析14宏图上逸园项目概况地址：玄武区顾家营占地： 3万平米总建： 5万平米容积率： 梯多层开发商：宏图地产项目规划：采用 “ 新亚洲主义风格住宅 ” 设计理念 ， 将电梯多层住宅与世界建筑潮流相结合 ， 近 40%高绿化覆盖 ， 平均得房率约 88%；由外而内的中心生态景观加上低密度 、 低楼层的整体布局 ， 错落有秩 ， 使得 “ 家家有景 、 户户可观 ”销售价格销售均价 9500平米，二房总价 90万三房总价 110万15推出时间 户型 面积 供应量 去化量 去化率200708222/2/1 916 35 97%3/2/11058 18 100%116 18 13 72%3/2/2 1274 52 96%4/2/2 140 10 10 100%200709222/2/1 913 19 83%3/2/1 1058 15 83%3/2/2 1290 18 90%4/2/2 138 5 5 100%合计 202 185 92%近期推盘情况： 2007年 8月以来累计推出 202套房源，目前已去化 185套房源，去化率 92%， 2008年未推新房源。 162/2/1 90平米 3/2/1 110平米主力户型：90平米二房110平米 、 135平米三房营销情况：主要卖点：多层产品稀缺居住氛围佳地铁楼盘紧邻紫金山广告诉求：宏图大展17德基紫金南苑项目概况地址： 玄武区长巷占地： 25万平米容积率： 2物业类型：多层小高层高层开发商：德基地产项目规划：项目分二期开发其中一期开发： 7幢高层 （ 17 住宅； 7幢小高层（ 11层 ） 住宅； 1幢为多层住宅； 114幢为会所 、 28幢为幼儿园。 小区景观设计由香港贝尔高林设计大师主理。 销售价格小高层销售均价 9900元 /平米 ， 高层均价 8500元 /平米18推出时间 户型 面积 供应量 去化量 去化率200805222/2/1 876 6 9%3/2/1126 17 2 12%1136 24 25%3/2/2155 17 2 12%133 17 0 0%复式178 1 0 0%200 1 0 0%合计 215 34 16%近期推盘情况： 20080522推出 215套房源，目前已去化 34套房源，去化率16%19主力户型：90平米二房115平米三房营销情况：主要卖点：区域配套成熟居住氛围佳板块形象高端3/2/1 115平米 2/2/1 92平米20鸿意星城项目概况地址：白下区星海路 6号占地： 15万平米容积率： 2物业类型：小高层开发商：鸿意地产项目规划：22幢 10+1层的纯小高层社区依照自然地势 4米落差 ， 形成 “ 一轴两线多点 ” 的景观格局 ， 最宽楼间距超过 60米 ， 绿地率达 38%。 景观中轴贯穿东西 ， 北侧规划 售价格销售均价 7400元 /平米 ， 三房总价 80型 面积 供应量 去化量 去化率200709182/2/1 92 48 48 100%3/2/1 109 90 84 93%3/2/2 129 90 38 42%复式1313 8 62%150 3 2 67%192 10 0 0%合计 254 172 68%近期推盘情况： 20070918推出 254套房源，目前已去化 172套房源，去化率68%， 2008年未推出新房源223/2/1 109平米 3/2/2 129平米主力户型：90平米二房109平米、 129平米三房营销情况： 主要卖点：区域配套成熟性价比高临紫金山、理工大广告诉求：喜欢，更能承受23城东房地产市场竞争环境¶ 普通公寓市场竞争环境¶ 别墅市场竞争环境¶ 未来市场竞争格局¶ 小结24天泓山庄项目概况地址： 栖霞区马群新街项目占地：约 20多万平方米总建筑面积： 业形态：花园洋房 、 叠加别墅 、 电梯别墅 、高层 、 小高层公寓除少量高层公寓外 ， 所有房源皆为复式结构。 规划户数：约 1。