利安璧山中小总部基地项目可行性研究报告(编辑修改稿)

利安璧山中小总部基地项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

.................................... 63 一、 项目开发周期计划 .................................................................................. 63 二、 项目销售周期计划 .................................................................................. 64 第九章 项目经济效益评估 ............................................................... 65 一、 项目投资估算说明 .................................................................................. 65 (一 ) 投资估算的范围 ................................................................................... 65 (二 ) 投资估算的取值说明 ............................................................................ 65 二、 项目资金计划预测 .................................................................................. 65 (一 ) 项目技术经济指标 ............................................................................... 65 (二 ) 项目投资估算 ....................................................................................... 66 (三 ) 项目销售收入 ....................................................................................... 67 (四 ) 项目资金来源与应用 ............................................................................ 68 (五 ) 项目损益分析 ....................................................................................... 68 三、 项目经济分析 ......................................................................................... 69 (一 ) 项目现金流流量分析 ............................................................................ 69 (二 ) 项目累计现金流流量分析 .................................................................... 70 (三 ) 盈利能力分析 ....................................................................................... 71 (四 ) 总资产评估 .......................................................................................... 73 第十章 项目开发难点及对策研究 ....................................................... 74 一、 开发难点 ................................................................................................ 74 二、 对应策略 ................................................................................................ 74 第十一章 项目结论 ........................................................................... 76 第十二章 附件 ................................................................................ 77 附件一：成 本明细表 ............................................................................. 77 附件二：销售收入表 ............................................................................. 79 附件三：项目资金来源与应用表 ............................................................... 80 附件四：项目损益表 ............................................................................. 82 附件五：项目现金流量表 ........................................................................ 84 1 第一章 总论 一、 项目概况 项目位于重庆市璧山县城南部，隶属于璧山工业园区，项目总占地面积 平方米，其中建设用地面积 39898 平方米，用地性质为工业用地。 建设用地容积率 ，可实现地上建筑面积 119694 平方米。 二、 编制依据 (一 ) 编制依据 1. 中华人民共和国建设部发布 的 《房地 产开发项目经济评价方法》； 2. 《中华人民共和国土地管理法》； 3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4. 《城市房地产开发经营管理条例》 中华人民共和国国务院令第 248 号； 5. 《中华人民共和国营业税暂行条例》； 6. 《中华人民共和国企业所得税暂行条例》； 7. 20xx 年《重庆市建筑工程预算定额》； 8. 建设部 20xx 年发布的《市政工程投资估算指标》； 9. 国家及重庆市颁发的电力、通信、工程管网等造价信息 ； 10. 重庆市颁发的有关建设方面的标准； 11. 重庆市 建筑材料价格信息和价格指数。 (二 ) 编制说明 1. 工程投资估算按《重庆市建筑定额及安装工程定额》估 算，工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取； 2. 计委颁发的第三版《建设项目经济评价方法与参数》； 2 3. 本报告中价格、费用等取数均以重庆市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。 三、 本报告主要结论 重庆 是 一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随 着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在重庆投资建厂。 随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟， 重庆将迎来产业的飞速发展期。 从市场情况来看，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时符合工业发展中多元化的需求。 我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程度上推进 了城市的经济转型和发展。 总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。 总部经济是中心城市新的区域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收、资金、人才和品牌的汇集高地。 重庆作为中国 5 大城市之一，需要以总部经济促成区域经济的快速发展。 目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。 是重庆都市发达经济圈的重要组成部分，在 重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。 伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。 大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。 在此基础上，璧山县作为 重庆的 工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。 随着璧山县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使 璧山县工业快速发展，为工业园 带来大量产业及企业的集 3 群，为打造总部经济创造了良好条件。 但 在整个园区中目前暂无总部基地的规划，这将成为市场的一个机会点。 通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析， 项目力求打造成为重庆市总部基地标杆 项目 ， 重庆总部基地典范工程， 璧山的新地标。 实现区域经济的快速发展， 提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金对区域的投资信息，促进大量社会资金进入， 改善就业环境，增加区域税收效益， 带动城市的综合发展。 本项目 主要 由 精品 写字楼、 普通 写字楼、 配套中心 和 会议中心 组成，其中精品 写字楼 49194 平方米、 普通 写字楼 38800 平方米、 配套中心 28700 平方米、 会议中心 3000 平方米和地下车库及设备用房 26507 平方米。 预计 20xx 年 9 月开工奠基，开发周期约为 五 年。 经测算，本项目总投资54480万元， 税前收益约 ，税前投资回报率 %，税后收益约 亿元，税后投资回报率 %，全部资金内部收益率 %，全部资金静态投资回收期 年。 因此本项目的建设是可行的。 4 第二章 项目建设的必要性 一、 项目提出背景 在“ 1 小时经济圈”的规划下，璧山成为重庆主城拓展区。 区域城乡空 间发展布局为“一心四带五区”，璧山与都市区、江津城区一同构建核心发展区。 璧山是历史人文古城，拥有市级风景名胜区， 旅游资源丰富。 是重庆市 西 面的一座卫星城市，是集“优美、生态、文化、宜居”为一体的现代生活高品质城区。 同时，在区域工业增长极、主城后台服务区及的规划下，璧山城市经济得以高速发展，城市地位迅速提升， 发挥着承接城市核心区、辐射城市核心区外延区的重要作用， 璧山 城市形象和城市功能十分重要。 为实现 璧山 城市发展目标， 推进城市经济快速发展，提升城市对外形象，本文 对该项目进行了研究分析。 二、 本项目建设的必要性 重庆作 为中国 5 大城市之一 、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制造业基地、西南地区综合交通枢纽和国家级历史文化名城，城市的 价值将城市自身的发展动力进一步激发， 为实现 城市综合实力 不断 增长 、 城市经济 进一步快速增长 ， 推动城市全方面的迅速进步 ，必须找到城市发展的新动力。 而 “两江新区”的正式启动，将使得 重庆乃至整个西部地区的 重要经济体在未来十年甚至更久的时间里，均保持着 经济 高速增长的势头 和产业升级换代。 璧山县 政府高度重视 工业 的发展，把 工业园作为 作为本地区的一个长期坚持的建设重点。 目前工业园区共引进 175家企业，其中投产 105家， 20xx年产值 97 亿元，规划 20xx 年产值将达到 500 亿元， 2020 年将达 1500 亿元。 璧山工业园区目前以发展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于发展初级阶段，园区龙头企业尚未发展稳定。 根据璧山产业规划，到 2020 年，重庆璧山工业园区总建成面积将达 25 平方公里，其中工业用地 21 平方公里，区域范围包括璧城片区 15 平方公里和青杠片区 10 平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。 璧山 随着 大学城隧道的贯通， 经济的发展与重庆市中心的联系日益增进。 工业是璧山县经济增长的主要动力，因此固定。