别墅

7 第七部分：综合分析与建议 ................................................... 38 第一部分 项目决策背景 —— 七大利好因素 一、上海市经济保持着快速健康的发展 上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。 从’ 99《财富》论坛到上海合作组织成立会议，从 APEC 会议到刚刚申办成功的 2020 年世博会

边有包括 高等级 沪嘉高速公路 在内的四条重要道路（ 沪嘉高速公路， 204 国道，新翔黄公路，丰翔路 ），目前无公交车经过项目地块，只有走到南翔镇 古猗园 路 才有大巴。 南翔镇 有直达上海市区的公交线路十余条： 562 路、 517路、北嘉线、上海旅游 6号线等。 据悉不久后南翔镇镇政府前的道路上会 加设公交巴士；此外，由于项目附近的 南翔星城居住区项目的启动

散的楼盘中，汤山附近的楼盘凭借 优越的 自然环境取的一定市场份额，例如：养龙山庄、 巴厘原墅。 还有位于 禄口 的 奥斯博恩 凭借其低廉的价格迅速占领了市场。 目前 江宁 别墅价格平稳， 独立 别墅 ： 800020200 双拼 别墅 ： 7000— 10000 联排 别墅 ： 4500— 7500。 总体来说，江宁 凭借三山板块的品牌效应和供应量， 在整个南京市场 拥有举 有举足轻重的地位 ，

筑面积： ， 100余套； ◎ 户内配置： 部分精装修，精装修标准暂定 6000 元 /㎡， 具体配置未定。 部分毛坯，每户配置新风系统、 吸尘系统、中央空调和可视对讲系统，每户赠送地源热泵，地热管线等需业主后续装修时自行安装。 ◎ 优点： ◆ 地理位置优越：近临西溪湿地公园，以纯排屋项目而言，距市中心距离近，生活便利。 ◆ 中式风格外立面在同类产品中较少，且建筑及景观成本相对低。 ◎ 缺点：

房交易量占全市的比重首次下降五成以下，%；二是香洲区、斗门区、金湾区商品住房交易均价均下跌。 数据来源：珠海特区报三、项目所在区域房地产状况分析项目所在区域地理位置珠海市位于广东省南部，珠江出海口西岸，濒临南海，东与深圳、香港隔海相望，南与澳门陆路相通，北距广州140公里；珠海市地处北回归线以南，东、南两面濒临南海，气候特点温暖湿润，冬无严寒、夏无酷热，雨量丰沛，阳光充足。 全市地势平缓

在获得景 观效果的同时可以降低车速，减少区内道路的危险性； 车行道以枝状或者环形尽端道路深入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑或其他建筑联系起来； 小区次干道应该考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径； 配套进程 小区配套要紧跟楼宇建设、首期交付使用时，会所与部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民的正常生活基本需求。

区别墅存量最大为高新区，占了总存量面积的 %，就存量套数而言，高新区以 279套排在首位。 别墅存量环域比较 主城区别墅存量就环域来说， 主要集中在三环 ~绕城，共有 319套存量，规模为 万㎡。 别墅存量方位比较 就本月别墅存量方位而言，城南存量最大，存量面积为 ㎡，其次是城西区域。 别墅存量板块比较 就本月板块存量而言，南沿线华阳段存量最大，存量面积为 ㎡，牧马山以 万㎡紧随其后。 五

生各房间温度达不到设计要求。 回风设计有难度。 如设计不当易产生噪音。 整体噪声（风噪）偏大。 风管穿梭 于各个房间，要求吊顶隐蔽，有时可能要破坏过梁。 受层高，家庭装潢和吊顶的限制。 冷量损耗大，从而导致耗电量加大。 前期投资： 略低 运行费用：中 定频冷热水机或变频冷热水机 ， 大型中央空调的缩小，冷凝器由水冷变成风冷；用水泵将冷热水送至风机盘管。 引入新风、检修孔、吊顶冷凝水排放

8 371.91 392.12 西 外 墙 时间 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 tL,τ td tL,τˊ tL,τˊ 15 tn Ｋ F(m2) QC,τ(W) 2 4 7 9 3 4 3 8 7 7 8 北 外 墙 时间 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14

结构无明显缺陷。  小区容积率较高，独立别墅 之间的间距较小，每幢别墅的花园面积基本与房屋面积一致，每个花园均由植被围隔，花园内草坪质量不错。  小区内道路铺设路面砖，小区入口大门非常简陋。  目前有一 300 平米左右的会所，目前无任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂养着金鱼），物业管理 元 /平米 /月，物业管理公司为开发商自己设立的物业管理队伍，小区内无任何智能化安保系统。