宁波《海尚国际》项目前期策略报告_143PPT

宁波《海尚国际》项目前期策略报告_143PPT内容摘要：

宁波《海尚国际》项目前期策略报告_143PPT 起点 综点宁波 海尚国际 项目前期策略简报1405年，明成祖对大海的期望，造就了我煌煌国威和郑和这位民族英雄今天也在这个起点，我们希望铸就 海尚国际 的辉煌。 提案总纲1- 发现问题 问题2- 解析问题 产品 区域 客群3- 解决问题 策略 方案核心问题区域差异产品定位距离 资源 规划 大盘 商业规划 定价中大盘的运营，关键在于和大环境 “ 顺水推舟，借势而为 ”如上海的五角场万达广场、西安的西高新铲霸新城、无锡的华润太湖国际社区因此本案的核心问题，其实一个问题：归根结底80万方区域运营的差异化定位30万方项目开发 50万方区域运营海尚定位城市综合商业 生态综合商业封闭式、目的消费区 参与式、休闲体验区商务办公 生态办公钢筋化、集成化、内向型办公 开放式，生态互动型办公星级酒店 景观酒店都市化、人工化 景观式、享受自然高端住宅 江景住宅私密、内向、封闭的盒子 外向、景观、双客厅式的院馆宁波综合体分析：宁波万达 海尚国际鄞州聚核、快生活中心 镇海老城、沿江景观带 封闭型、集中式商业 景观主题商业街区 高端，集中式商务办公 开放式生态办公 城市资源型居住环境 滨江院落式居住社区 标准化、星级酒店 休旅型、星级酒店 配套性、装饰性景观 市政休闲广场地标建筑，城市航标 生态都心，区域开发起点5 合 1 生 态 综 合 体酒店 商务 商业 住宅 广场项目定位如果这样的产品、这样的差异化，放在鄞州，放在老城一切销售都不是问题了。 但我们在镇海，一个未来热点，但一切还有待时间幸好，我们还是机会：1、镇海跟进鄞州，土地创收的 起点作品2、镇海再招商引资的 资本3、旧城改造的国际化 实验区域名片启示：第一步： 让人来 ，即解决好区域形象第二步： 人来必看海尚 ，区域形象与项目形象划等号所以卖海尚，是项目运营，更是区域运营距离劣势认可度劣势现状劣势品牌劣势区域名片优势区域规模优势区域规格优势区域位置优势+区域运营，是一场优势劣势的叠加区域劣势：。 项目优势：生态综合体现在一切简单了项目的问题就是 解决区域形象的定位和提升给未来消费者多关注镇海，多来镇海买房一个理由镇海定位区域划分 中心区（江北、江东、海曙、）新城区（鄞州）东区（北仑）北区（镇海）城市地位 宁波城市核心 宁波城市拓展区 港口皇冠、保税、加工区口岸、高新制造业文化背景 历史古迹、外滩文化 河姆渡文化遗址 四山一地一分水 海丝起点、甬商发源地、院士之乡经济构成 轻工、商贸、消费 物流、渔业、矿产、工业 海运经济，民生 工贸、零售、消费区域现状 配套成熟，基本饱和 快速发展 自成体系、配套发展 依托中心城区，自行发展未来规划 向东部扩张 中心扩展区 以自身为主，逐步向西靠拢东进西扩，自身崛起发展前景 基础强大、扩展范围有限 自有强大基础、发展前景广阔以支柱产业为重心，满足居住需求联动上海桥头堡，城市扩张必然走向总结 宁波的 世界核心 宁波的 世界热点 宁波的 世界港口 宁波的 世界起点镇海：宁波的世界起点精神起点：甬商起点、海丝起点物质起点：大桥首站、环杭州湾起点世界起点之风水风水之镇海 镇海：位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东屏 舟山群岛 ，西连 宁绍平原 ，南接 北仑港 ，北濒 杭州湾 ，与 上海 一衣带水。 素有“ 浙东门户 ” 、 “ 海天雄镇 ” 之称，自古以来就是我国对外交往的重要口岸。 镇：真金之意，以之于海，则有压海之 ” 气运 “ 之意。 镇海得天独厚的地位位置，依海而建、依海而生，风水上的气运来自于 ” 海 “ 、于 ” 水 “。 海之气运化成 ” 人杰地灵 “ ，镇海名人辈出，包玉刚 邵逸夫 等宁波帮代表，贝时璋 等中国科学院院士、陈逸飞等艺术家皆出自镇海。 世界起点之风水风水之海尚国际 海尚国际，坐南而朝北，有帝王之风 面临甬江，傍水而生，财如潮涌，是为宝地。 前面海丝之门，汇聚千年海丝之气运： 海上丝绸之路，以海而生财，也为财路；海尚国际依托海丝之门而建，如同开门引财之意。 世界起点之配套配套之海尚国际 教育：镇海中心、宁波大学、镇海实验小学，镇海幼儿园； 餐饮：未来时尚商业街，特色饮食集中地；周边饭店众多； 商务：未来镇海最好酒店 +写字楼； 娱乐：未来广场、商业街，市民娱乐集中地； 购物：未来时尚购物商业街； 银行：周边银行环绕； 医疗：龙赛医院等就在附近； 绿化：前有政府上千米沿江绿化公园，项目内广场绿色环绕； .镇海主要道路就在门口渡口：轻松达到江南招宝山大桥：沿江东路尽头，联通北仑。 925国道：横穿镇海便利的水陆交通，联通各方，汇聚财富世界起点之未来未来之海尚国际 镇海中心地标镇海市民广场镇海最繁华的商业街镇海档次最高的酒店镇海商务中心地带镇海旅游景点之一谁会买这里的房子购房目的22%出于新婚需求， 23%属于换房置业， 48%为子女购房， 7%出于投资海尚国际购房客群（住宅）海外 甬 商5%中心区投资客10%泛杭州湾客群5%本地客群80%私营业主大型企业高层政府官员长三角 甬 商海尚国际购房客群（写字楼）1、大型企业，包括大型金融保险机构、外资机构等。 租用或购买面积： 300平米至整层2、中型企业，包括航运，货代、 用或购买面积： 200平米左右3、小型企业，包括外贸公司、公司办事处，广告公司、设计类公司、软件公司等租用或购买面积： 100平米左右客群共性我们的客户群体以 35岁以上的社会中高阶人群为主从人生阅历上看，他们是沉淀浮躁 内敛笃定 的人群，从心理特点上看，他们开始寻求 安定，稳固 ，享受人生。 从意识思维上看，他们处于事业的巅峰，希望 纪念，铭刻 自己的辉煌。 解决问题世界起点上的生态城世界： 微观代表镇海是上海城市经济圈的甬城第一站，宏观代表宁波走向的大世界。 起点： 物理上代表郑和下西洋，海丝起点，甬江入海口。 精神上代表生态型镇海的未来是新宁波的起点。 项目上代表生态型综合体的发展，也代表广洋集团的入甬第一步。 城： 项目五大形态组成的综合体（岸上宅院、品牌商业、星级酒店、生态商务、市民广场）核心策略，在世界的起点海派院馆 /商业 /酒店 /商务 /广场传播：谐音“承载世界的起点”，传达 区域首席，镇海名片 的意境内涵：地段规模气势世界的起点，造一座新城前半句，点名项目的物理位置，后半句，暗示项目 30万方实体 50万方政府工程的大规模。 品优势： 30万方 /海丝起点 /生态综合体地位： 世界起点，镇海地标高调气势： 形式决定城市拔高姿态： 引领镇海的方向意向性： 亲水者智、远瞻者赢项目 变的船锚指向中心，表现远航起点米黄、橙的主色调代表朝阳，意味东方崛起徽章造型体现高端、尊贵品质。 入口形象 墙售 楼处墙 体 入口装 饰入口精神堡 垒项 目品 质屏风项目 、 1405年，因海丝，镇海的起点2、 2009年，因海尚国际，镇海的再起点3、字体 谨、国际、高贵。 入口精神堡 垒滨 河 绿 化 带 照明立方体项目 五组矩形代表五大建筑类型 渐变色代表升起太阳的早晨，意喻世界起点 波浪形代表生态甬江及滨河绿化 整体大气，简单，易于记忆推 广 策 130万方户外、围档软文、形象稿 网站、软文 网站、软文、形象稿户外、围档、 镇海纪 户外、 生态手册 线上线下树起点 造城邦第一阶段：目的： 树 起 点主题： 区域炒作内容： 四大起点地段：世界的起点、情感：甬商的起点、投资：宁波的新起点、本地：镇海的新起点 高炮： 树形象预告 围墙 ： 卖地段卖 5合 1 软文： 区域炒作炒作方式阶段媒体计划类别 目的 时间 主题报纸 现代金报 东南商报 区域炒作11月 21日 城市东扩。 宁波从起点，到起点 东南商报 12月 5日 从起点，到起点。 宁波百年发展新机遇 现代金报 12月 19日 三大规划，激活镇海，助跑宁波 东南商报 09年 1月 2日 新年新起点，镇海沿江商业启动 现代金报 1月 16日 沿江经济开发，镇海中心崛起网站 搜房网，焦点房产网 11月 2月 与报纸同步做软文报道户外 高炮 11月 2月 树形象预告围墙 11月 2月 地段 +5合一综合体户外物料系 列 一高 炮主标： 30万方生态城 升级镇海附标：酒店 /商业 /办公 /住宅主标： 30万方生态综合体，镇海核心聚变附标：酒店 /商业 /办公 /住宅系 列 二1、镇海 1号，滨河醇氧，生态综合体2、海派风尚，新院落空间， 140 200 平层院馆3、滨河商务， 120多重空间，生态办公集群4、海派廊街， 500界名品体验场系 列 三高 炮主标： 在世界的起点，造一座城附标：海丝起点 岸上宅院 世界餐饮 滨河商务 星级酒店围 档1、 在世界的起点，静瞰世界岸上宅院 海派院落 临江驭景大宅3、 在世界的起点，品赏世界景观餐饮 世界美食 互动体验消费5、在世界的起点，造一座新城2、 在世界的起点，礼遇世界尊遇服务 国际四星 景观休旅酒店4、 在世界的起点，征服世界滨河商务 生态办公 健康国际理念围档软文形象稿主标： 世界起点，国际观点，升级镇海附标： “ 海尚国际 ” ，海丝起点，首座国际生态综合体 100年甬商史，宁波从起点回到起点 在世界起点，以国际概念，造一座城 升级居住：岸上宅院 海派院落 升级商业：景观餐饮 世界美食 升级商务：滨河商务 生态办公 升级酒店：星级酒店 尊遇服务第二阶段：目的： 建 城 邦主题： 项目炒作内容： 五合一生态综合体居住，酒店，办公、消费、景观1、镇海发展 镇海纪 2、立体折页 海尚国际产品白皮书 3、现场围档4、 文、网络等物料形式媒体计划类别 目的 时间 主题报纸 现代金报 区域炒作2月 13日 政企合力，创建镇海生态型城区 东南商报 2月 20日 30万方生态综合体，镇海新生活 现代金报 2月 27日 宁波商务 态办公，滨河商务 东南商报 3月 6日 甬江的海派文化，亲水大宅，院落生活 现代金报 3月 13日 验型商业新模式 东南商报 现代金报 3月 20日 正式开盘节点稿网站 搜房网，焦点房产网 2月 3月 与报纸同步做软文报道户外 高炮 2月 3月 树形象预告围墙 2月 3月 5合一综合体软文形象稿主标。