南京新景祥中标后金塔汤山项目规划设计方案112236379

南京新景祥中标后金塔汤山项目规划设计方案112236379内容摘要：

南京新景祥中标后金塔汤山项目规划设计方案112236379 中国 南京 谨呈：南京金塔房地产开发股份有限公司服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 2注：项目总占地 147100平米，总建面积 117680平米假设前提条件独立别墅 20套，面积区间 22000套，面积 50平米成立条件独立总建筑面积： 20*250 5000平米按 占地 12500平米酒店公寓建筑面积： 200*50 10000平米按 占地 6666平米扣除独立别墅、酒店式公寓部分，项目剩余产品的占地面积联排别墅叠加别墅花园洋房占地面积为 127934平米，总建筑面积 102680平米，容积率 目面积配比的再次论证服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 3求别墅与类别墅面积各为多少。 设 :别墅占地面积为 X, 类别墅占地面积 (127934 墅的总建筑面积类别墅的总建筑面积+(127934 1=102680求解别墅占地面积为 84180平米，类别墅占地面积 43754平米 ,假设：联排别墅 容积率：加别墅、花园洋房） 容积率 ： 1叠加别墅 容积率 ：积率：叠加别墅占地面积为 X, 花园洋房占地面积（ 43754+(43754*43754求解叠加别墅占地面积为 21878平米 ，花园洋房占地面积21876万平米服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 4占地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）面积比单个产品面积区间（平米）套数（套） 套数比小独立 12500 0 . 4 5000 4 . 2 % 2 2 0 0 20 2%联排别墅 84180 0 . 7 58926 5 0 . 1 % 1 7 0 0 310 37%叠加别墅 21878 0 . 8 17502 1 4 . 9 % 1 4 0 0 116 14%花园洋房 21876 1 . 2 26251 2 2 . 3 % 1 2 0 0 188 22%6666 1 . 5 9999 8 . 5 % 50 200 24%147100 117679 100% 834 100%合计类别墅酒店式公寓别墅占地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）面积比单个产品面积区间（平米）套数（套） 套数比小独立 12500 0 . 4 5000 4 . 8 % 2 2 0 0 20 3%联排别墅 127934 0 . 7 89554 8 5 . 7 % 1 7 0 0 471 68%6666 1 . 5 9999 9 . 6 % 50 200 29%147100 0 . 7 1 1 0 4 5 5 2 . 8 100% 691 100%合计酒店式公寓别墅扣除酒店式公寓占地面积，联排面积比 55 ，套数比 49。 扣除酒店式公寓占地面积，联排面积比 95 ，套数比 96。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 5关于中式与西式别墅的相关探讨。 关于 中式建筑、西式建筑是一个很大的概念，绝对不是一个简单的形式问题，而 单一的建筑本身去比较中式与西式别墅：1、难以定论好与坏。 2、定论：不同的市场适合不同的项目风格。 不同的客户有不同风格喜好。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 6中式住宅与西式 住宅建筑体系最大的区别在于西式建筑是以一点往外发散的中式建筑是由外向内收缩的从项目自身的形态与特色思考：服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 7中式住宅在传统里边首先要有个院子，各个房间都是围绕这个内院来布置和展开的，生活的中心也是以这个内院来组织的，没有这个院子，感觉就好像不是一个完整的住宅。 而西式建筑它的空间是经凑的 ，组合在一起 ， 向外充分展开 ，屋外才是花园 ， 并且是开放式的。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 8中式别墅更多表现出它的私密性、它的院落围合， 体现产品魅力源于建筑的自身整个社区想要保证容积率，就必须排布更多围合式的建筑。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 9西式别墅更多表现出它的开放、共享的空间，更多的体现出社区景观、规划、公共部分服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 10对于建筑而言，关注 内在部分 与 公共空间 是两个不同的方向，但对于项目而言：我们的项目特性：从第二居所向第一居所转移的建筑，但是他的早期更多的是需要满足度假的功能。 大多数人的度假目的 放飞心灵、崇尚自然、放松或者说是减压私密性、院落围合中式别墅不如崇尚开放、自由、共享的西式别墅更贴切度假主题。 判断，就度假功能而言：服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 11从客户的需求来思考 喜好中式别墅客户目标客户群 消费特征中年及以上成功人士、金领（ 40岁以上）现在是越是成功的人士越爱穿老 “ 土 ” 的休闲服、越喜欢原原本本的生活，江宁的产业经济较为发达，制造业企业较多，对于这些企业的成功人士来说，选择这样一个宁静的居所无疑是非常适合的。 外籍人士 民族的才是世界的，中式风格小区，能够深深吸引一部分来自国外的人士。 可以发现，中式家具、中式工艺品的热衷者往往不是中国人，而是外籍人士，他们想了解这个国度、他们想探索中华文明高收入艺术及文化创意人士他们喜欢个性、喜欢宁静的创作环境、喜欢标新立异的产品。 投资客 在产品类型来看，项目的产品是有差异性和较高的投资性的港澳台人士 众所周知，对于传统的认识上，港澳台人士比大陆继承得更好，所以如项目这样得中式产品能够更容易唤起港澳台同胞的好感和认同。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 12对应客户分类来说， 偏好中式的客户族群，大多来自总价承受能力较高的客户。 神龙系：顶层的购房人士。 远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士本金系：本土的，多金的成功人士少成系：年轻的企业经营者，专业人士白二系：白领二次置业白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚渡新系：新南京人过渡型偏好中式受引导较强偏向型相对较小服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 13分子与分母的双重定论市场中供应非中式的别墅的产品大接受非中式产品的客户也比较大中式别墅供应比较少喜好中式别墅的客户在市场中相对也比较少客户群体市场供应争夺小众市场，打造的必须是超越一般的精品物业。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 14中式别墅的规模一般都相对不大， 别墅的总建筑面积在 10模（万平米）容积率 产品类型 销售情况中国人家 传统中式 10 0 . 7 联排、独立 剩余少量大面积独立别墅尚东区 现代中式风格1 3 . 2 0 . 9 联排、叠加、花园洋房一期联排与花园洋房基本销售完毕养龙山庄 传统中式 1 0 . 3 独立 四合院独立南京市场：地区项目名称风格 特征 建筑类别 规模 项目特色平层四合院双拼院落独栋院落上海绿洲江南园中西结合与当地居住文化结合独栋 建面 10 万以原创新海派现代别墅风格融入中国古典建筑语汇庭院别墅合院洋房叠院H O U 统园林的手法和意境设计观唐公园建面2 0 万北京观唐 纯中式 异地文化移植易郡 纯中式与当地居住文化结合新北京四合院设计深圳万科第五园中西结合 异地文化移植第五园突显一种“现代中式”的建筑风格。 “原创现代中式村落、现代中式建筑、建面2 5 万建面8 万联排 现代四合院加徽州民居风格建面5 7 3 4 3 成都成都清华坊纯中式 异地文化移植全国市场：服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 15中式别墅不易做大盘 原因何在。 中式别墅对应产品细节需要考虑严格，只有中等规模的项目才易做出一定的特色。 中式别墅风格的产品通常延续性偏弱，对于大盘来说，风格类似性过高，在产品风格上会存在一定同质性。 结合项目来看：项目作为 1200亩的大盘，用中式别墅启动市场，对后期产品风格的引导难度相对较大。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 16结合项目来看，项目是高容积率别墅大盘项目独立别墅花园洋房联排别墅叠加别墅酒店式公寓规划中：多层公寓小高层公寓未来：服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 17成功借鉴复合型社区规划 万科城低密度亲地社区的内涵43万方建筑、 3万方配套，打造亲地社区。 联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素 景观轴三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。 广场和街道哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。 价值标杆一期临水景观资源最好的 区配套位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。 3万方商业和教育配套一期全部建成展示开放式广场九年制学校；幼儿园宽景 000平米容积率 :1一期总户数726户 务 / 创 / 造 / 价 / 值 18地中海式建筑与景观园林建筑风格钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气景观园林保留三山两涧原生地貌营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观风情商业街区自成一景服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 19物业类型提供多种物业类型和面积区间模： 80多套位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房户型： 1房 1厅 2卫面积： 68+20(送 )色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔小高层规模： 100多套， 4栋位置：布置在临湖景观带旁，但湖景到二期才能建成户型： 2积： 70他：底层送入户花园模： 40多套位置：临湖户型： 4积： 220模： 100多套位置：布置在相对私密的社区内部户型： 4积： 137色：超宽向阳面，送地下室花园洋房规模： 200多套户型： 2积： 70他：底层送入户花园服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 20户型组合情景洋房 宽景洋房 务 / 创 / 造 / 价 / 值 21什么样的市场定位。 打造一座城大型 田园牧歌般的休闲生活核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层重点客户： 多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客极尽展示未来生活。